Bienes de las entidades locales: viabilidad de permuta de bienes afectados por proceso urbanístico

Planteamiento

Este ayuntamiento pretende efectuar un contrato de permuta con una entidad privada a través del cual el ayuntamiento permutaría de la unidad de actuación ‘A’ el 10% de aprovechamiento lucrativo de cesión obligatoria (sobre esta unidad existe un convenio urbanístico que está en fase de aprobación) y de la unidad de actuación ‘B’ el 10% de aprovechamiento lucrativo de cesión obligatoria, una parcela de su propiedad y los m2 de techo procedentes de los excesos de aprovechamiento (sobre esta unidad está en fase de constitución la junta de compensación para realizar la gestión urbanística).

A cambio, el ayuntamiento recibe un inmueble de especial valor arquitectónico, un edificio de interés cultural, sito en la primera unidad de actuación.

¿En qué fase debe de encontrarse el procedimiento de gestión urbanística para poder permutar los bienes descritos en las unidades de actuación reflejadas? ¿Será necesario que previamente a la permuta exista un proyecto de reparcelación u otro documento aprobado e inscrito en el registro de la propiedad para depurar física y jurídicamente el bien, o por el contrario no es necesario?

Respuesta

Para resolver adecuadamente las cuestiones que se nos plantean tenemos que señalar, en primer lugar, cuál es la normativa aplicable, que en el ámbito territorial de la entidad local consultante se integra por la Ley 7/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía -LBELA- y por el Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía -RBELA-. Asimismo, se debe tener en cuenta la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, algunos de cuyos preceptos poseen carácter básico, y el RD 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -RGLPAP-.

Asimismo, debemos recordar la normativa urbanística que establece la forma en la que el bien afectado por un proceso de determinación urbanística se incorpora al patrimonio municipal, lo que nos lleva, como es lógico, a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía -LOUA- y al RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

La cuestión es determinar en qué momento puede el ayuntamiento disponer del bien para proceder a la realización de la permuta que se regula en los arts. 47 a 49 RBELA, y, como cualquier acto de enajenación de un bien, exige su depuración física y jurídica conforme al art. 12 del propio reglamento. Ello supone que se debe acreditar la titularidad del bien que se va permutar conforme vemos en el mencionado reglamento y detallamos en el modelo de expediente “Expediente de adquisición de terreno de naturaleza rústica mediante permuta. Andalucía”.

El momento en el que se puede considerar el bien como municipal será el de la inscripción del proyecto de reparcelación, tal y como vemos en el art. 137.2 LOUA:

• “2. La transmisión a la Administración actuante, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria tendrá lugar por ministerio de la Ley con la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.” 

Dicha inscripción producirá los efectos del art. 13 RD 1093/1997:

• “La inscripción de las fincas de resultado se practicará a favor del titular registral, salvo los supuestos de reanudación del tracto o lo previsto en los artículos siguientes. Si las fincas de origen constasen inscritas a favor de varios titulares en proindivisión o de personas casadas y el proyecto no especificase la forma de la adjudicación, las fincas de resultado se inscribirán en la proporción en que constasen inscritas las de origen o con sujeción, en su caso, al régimen matrimonial que a éstas fuese aplicable.”

Al respecto, recomendamos la lectura de la consulta “Andalucía. Adquisición de terreno por el Ayuntamiento a cambio de compensar su valor económico con los costes de urbanización y/o del 10 % del aprovechamiento”.

Por ello, entendemos que en tanto no culminen los procesos de gestión urbanística en trámite, con la inscripción de los documentos reparcelatorios en el Registro de la Propiedad, no se habrá producido la transmisión de la propiedad al ayuntamiento y se podrá disponer de los bienes para su permuta.

Conclusiones

1ª. La permuta exige la previa depuración jurídica del bien patrimonial y, por tanto, acreditar la propiedad municipal.

2ª. No se cuenta con la titularidad del bien hasta que no se produce la transmisión mediante la inscripción registral del proyecto de reparcelación.

3ª. Por ello, a nuestro juicio, no es posible aprobar la permuta proyectada en la actual situación.