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jun
2019

Baleares. ¿Es posible conceder licencia de parcelación en finca rústica donde existen construcciones conformes con la legislación y en situación de fuera de ordenación?


Planteamiento

Nos solicitan una licencia de parcelación de una finca rústica, en la cual hay edificaciones que son conformes con la legislación urbanística y otras que están en situación de fuera de ordenación, de las que ya no procede iniciar expediente de restablecimiento de la legalidad. ¿Se puede conceder la licencia de parcelación?

Respuesta

En el ámbito territorial de la entidad consultante, el art. 32.1 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears -LUIB-, establece que en el suelo rústico sólo se podrán efectuar actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelación, la segregación o la división de terrenos o fincas cuando sean conformes con la legislación urbanística y la legislación agraria, en función del objeto del acto de división.

Por su parte, el art. 160.2 LUIB remite, en cuanto a la indivisibilidad de las parcelas en suelo rústico, a lo que disponga la legislación específica, por lo que ésta, al margen del planeamiento urbanístico, será fundamentalmente la normativa que habrá que tener en cuenta a la hora de conceder o no la preceptiva licencia de parcelación.

A este respecto, el art. 24 de la Ley 19/1995 de 4 de julio, de Modernización de las explotaciones agrarias -LMEA-, dispone que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, siendo nulos y no produciendo efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya finalidad se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto sobre dicha extensión.

El art. 23.2 LMEA atribuye a las Comunidades Autónomas la determinación de la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial. La Comunidad Autónoma de Baleares, en uso de dicha facultad, ha determinado dichos límites mediante la Ley 3/2019, de 31 de enero, agraria de las Illes Balears -LAIB-, que en su art. 108, en relación con lo dispuesto en su art. 107.1, ha establecido la superficie mínima de las unidades mínimas de cultivo para cada uno de sus municipios, por lo que éstas serán las exigencias mínimas que deban cumplir todas las divisiones de fincas rústicas en dicha Comunidad, al margen de las excepciones fijadas tanto en el art. 25 LMEA, como en el art. 107.2 LAIB.

Por otro lado, el art. 25.2 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Islas Baleares -LSRIB-, establece que cuando se pretenda construir una nueva vivienda, sólo podrá resultar una vivienda unifamiliar por parcela, que deberá tener la superficie determinada por el instrumento de planeamiento general que, para los terrenos calificados como suelo rústico común, deberá ser superior o igual a 14.000 metros cuadrados, mínimo que podrá ser incrementado por el planeamiento de ámbito municipal de acuerdo con la estrategia territorial que adopte.

Además, las fincas rústicas no pueden dividirse si la finalidad de dicho acto es realizar una parcelación urbanística, prohibición que contempla igualmente el art. 159.2 LUIB, o ya han agotado la edificabilidad máxima permitida, tal y como prevé el art. 107.3 LAIB:

  • “3. En ningún caso se autorizarán divisiones con finalidades de parcelación urbanística. Tampoco se podrán autorizar divisiones cuando den como resultado fincas en las cuales se haya superado la edificabilidad máxima permitida”.

En este sentido, el art. 28 LSRIB establece una superficie máxima construible en función de unos porcentajes de la superficie de parcela expresados en metros cuadrados de techo (art. 28.1), así como un porcentaje máximo de ocupación de la parcela por la edificación y el resto de elementos constructivos (art. 28.2), límites que no podrán superar las divisiones de fincas rústicas.

De igual modo, hay que tener en cuenta que el art. 15.1 LSRIB determina que las actividades que se implanten en suelo rústico conllevan la vinculación legal de las mismas a la superficie total de la parcela en la que se efectúe, por lo que no podrá ser objeto de ningún acto de segregación mientras subsista la actividad.

Por consiguiente, las segregaciones que se pretendan llevar a cabo en la finca deberán cumplir todos los requisitos legalmente previstos, fundamentalmente la superficie mínima permitida, que en principio será la unidad mínima de cultivo o, en su caso, la que determine el planeamiento; límite que, como hemos dicho, vincula a cada una de las construcciones e instalaciones ya existentes y sus correspondientes actividades o usos, por lo que es un requisito que no podrá vulnerarse salvo las excepciones fijadas en la ley, al igual que tampoco podrá infringirse la edificabilidad y ocupación máximas legalmente establecidas, parámetros cuyo cumplimiento deberá comprobarse en cada uno de los casos por el Ayuntamiento y para cada una de las porciones a dividir.

Las divisiones de la finca que cumplan dichos requisitos de superficie mínima, edificabilidad y ocupación máxima permitida, aun contando con alguna construcción, podrán ser objeto de la correspondiente licencia de segregación, salvo que se considere que son parcelaciones urbanísticas por dar lugar a la formación de nuevos núcleos de población, en cuyo caso deberán denegarse.

Conclusiones

1ª. Las divisiones de las fincas rústicas deben respetar la superficie mínima permitida, que en principio será la unidad mínima de cultivo o, en su caso, la que determine el planeamiento, límite que vincula a cada una de las construcciones e instalaciones ya existentes y sus correspondientes actividades o usos.

2ª. No pueden autorizarse divisiones cuando den como resultado fincas en las cuales se haya superado la edificabilidad máxima permitida, debiéndose respetar igualmente el porcentaje máximo de ocupación de la parcela por la edificación y el resto de elementos constructivos a implantar.

3ª. Las fincas rústicas no pueden dividirse si la finalidad de dicho acto es realizar una parcelación urbanística.

4ª. Las divisiones de la finca que cumplan dichos requisitos de superficie mínima, edificabilidad y ocupación máxima permitida, aun contando con alguna construcción, podrán ser objeto de la correspondiente licencia de segregación, salvo que se considere que son parcelaciones urbanísticas por dar lugar a la formación de nuevos núcleos de población, en cuyo caso deberán denegarse.