Arrendamiento de viviendas por el Ayuntamiento para cesión gratuita de su uso a familias en riesgo de exclusión social

Planteamiento

El Ayuntamiento pretende arrendar una serie de viviendas para luego poderlas ofrecer gratuitamente, como viviendas sociales, a los vecinos del municipio con problemas en riesgo de exclusión social. Se pretendía articular dicho arrendamiento entre el Ayuntamiento y las propietarios de los pisos a través de las previsiones del art. 124.1 LPAP, y posteriormente la cesión gratuita del uso a las personas necesitadas.

¿Cómo deberíamos articular ambos trámites? ¿Esa cesión gratuita tendría el carácter de subvención? En caso negativo, ¿qué tratamiento deberíamos otorgarle?

Respuesta

El art. 9.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-, dispone que quedarán excluidos de la presente Ley los contratos de arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial.

Por tanto, como bien indica el consultante, habrá que aplicar el art. 124.1 de la Ley 33/2003, de 3 noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, que prevé que:

• “Los arrendamientos se concertarán mediante concurso público o mediante el procedimiento de licitación restringida regulado en el apartado 4 de la disposición adicional decimoquinta, salvo que, de forma justificada y por las peculiaridades de la necesidad a satisfacer, las condiciones del mercado inmobiliario, la urgencia de la contratación debida a acontecimientos imprevisibles, o la especial idoneidad del bien, se considere necesario o conveniente concertarlos de modo directo.”

En consecuencia, el procedimiento ordinario para el arrendamiento de inmuebles es el de concurso mediante licitación con pública concurrencia. Añadiendo el apartado 2º del citado precepto que las propuestas de arrendamiento serán sometidas a informe técnico, que recogerá el correspondiente estudio de mercado, y del órgano al que corresponda el asesoramiento jurídico.

Arrendadas las viviendas, el procedimiento para su cesión gratuita a quienes estén en riesgo de exclusión no está previsto en la normativa vigente. Y, en nuestra opinión, tiene difícil encaje la aplicación del art. 110 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, aunque algunas partes del mismo pudieran aplicarse.

Es evidente que, tratándose de la cesión a familias en riesgo de exclusión social, se requiere un informe técnico de Servicios Sociales que acredite la consideración de familia en riesgo de exclusión social y la carencia de medios de la familia para sostener los gastos derivados del alquiler de una vivienda. Y, en cualquier caso, será necesario que la cesión gratuita sea acordada por el órgano competente y se suscriba el contrato correspondiente con la familia.

En este aspecto, a nuestro juicio, cabe aplicar los apartados 9º y 10º de la Disp. Adic. 2º LCSP 2017, que atribuyen la competencia al Alcalde cuando el importe de las viviendas no supere el 10% de los recursos ordinarios del presupuesto, y al Pleno de la Corporación cuando exceda de dicho importe.

Esta cesión gratuita, a nuestro entender, es una subvención o ayuda en especie. La Disp. Adic. 5ª de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones -LGS-, establece en su apartado 1º una regla general:

• “Las entregas a título gratuito de bienes y derechos se regirán por la legislación patrimonial.”

Y establece en su apartado 2º una clara excepción:

• “No obstante lo anterior, se aplicará esta ley, en los términos que se desarrollen reglamentariamente, cuando la ayuda consista en la entrega de bienes, derechos o servicios cuya adquisición se realice con la finalidad exclusiva de entregarlos a un tercero.”

El art. 3.1 del RD 887/2006, de 21 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones -RLGS-, señala que:

• “Las entregas de bienes, derechos o servicios que, habiendo sido adquiridos con la finalidad exclusiva de ser entregados a terceros, cumplan los requisitos previstos en las letras a), b) y c) del artículo 2.1 de la Ley General de Subvenciones, tendrán la consideración de ayudas en especie y quedarán sujetas a dicha Ley y al presente Reglamento, con las peculiaridades que conlleva la especial naturaleza de su objeto.”

Por tanto, consideramos que la cesión gratuita de viviendas a familias en riesgo de exclusión social cumplen los requisitos para que se considere como una subvención o ayuda en especie, porque:

• 1º.- Las viviendas son arrendadas por el Ayuntamiento con la finalidad de cederlas gratuitamente a las familias en riesgo de exclusión social.

• 2º.- La cesión de las viviendas se realiza sin contraprestación directa de los beneficiarios.

• 3º.- La cesión de las viviendas está sujeta al cumplimiento de un determinado objetivo: evitar la exclusión social de las familias, garantizando una vivienda. Aunque no se menciona en la consulta, sin duda la cesión gratuita comportará del beneficiario cumplir una serie de obligaciones materiales y formales.

• 4º.- Por último, no cabe duda del interés social que tiene la cesión.

Conclusiones

1ª. Para el arrendamiento de viviendas debe seguirse un procedimiento de concurso mediante licitación de pública concurrencia.

2ª. Para la cesión gratuita de las viviendas a familias en riesgo de exclusión social, a nuestro juicio, es imprescindible el informe técnico de valoración social, que acredite el riesgo de exclusión, así como el acuerdo de cesión adoptado por el órgano competente.

3ª. Consideramos que la cesión gratuita de viviendas debe considerarse como una subvención o ayuda en especie.