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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00José Antonio García-Noblejas Valenti
Resumen
El objetivo de este artículo es ofrecer una visión práctica en el intento del propietario de reflejar la realidad física de su inmueble en el Registro de la Propiedad, analizando los requisitos y en ocasiones los obstáculos que en la actualidad ofrece la normativa para reflejar dicha realidad física del inmueble, estudiando la situación urbanística del mismo y su posible inscripción en el Registro de la Propiedad. Investigando en qué situaciones son inscribibles los inmuebles, con independencia de su situación ilegal.
Recordamos los casos en los que la Administración Pública está obligada a instar al Registro de la Propiedad a realizar anotaciones en los inmuebles, como por ejemplo la inscripción de la incoación de expedientes administrativos de restablecimiento de legalidad (artículo 9.3. de la Constitución Española). Consecuencias de la inacción de la administración sobre terceros adquirentes de buena fe.
Revisamos la finalidad principal del Registro de la Propiedad, debiendo ofrecer seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, su carácter público tiene como objetivo dar publicidad a terceros, evitando perjuicios a terceros de buena fe (artículo 34 de la Ley Hipotecaria), garantizando seguridad jurídica en las transacciones (artículo 24 de nuestra Constitución).
Palabras clave: Urbanismo, Registro de la Propiedad, Administración Pública, Realidad Física, Disciplina Urbanística.
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Abstract
The aim of this article is to show how a real estate owner can register physical reality of his building in the Land Registry, (i) analyzing the requirements and if necessary, the legal barriers, (ii) studying urban situation of the aforementioned building in order to registry it in the Land Registry, as well as (iii) investigating in what situations the properties can be registered, regardless of their illegal status.
Furthermore, we particularly show those cases in which Public Administration is required to urge the Land Registry to registry the buildings, for example, the registration of the initiation of administrative proceedings for the reestablishment of legality (article 9.3 of the Spanish Constitution). Consequences of the inaction of the public administration on third party purchasers in good faith.
Finally, we review the main purpose of the Land Registry, which must provide legal certainty in each real estate transactions through its public nature, avoiding damages to third parties in good faith (article 34 of the Mortgage Law) and guaranteeing legal certainty in real estate transactions (article 24 of the Spanish Constitution).
Keywords: Town Planning, Land Registry, Public Administration, Physical Reality, Urban Discipline
Para hablar del urbanismo es necesario definir y entender qué significa. La doctrina, en concreto Don Tomás Ramón Fernández define el urbanismo en la actualidad como: “sencillamente, una perspectiva global e integradora de todo lo que se refiere a la relación del hombre con el medio en el que se desenvuelve y que hace de la tierra, del suelo y su eje operativo.”
Por otro lado, el Tribunal Constitucional, en la Sentencia 61/1997, de 20 de marzo nos trasladó un concepto de urbanismo que desde un primer punto recoge la definición dada por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española que cita literalmente como: “Conjunto de conocimientos relativos a la creación, desarrollo, reforma y progreso de las poblaciones según conviene a las necesidades de la vida humana”. Adicionalmente la citada Sentencia recoge otro concepto más clásico:” el urbanismo es la ciencia que se ocupa de la ordenación y desarrollo de la ciudad, persiguiendo, con la ayuda de todos los medios técnicos, determinar la mejor situación de las vías, edificios e instalaciones públicas y de las viviendas privadas, de modo que la población se asiente en forma cómoda, sana y agradable.” Al final esta sentencia recoge el concepto de urbanismo desde un punto de vista social, ya que nuestra Constitución en relación con el artículo 148.1. 3ª el urbanismo se aprecia como un hecho social, teniendo en cuenta que está ordenado por los poderes públicos y al final el fin que se busca es la calidad de vida. En relación con los poderes públicos, luego veremos como la administración tiene una serie de responsabilidades, ya que como se recoge en la sentencia: “[…] los poderes públicos atienden a la ordenación y desarrollo de la ciudad para alcanzar una digna calidad de vida. Como objeto de una política, el urbanismo tiene, por un lado, que servir a unos objetivos constitucionales (artículos 46 y 47 CE) y, por otro lado, respetar un derecho constitucional: la propiedad (art. 33 CE).”
