Arrendamiento de local municipal a persona física: ¿es posible que la duración máxima del contrato no se indique en el contrato?

Planteamiento

La consulta es respecto al arrendamiento de local municipal patrimonial a una persona física.

¿Es posible que la duración máxima del arrendamiento no se indique en el contrato, si no que sea por un año prorrogable tácitamente de forma anual, salvo que por alguna de las partes, con una antelación de 2 o 3 meses, se manifieste la voluntad de no prorrogar el contrato? ¿O es necesario indicar el plazo de duración máxima de 5 años según la LAU, ya que no se distingue este plazo si es para los arrendamientos de vivienda o de uso distinto al de vivienda?

Respuesta

El art. 26 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-, señala en su apartado 2º que los contratos privados que celebren las Administraciones Públicas se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación, en defecto de normas específicas, por las Secciones 1ª y 2ª del Capítulo I del Título I del Libro II, con carácter general, y por sus disposiciones de desarrollo, aplicándose supletoriamente las restantes normas de derecho administrativo o, en su caso, las normas de derecho privado, según corresponda por razón del sujeto o entidad contratante. En lo que respecta a sus efectos, modificación y extinción, estos contratos se regirán por el derecho privado.

No obstante lo establecido en el párrafo anterior, el art. 26.2 LCSP 2017 prevé que a los contratos mencionados en los números 1º y 2º del art. 25.1.a), les resultarán de aplicación, además del Libro I LCSP 2017, el Libro II de la misma en cuanto a su preparación y adjudicación. En cuanto a sus efectos y extinción les serán aplicables las normas de derecho privado, salvo lo establecido en los artículos de la Ley relativos a las condiciones especiales de ejecución, modificación, cesión, subcontratación y resolución de los contratos, que les serán de aplicación cuando el contrato esté sujeto a regulación armonizada.

De este modo, los contratos patrimoniales de la Administración, como contratos privados, se rigen en cuanto a sus efectos y extinción por las normas de Derecho privado que resulten aplicables, que en el caso de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda será la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-.

Dentro de la misma y para los contratos de arrendamiento de vivienda, determina el art. 9.1 LAU que:

• "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición."

La determinación del plazo de duración del arriendo, dentro de los límites generales fijados en la legislación patrimonial administrativa, es un elemento propio de los efectos y extinción de este tipo de contratos, por lo que rige la disposición civil que citamos y que instituye ese régimen de prórroga forzosa, a voluntad del arrendatario, siempre que el arriendo se concertara por plazo inferior a cinco años.

Por su parte, el apartado 2º del art. 9 LAU indica que:

• “2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.”

De este modo, si el destino del arrendamiento es el uso de vivienda, la entidad consultante puede establecer como plazo del arrendamiento un plazo mínimo de un año, prorrogable anualmente y sin fijar el máximo de cinco años, si bien, el arrendatario tendrá a su voluntad el derecho de prórroga forzosa hasta un quinto año, prórrogas anuales que se producirán si éste no manifiesta al Ayuntamiento arrendador su voluntad de no renovarlo. Y llegado el quinto año, según las estipulaciones que se prevén, el contrato expirará en cualquier caso, dándose por finalizado el contrato.

Por otra parte, el art. 3 LAU establece que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior, en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Y el art. 4 LAU señala que:

• “(…) 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

• 4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.”

En relación a lo expuesto, el Título III LAU no regula el plazo mínimo de la duración de este tipo de contratos, por lo que su duración será libremente pactada, en base al principio de libertad de las partes que rige en los contratos privados, como señala el art. 1255 del Código Civil -CC- aprobado por RD de 24 de junio de 1889, según el cual:

• “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.”

En cuanto al plazo máximo de este tipo de contrato, el art. 106.3 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, lo fija en 20 años:

• “Los contratos para la explotación de los bienes o derechos patrimoniales no podrán tener una duración superior a 20 años, incluidas las prórrogas, salvo causas excepcionales debidamente justificadas.”

Así, la Sentencia del TSJ Castilla y León de 19 de junio de 2006 argumenta que:

• “Se desprende de cuanto queda dicho que se ha incidido por el demandado en el incumplimiento de una obligación esencial cuando es la duración del contrato y, si bien es cierto, cual revela la Exposición de Motivos de la LAU de 1994, que en la regulación de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda la Ley se decanta por dejar a la libertad de las partes la configuración del contenido contractual, no debe dejarse a la sombra que tanto el artículo 27-1 de la Ley 29/1994 como el artículo 1569-1º del CC autorizan a cobijar el incumplimiento de la obligación que nos ocupa en el radio de acción de los supuestos normativos que definen. (...)”

Conclusiones

1ª. En los contratos privados rige el principio de libertad de las partes (art. 1255 CC).

2ª. Si bien, para el uso de vivienda y puestos en conexión el contenido del art. 1255 CC con los arts. 4 y 9 LAU, cabe indicar que hay que respetar un plazo mínimo de cinco años.

3ª. Para los contratos de distinto uso es exigible un plazo mínimo de un año.

4ª. Para las Administraciones Públicas el plazo máximo de este tipo de contrato lo fija en 20 años el art. 106.3 LPAP.

5ª. Siendo así, y sin concretar el destino del arrendamiento de local municipal patrimonial a una persona física, consideramos que el plazo inicial puede ser de un año prorrogable tácitamente de forma anual, sin necesidad de respetar el plazo mínimo de cinco años señalado para el uso de vivienda, y hasta un plazo máximo de 20 años.