¿Cabe estimar la solicitud de un ciudadano de adjudicación de un solar o compensación económica en actuación urbanística finalizada desde hace más de una década?

Planteamiento

En 2003, el ayuntamiento aprobó un PAI, proyecto de urbanización y reparcelación. Previamente realizó la exposición al público y notificó a los titulares catastrales. Dentro del proyecto de reparcelación se describía un convenio urbanístico en el cual se reconocía a un propietario una reserva de aprovechamiento y se le adjudicó una finca de resultado de 266,89 m2. El propietario no presentó alegación o recurso a la superficie adjudicada. La recepción de la obra urbanizadora finalizó en el año 2005.

En enero de 2021 presentó escrito alegando que la reserva de aprovechamiento materializada en su día de 266,89 m2 es inferior a la que realmente le correspondía ya que le correspondía un exceso de 146 m2, por lo que solicitaba que el ayuntamiento le reconociera los 146 m2, adjudicándole un solar en dicha Unidad o, en caso de no ser posible, su valoración económica. Aportaba como medio de prueba un informe de un arquitecto superior contratado por el solicitante.

¿Qué actuaciones debe seguir el ayuntamiento?

Respuesta

En la Comunidad Valenciana, ámbito territorial de la entidad local consultante, la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la Actividad Urbanística -LRAU-, norma urbanística vigente en el momento de tramitar la actuación urbanística planteada, preveía en el art. 77.1 que con motivo de la transmisión al dominio público de terrenos con destino dotacional se podrá hacer reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a ellos, para su posterior transferencia.

Dicho artículo dispone que según se trate de una transmisión a título oneroso o gratuito la reserva la podrá hacer en su favor:

A) El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la Administración competente.

Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesión de terrenos, cuando no dé lugar, directa e inmediatamente, a la adquisición de un excedente de aprovechamiento. No podrá, por tanto, reservarse el aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efectúe la cesión como consecuencia de inmediata transferencia o de una reparcelación.

B) La Administración o el urbanizador -público o privado- que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa.

No ha lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisición onerosa del terreno dotacional público va acompañada, por expropiación conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con excedentes de aprovechamiento equivalentes al terreno dotacional público.

Partiendo del régimen previsto en la LRAU, vemos que el citado art. 77.1 hacía hincapié en que la reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el ayuntamiento o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa, de manera que la reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento.

Por su parte, dicho artículo matiza que el ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva, si bien podrá oponerse a ello el urbanizador, cuando se pretendan adquirir así excedentes de aprovechamiento radicados en el ámbito de la actuación integrada.

Vemos, pues, cómo en el supuesto nos encontramos ante un particular al que se le reconoce una situación jurídica individualizada consistente en el reconocimiento de una reserva de aprovechamiento y adjudicación de una finca de resultado de 266,89 m2, sin que, como bien se matiza en la consulta formulada, el interesado recurriera en su momento, habiendo devenido firme y consentido el citado acto administrativo, por lo que carece de sentido, en nuestra opinión, que casi dieciséis años después de la recepción de las obras de urbanización se pretenda revisar el sentido de lo aprobado y devenido firme en su momento.

Si se ha procedido a la transferencia efectiva del citado aprovechamiento y el interesado no manifestó objeción alguna, no vemos posible estimar la pretensión del ciudadano, toda vez que se han agotado las vías en sede administrativa para revisar, en su caso, la actuación administrativa realizada en su momento.

En ese sentido, la Sentencia del TSJ C. Valenciana de 22 de mayo de 2000 incide en que si bien no es posible modificar un proyecto de reparcelación que ya hubiera sido objeto de aprobación definitiva, sí es posible que la Administración pueda revisar de oficio o a solicitud del interesado sus propios actos declarativos de derechos cuando infrinjan gravemente normas de rango legal o reglamentario, circunstancia que, aplicado al caso que nos ocupa, no se da.