Una vez visto cómo podemos entender lo que significa el urbanismo, hay que comprender lo que encuadra la disciplina urbanística y el Registro de la Propiedad y sus fines:
1.- Para entender la disciplina urbanística, empieza hablando Don Tomás Ramón Fernández que la indisciplina siempre ha sido la lacra del urbanismo. Por lo tanto, la disciplina urbanística es la protección de esa legalidad urbanística que se impone según lo regulado en la normativa con las infracciones y sanciones. Al final la disciplina urbanística tiene el fin de que preserve la legalidad urbanística imponiendo sanciones en el supuesto de que exista una indisciplina.
2.- El objeto del Registro de la Propiedad, que se recoge el artículo 1 de la Ley Hipotecaria y se corrobora adicionalmente en el artículo 605 del Código Civil, “es la inscripción o anotación de actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.”
Vamos a tratar la relación que existe entre el urbanismo y el Registro de la Propiedad, teniendo en cuenta el Real Decreto 1093/97 sobre la inscripción en el Registro de actos urbanísticos; este Real Decreto ha tenido siempre como inspiración la Ley del Suelo y Ordenación Urbana del 12 de mayo de 1956 y el objetivo de este Real Decreto es la coordinación entre Registro de la Propiedad y la Administración competente en urbanismo. Esas construcciones que se encuentran fuera de ordenación, que aún siendo ilegales y que jamás se podrán legalizar, pero hay que tener en cuenta para su posible inscripción en el Registro de la Propiedad y recoger en el mismo la carga urbanística que se puede encontrar. Al final, el objetivo es que el Registro dé una publicidad a terceros como bien recoge el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que es el principio de publicidad registral, que exista una seguridad jurídica como recoge el artículo 24 y por otro lado el 9.3, ambos artículos de la Constitución española de 1978, en donde se recoge en el último artículo citado que se debe garantizar el principio de legalidad, seguridad jurídica y responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.
Con el objetivo de no extender en el contenido en este artículo, se pretende ofrecer luz en los siguientes puntos:
Partiendo de que la casuística urbanística es muy extensa, en este artículo vamos a tratar dos supuestos: las obras sin licencia legalizables y las obras sin licencia no legalizables. La Constitución Española de 1978, prevé en su artículo 148.1. 3º que las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, por lo que la normativa a analizar es autonómica, aplicaremos la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, Ley 9/2001, de 17 de julio del año 2001.
Ante un inmueble con obras ilegales la administración está obligada a incoar un expediente de disciplina urbanística o restablecimiento de la legalidad, normalmente no actúa de oficio, salvo en casos muy especiales, las principales actuaciones se realizan por denuncia de parte, son los artículos 194 y 195 Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid los que recogen los pasos siguientes:
Una obra ilegal no es más que una obra realizada sin la preceptiva licencia o acto administrativo habilitante, lo que no quiere decir que ésta, no se pueda legalizar con posterioridad, y para ello es necesario iniciar un expediente de legalización, siempre que sea posible cumplir los parámetros básicos de la calificación urbanística correspondiente al inmueble, edificabilidad, ocupación, altura, parcela mínima, retranqueos, etc.
En la actualidad se está exigiendo a las tasadoras, bajo el Real Decreto Ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de Directivas de la Unión Europea, la obligación de tasación de inmuebles en garantía de un préstamo hipotecario que vaya a integrarse en el conjunto de cobertura o con ocasión de la concesión del mismo por sociedades o servicios de tasación, o, en su caso, por algún profesional homologado, obligándose así a evitar el valor de mercado de los bienes inmobiliarios afectos a estas operaciones en pos del valor hipotecario obtenido por un técnico habilitado, lo que ayuda a resolver las discrepancias que puedan existir entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral que no induzcan a error sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados como bien se recoge en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, y por otro lado la base de la realidad física y el Registro de la Propiedad que tienen que coincidir como así se recoge en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Si existe una diferencia en la superficie de una construcción por ampliaciones respecto de la realidad física y lo dispuesto en el Registro de la Propiedad, resulta recomendable su actualización, siempre que se cumplan las exigencias urbanísticas, para reflejar una efectiva concordancia y garantizar la seguridad jurídica.
Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad ampliaciones legalizables, en primer lugar, habría que analizar si la actuación realizada resulta legalizable, es decir, conforme al planeamiento urbanístico, si la legalización es posible, habrá de atenderse, en primer lugar, al procedimiento correspondiente de licencia urbanística de legalización. Una vez obtenido el título habilitante para la actuación realizada, el siguiente paso será elevar a documento público la superficie actual, mediante una declaración de obra nueva ante notario, aportando el proyecto realizado por el técnico competente y el título habilitante otorgado por la administración.En relación con la declaración de obra nueva se recoge en el artículo 28 del Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, Ley del Suelo de 2015, y por otro lado el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. La documentación que se requiere en notaría para la declaración de obra nueva es la siguiente:
Tras haber realizado los pasos anteriores sólo quedaría pendiente la inscripción en el Registro de la Propiedad siguiendo los trámites establecidos en el artículo 199 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, que son los siguientes documentos que se deberá aportar al Registrador: la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, además de una representación gráfica georreferenciada alternativa, que estará contenida en el proyecto anteriormente realizado, ejecutado por el técnico competente.
El primer caso, las obras ilegales no legalizables corresponden a una situación compleja a los efectos de analizar su defensa ante la apertura de un expediente de disciplina urbanística por la administración, ya que contamos como principal arma de defensa la caducidad del expediente administrativo. En el caso de la Comunidad de Madrid los expedientes de restablecimiento de la legalidad caducan si su tramitación supera los 10 meses (como así se recoge en el artículo 195.4 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, en el caso de los sancionadores es de 6 meses (como se cita en el artículo 21, puntos 2 y 3 del la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas) con la idea de alargar los plazos en búsqueda de la ansiada prescripción de la infracción o en su caso de la caducidad de la acción de la administración.
La normativa estatal califica a las construcciones que resulten disconformes con el Planeamiento urbanístico como fuera de ordenación; en concreto el artículo 60 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Que por lo tanto en el citado artículo impone la obligación de conservación y mantenimiento y la prohibición de realización de obras de mejora.
En este supuesto de obras ilegales no legalizables es necesario analizar la posible prescripción de la infracción con la idea de obtener la declaración de obra en situación de fuera de ordenación. En este sentido la prescripción viene recogida inicialmente en la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público en su artículo 30, en donde se cita las sanciones e infracciones se estará a lo recogido en las leyes que así lo establezcan y en defecto de estas últimas: (i) las infracciones muy graves prescribirán a los tres años; (ii) las infracciones graves a los dos años; y las infracciones leves a los seis meses; y en relación a las sanciones: (i) muy graves prescriben a los tres años; (ii) las graves a los dos años; (iii) y las leves en un año.
Desde el punto de vista doctrinal, recoge Don Tomás Ramón Fernández, que la prescripción se computará, en principio, desde la fecha en que la infracción se hubiera cometido o, si esta fuere desconocida, desde que aparezcan signos externos que la evidencien. Los plazos de prescripción de una infracción urbanística varían dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble en el caso de Madrid y Asturias se establece en 4 años, así la Ley del Suelo autonómica de la Comunidad de Madrid, Ley 9/2001, de 17 de julio del año 2001 y en Asturias en el Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo; diez años en Castilla y León y Aragón bajo la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y el Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón. Viendo los diversos plazos que establecen las autonomías para determinar la prescripción en cada autonomía, como así ha recogido nuestra Constitución, es una entelequia conseguir un plazo común de prescripción puesto que cada Comunidad Autónoma es competente para establecerlo.
En relación con la conservación y mantenimiento de una obra en situación de fuera de ordenación. La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, reconoce, a su vez, la obligación de conservación y mantenimiento general para todo tipo de construcciones y terrenos como se recoge en el artículo 168 que cita literalmente: “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.”En la misma ley autonómica sancionan obras en edificios fuera de ordenación en su artículo 221.
La jurisprudencia en este punto es muy clara como se recoge en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 1217/2006 de fecha 20 de junio de 2006 que recoge lo indicado en el artículo anterior en donde las construcciones que se encuentran en la situación de fuera de ordenación tan sólo se podrán realizar pequeñas obras para garantizar la habitabilidad y salubridad, pero en ningún caso se puede ejecutar obras o reformas de ampliación. En el supuesto de que se amplíe o mejore una construcción fuera de ordenación se renuncia a la prescripción ganada y comienza de nuevo el plazo de cuatro años.La inscripción registral mediante declaración de obra antigua, como bien recoge el citado artículo 28 del Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, Ley del Suelo de 2015 en su apartado cuarto, se hace referencia a: “construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.”
