Planteamiento
El Ayuntamiento tiene prevista la adquisición de una parcela con una nave industrial, sita en suelo calificado como industrial según el planeamiento vigente, a una sociedad con objeto social de ejecución de obras. Las instalaciones (nave y otro edificio aledaño) están en perfecto funcionamiento y no es preciso realizar ninguna obra para su rehabilitación, sin perjuicio de que en la parcela se puedan realizar otro tipo de obras más adelante (instalación de otros edificios municipales).
El art. 20.Uno. 22º LIVA establece una exención en el supuesto de “Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación” en las condiciones que se establecen en el referido artículo.
La consulta es si la adquisición de dicha parcela y nave industrial sería una operación sujeta y no exenta de IVA o se aplicaría la exención anteriormente referida.
Respuesta
El art. 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido -LIVA-, dispone que:
- “Que estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”
Añadiendo el art. 5.Dos LIVA el concepto de empresario o profesional a estos efectos, según el cual “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
Efectivamente, el art. 20.Uno.22º.A LIVA determina que están exentas del impuesto:
- “Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
- A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
- Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
- Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el número 1.º del artículo 7 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.
- La exención prevista en este número no se aplicará:
- a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.
- Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años.
- b) A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
- c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.”
La primera cuestión que hay que abordar es si se está ante la primera o la segunda transmisión, porque la primera transmisión no está exenta del IVA. El precepto transcrito considera que hay primera transmisión (y no segunda) cuando quien vende es el promotor que ha construido, salvo que se haya utilizado ininterrumpidamente el inmueble por un plazo igual o superior a dos años.
La segunda cuestión es que se trate de una edificación, cuya definición se realiza en el art. 6 LIVA, cuyo apartado Dos dispone que:
- “En particular, tendrán la consideración de edificaciones las construcciones que a continuación se relacionan, siempre que estén unidas a un inmueble de una manera fija, de suerte que no puedan separarse de él sin quebranto de la materia ni deterioro del objeto:
- a) Los edificios, considerándose como tales toda construcción permanente, separada e independiente, concebida para ser utilizada como vivienda o para servir al desarrollo de una actividad económica.
- b) Las instalaciones industriales no habitables, tales como diques, tanques o cargaderos.
- c) Las plataformas para exploración y explotación de hidrocarburos.
- d) Los puertos, aeropuertos y mercados.
- e) Las instalaciones de recreo y deportivas que no sean accesorias de otras edificaciones.
- f) Los caminos, canales de navegación, líneas de ferrocarril, carreteras, autopistas y demás vías de comunicación terrestres o fluviales, así como los puentes o viaductos y túneles relativos a las mismas.
- g) Las instalaciones fijas de transporte por cable.”
No parece que quepa duda de que se trate de una edificación en los términos de LIVA; sin embargo, deberá comprobarse si estamos realmente ante la primera o la segunda transmisión, en función de los requisitos expuestos en los preceptos transcritos. De ello dependerá que esté o no exenta de IVA la transmisión.
Conclusiones
1ª. Están exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
2ª. Para la aplicación del art. 20.Uno.22º LIVA se deberá comprobar si se está en presencia de la primera o de la segunda transmisión, en función de lo expuesto en la definición que realiza el precepto sobre las primeras transmisiones.