De la misma forma, la Sentencia del TSJ C. Valenciana de 15 de junio de 2018 se hace eco de la jurisprudencia del TS y argumenta que:

• “…A tal efecto el Tribunal Supremo, Sala 3ª, sec. 4ª, en su sentencia de 20-7-2005 (Rec. 2151/2002) señala que: «Sin negar que el procedimiento de revisión de oficio de los actos administrativos, al igual que el sistema legal de recursos ordinarios, constituye un medio idóneo para revisar el contenido de dichos actos, la coexistencia de ambos procedimientos supone necesariamente la existencia de diferencias entre uno y otro. Desde el punto de vista de la temporaneidad, el ejercicio del recurso ordinario -sea ante la Administración, sea ante los Tribunales de lo Contencioso-Administrativo- está sometido a un plazo preclusivo; en cambio cabe instar la revisión de oficio de los actos administrativos incursos en nulidad en cualquier momento, como prevé específicamente el artículo 102.1 de la Ley 30/92, procediendo igualmente formular la oportuna demanda contenciosa contra la decisión que la Administración pueda adoptar respecto a la revisión instada, aunque ello no signifique que se haya abierto un nuevo plazo de impugnación frente al acto cuya revisión se había instado».

• Ahora bien: la posibilidad de solicitar la revisión de un acto nulo por la extraordinaria vía del artículo 102.1, no puede constituir una excusa para abrir ese nuevo período que posibilite el ejercicio de la acción del recurso administrativo o judicial de impugnación del mismo, ya caducada, cuando el administrado ha tenido sobrada oportunidad de intentarlo en el momento oportuno. Y precisamente a esta circunstancia se refiere el artículo 106 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común cuando condiciona el ejercicio de la acción de revisión del artículo 102 -aun en los casos de nulidad radical del artículo 62.1- a que no resulte contrario a la equidad, la buena fe, el derecho de los particulares u otras circunstancias similares", ello lleva al TS en la sentencia antedicha a considerar que quien ha tenido sobradas oportunidades de ejercitar las acciones nulidad o anulabilidad oportunas al amparo de los artículos 62 y 63 de la Ley [30/1992], pese a lo cual ha dejado precluir los plazos legales para efectuarlo, no puede ejercitar tardíamente su pretensión de anulación por la vía del recurso de revisión del artículo 102.1, y el intentar hacerlo así contraviene sin duda alguna la buena fe que ha de presidir el desarrollo de las relaciones jurídicas y la finalidad perseguida por el ordenamiento al establecer un sistema de recursos ordinarios sometidos a plazos taxativamente exigibles para postular tal anulación.

• Por otro lado, a tenor de la jurisprudencia, se debe poner de manifiesto «(...) el carácter restrictivo con el que debemos afrontar la cuestión que nos ocupa, referida a la revisión de oficio de una determinada actuación administrativa, que, de una u otra forma, ha devenido firme en dicha vía. Así, dijimos que ‘el artículo 102 LRJPA tiene como objeto, precisamente, facilitar la depuración de los vicios de nulidad radical o absoluta de que adolecen los actos administrativos, con el inequívoco propósito de evitar que el transcurso de los breves plazos de impugnación de aquellos derive en su inatacabilidad definitiva. Se persigue, pues, mediante este cauce procedimental ampliar las posibilidades de evitar que una situación afectada por una causa de nulidad de pleno derecho quede perpetuada en el tiempo y produzca efectos jurídicos pese a adolecer de un vicio de tan relevante trascendencia’ (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2001, 27 de diciembre de 2006 y 18 de diciembre de 2007).

• Pero, si bien, la revisión de oficio se puede realizar en cualquier momento y, por tanto, se trata de una acción imprescriptible, en principio sin límite temporal alguno, hay que tener en cuenta los límites previstos en el art. 106 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, que prevé que las facultades de revisión no podrán ser ejercitadas cuando por prescripción de acciones, por el tiempo transcurrido o por otras circunstancias su ejercicio resulta contrario a la equidad, a la buena fe, al derecho de los particulares o a las leyes, (...)».”

Por ello, habida cuenta del plazo transcurrido, si se ha agotado el aprovechamiento de la unidad, habiendo devenidos firmes y consentidos los acuerdos, entendemos que no ha lugar a lo solicitado por el interesado.

Conclusiones

1ª. La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el ayuntamiento o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa, de manera que la reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento.

2ª. Si se ha procedido a la transferencia efectiva del citado aprovechamiento y el interesado no manifestó objeción alguna, no vemos posible estimar la pretensión del ciudadano, toda vez que se han agotado las vías en sede administrativa para revisar, en su caso, la actuación administrativa realizada en su momento.

3ª. Por ello, habida cuenta del plazo transcurrido, si se ha agotado el aprovechamiento de la unidad, habiendo devenidos firmes y consentidos los acuerdos, no ha lugar a lo solicitado por el interesado.