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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00Para realizar la compra por el ayuntamiento de un inmueble por el sistema de adquisición directa de un particular, éste no dispone de la escritura de dicho terreno para acreditar que es el dueño legítimo, ¿valdría una declaración responsable por parte del titular de que es el dueño legítimo o no sería suficiente?
Tal y como establece la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, es obligatorio la inscripción de todos los bienes municipales, puesto que su art. 36.1 LPAP así lo afirma y dicho precepto tiene carácter básico, de acuerdo con lo establecido en la disp. final 2ª LPAP. Esta obligación ya estaba presente para las entidades locales, puesto que así se contiene también en el art. 36.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-.
De conformidad con el art. 1445 del Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, la compraventa es el negocio jurídico por medio del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Como obligaciones del vendedor, en virtud de lo establecido en el art. 1461 CC, se encuentra la entrega de la cosa objeto de venta y su saneamiento. De lo anterior se desprende que únicamente se pueden adquirir los bienes del titular de los mismos, toda vez que será éste el que pueda disponer de ellos, otorgando la correspondiente escritura pública. Así pues, resulta imprescindible identificar al legítimo titular del bien para poder adquirirlo, extremo que sólo se garantiza y acredita a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad (titularidad registral).
Debemos partir de la necesidad de inscripción registral de los títulos, de forma que se opere con total garantía y seguridad. Así, debemos recordar la regla genérica que prevé el art. 606 CC, conforme al cual "Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".
Siguiendo la línea de la seguridad jurídica, es el art. 1473 CC el que establece que, si se trata de un bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. El referido artículo termina concretando que "cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe".
Por tanto, si bien la previa inscripción registral de la finca a adquirir por el ayuntamiento no es un requisito legal que se fije en norma alguna de régimen local, sí es una garantía por la que debe velar el ayuntamiento para evitar el riesgo de interrupción del tracto sucesivo desde la operación de formalización de la compraventa que exhibe el vendedor hasta la fecha de formalización de la adquisición municipal -que un tercero adquirente de buena fe inscriba a su nombre la compraventa antes que el ayuntamiento-, por lo que consideramos necesario proceder antes de la compraventa a su inscripción en el Registro de la Propiedad de manera que la corporación tenga seguridad de estar adquiriendo el bien de su legítimo dueño, en los términos previstos en el referido art. 1473 CC, en relación con el art. 38 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH-, conforme al cual:
De lo anterior cabe concluir que una declaración responsable del particular manifestando ser el legítimo propietario en ningún caso es suficiente ni sustituye la garantía que ofrece la inscripción registral, careciendo incluso en este supuesto de título que acredite la propiedad a favor de quien pretende vender dicho inmueble a la entidad local. La seguridad jurídica de la operación exige que el ayuntamiento verifique la titularidad del propietario mediante la correspondiente escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad antes de formalizar la adquisición, ya que solo así se asegura que la persona que transmite el bien es realmente su dueño y que la operación queda amparada frente a terceros. No debe admitirse por la Administración municipal, en definitiva, una simple declaración responsable del particular que manifiesta ser el propietario del inmueble, que carece de efectos en el orden jurídico-privado, y debe exigirse la correspondiente acreditación como titular del inmueble y la inscripción registral a su favor para poder efectuar la adquisición directa de dicho bien.
1ª. Tal y como establece la LPAP, es obligatorio la inscripción de todos los bienes municipales, puesto que su art. 36.1 LPAP así lo afirma y dicho precepto tiene carácter básico, de acuerdo con lo establecido en la disp. final 2ª LPAP. Esta obligación ya estaba presente para las Entidades Locales, puesto que así se contiene también en el art. 36.1 RBEL.
2ª. Si bien no es un requisito necesario que dicho solar estuviera inscrito con anterioridad a la adquisición en el Registro de la Propiedad, para dotar de seguridad jurídica a las operaciones efectuadas por la Administración, únicamente deben adquirirse bienes inmuebles en los que quede acreditada la titularidad registral, de forma que se cuente con todas las garantías y protección que otorga la fe pública registral.
3ª. En el presente caso, bajo nuestra opinión, no debe admitirse una simple declaración responsable del particular que manifiesta ser el propietario del inmueble, carente de efectos en el orden jurídico-privado, debiendo exigirse la correspondiente acreditación como titular del inmueble y la inscripción registral a su favor para poder efectuar la adquisición directa de dicho bien.