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado número 14224/2019 de 25 de julio exige aportar ante notario la siguiente documentación: (i) Acreditación suficiente del momento en que sucedió la actuación afectante al suelo y su incorporación coincidente en el Catastro; (ii) Acreditación suficiente del inicio del cómputo del plazo de la administración para el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, es decir, de la finalización de las obras; (iii) Un certificado de la administración que no solo acredite la inexistencia de expedientes de disciplina urbanística sino también la imposibilidad de ejercicio de la acción por caducidad; (iv) La concordancia en la superficie entre la realidad física y el Catastro de manera previa a la inscripción registral.
El artículo 65 de la Ley del Suelo del año 2015 establece los actos urbanísticos que se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad. Se desglosa en tres puntos: (i) en el punto primero los actos susceptibles de inscripción que abarca los actos administrativos incoados, interposiciones de actos judicializados y por supuesto en el punto h) deja abierto a cualquier otro acto administrativo que: “en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas”; (ii) en el punto segundo responsabilidad de la Administración competente, que está obligado a instar al Registro de la Propiedad en el supuesto de que se haya incoado un expediente administrativo de disciplina urbanística y las consecuencias que tiene la Administración en el supuesto de inacción u omisión por parte de esta; (iii) en el tercer punto notificación por parte del Registro de la Propiedad a la Comunidad Autónoma competente de para determinadas actuaciones inscritas ya sean parcelación o reparcelación de fincas, constitución de regímenes de propiedad horizontal, declaración de nuevas construcciones o conjuntos inmobiliarios.
El artículo 65 de la Ley del Suelo del año 2015 menciona la publicidad registral y los actos que son inscribibles en materia de urbanismo. La jurisprudencia, en concreto una Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la Resolución número 14906/2020 de fecha 30 de junio del año 2020 hace mención del citado artículo en donde se recoge que son inscribibles en el Registro de la Propiedad los actos administrativos, las sentencias, en ambos casos que sean firmes, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: (i) en donde se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención; (ii) cuando se concreten en fincas determinadas; (iii) y haya participado el titular de cualquiera de esas fincas en el procedimiento.
Por lo tanto, se tiene que dar traslado al Registro de la Propiedad competente de esa información urbanística y que es susceptible de inscripción como hemos podido comprobar.
Otro punto que tratar en este apartado son afecciones medioambientales. Dichas afecciones por lo general son demaniales, de titularidad pública pero el problema que nos podemos encontrar es que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Por ejemplo, si quieres desarrollar un suelo y no se tiene conocimiento de que pasa una vía pecuaria o que por ejemplo comprar una parcela y está afecto a un río y está dentro de los 100 metros de policía. Se puede apreciar una falta de coordinación entre administraciones que al final conlleva un perjuicio a terceros.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, en su capítulo IX hace mención a las notas marginales desempeñando una función meramente informativa debiéndose recoger: (i) las condiciones especiales de concesión de licencias; (ii) la declaración de ilegalidad de una licencia de edificación; (iii) la concesión de licencias para obras y usos provisionales; (iv) la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación en cada finca.
En relación con las notas marginales la jurisprudencia, en concreto la Resolución número 2370/2013 de fecha 6 de febrero del año 2013 de la Dirección General de los Registros y del Notariado cita literalmente lo siguiente: ” Y por lo que se refiere a los efectos de la constancia registral de la condición de la licencia, aparte de la regla general del artículo 73.2 en concordancia con el artículo 53.3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, sobre esos efectos de publicidad limitada, el artículo 74 del Real Decreto 1093/1997, que regula específicamente esas condiciones, alude a supuestos, como el aquí planteado, describiéndolos como aquellos en que se impongan condiciones que han de cumplirse en la finca a la que afectan, con arreglo a las Leyes o a los Planes, en cuyo caso tales condiciones podrán hacerse constar por el Registrador de la Propiedad mediante nota marginal.
Con respecto al plazo de validez de las notas marginales la jurisprudencia, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado en donde se analizan los artículos 67 de la Ley del Suelo del año 2015 (EDL 2015/188203 RDLEG. 7/2015 DE 30 OCTUBRE DE 2015), antes artículo 53 de la Ley del Suelo del año 2008 (EDL 2008/89754 RDLEG. 2/2008 DE 20 JUNIO DE 2008), y el artículo 74 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (EDL 1997/24105 RD 1093/1997 DE 4 JULIO DE 1997) en donde se regulan las notas marginales sobre condiciones de actos urbanístico, llega a la conclusión que: “las condiciones que publican las notas marginales, mientras no se cancelen, se presumen válidas y además vigentes, y por ello a los actos que pretenden acceder al Registro en relación con dichas condiciones les es de aplicación los principios de calificación registral y el de legitimación registral de dichas condiciones."
Una de las novedades que ha ido evolucionando con la ley del suelo es que la administración tiene la obligación de que se inste en el registro de la propiedad la anotación en el supuesto de que se incoe un expediente de disciplina urbanística. En concreto el artículo 65.2 de la Ley del Suelo del año 2015 que recoge que la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad expedientes de disciplina urbanística que afecten a: (i) la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades; (ii) declaración de obra nueva; (iii) constitución de régimen de propiedad horizontal.
Para completar lo indicado, en las clases de asientos completa la citada Ley del Suelo del año 2015 que: “Se harán constar mediante anotación preventiva los actos de las letras c) y f) del apartado 1 y el apartado 2 del artículo 65, que se practicará sobre la finca en la que recaiga el correspondiente expediente.”
Los apartados c) y f) del artículo 65.1:
“c) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido.
f) La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención.”
Adicionalmente, según lo indicado en los párrafos anteriores, si la Administración no cumple con la obligación de instar la incoación de un expediente en el Registro de la Propiedad como bien recoge Don Vicente Guilarte Gutiérrez: “la responsabilidad ante los terceros de buena fe por parte de la Administración que incumpla tal mandato imperativo a los que debe resarcir de daños y perjuicios.” Asimismo, lo recoge la Ley del suelo del año 2015 en el artículo 65.2 párrafo segundo.
Asimismo, en algunas leyes autonómicas se recoge lo mismo que se cita en el mencionado artículo 65.2, por ejemplo:
Desde el punto de vista procesal, estas inscripciones tienen indudablemente la consideración de medidas cautelares a los efectos de los artículos 129 a 136 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa. En atención a ello, la solicitud de inscripción en el Registro de la Propiedad del recurso contencioso-administrativo, pese a ser un acto susceptible de inscripción, ha de analizarse conforme a las reglas de las medidas cautelares en sede procesal, es decir, analizando la apariencia de buen derecho (fumus boni iuris), la pendencia del proceso (periculum in mora) y la finalidad intrínseca de la medida cautelar en asegurar la futura resolución judicial.
Así las cosas, en la citada sentencia se establece la siguiente doctrina:
En el caso de que la Administración competente no comunique al Registro de la Propiedad puede perjudicar al tercero de buena fe, como hemos visto anteriormente, esa inacción por parte de la Administración puede ser objeto de indemnización al tercero afectado. En este caso nos podemos encontrar con una compraventa en la que el vendedor no ha comunicado al comprador ni tampoco ha dejado constancia en el Registro de la Propiedad de las cargas urbanísticas que tiene el inmueble. En este supuesto es muy claro el Código Civil en sus artículos 1483 y 1484 en donde se responsabiliza al vendedor de las cargas ocultas o no aparentes que no hayan sido notificados al comprador e incluso añadir que es cierto que el Registro de la Propiedad no existe una obligatoriedad sobre su inscripción, pero hay que proteger siempre al tercero de buena fe y darle esa transparencia que debe constar en un registro público.
En relación con este punto, la jurisprudencia, en concreto del Tribunal Supremo, la Sentencia número 194/2000 de 3 de marzo, Sala de lo Civil insiste en la imposibilidad de reclamar con base al artículo 1483 del Código Civil en caso de cargas urbanísticas; en este caso, la negativa del Ayuntamiento de conceder la licencia para ejercer determinada actividad. Tras advertir que la prosperabilidad de la acción depende de la posibilidad de que aquellas contingencias fueran conocidas por el comprador, dice la sentencia: “las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen urbanístico quedan excluidas del concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias que regulan, los arts. 1483 del Código Civil y 62 de la Ley de Suelo ya consignados.”
Para alcanzar tal solución, en este caso se atiende, además, a la condición de constructora de la compradora, que le imponía una cualificada diligencia en la previsión de contingencias que pudieran afectar al terreno.
La sentencia más extensa en la materia, también del Tribunal Supremo, es la núm. 1139/2006 de 17 de noviembre 2006 (ECLI:ES:TS:2006:7274), que analiza un supuesto en que la finca, además de estar clasificada como zona verde, se veía afectada por el Plan de Ordenación, del que resultaba que quedaría atravesada por un vial. Tras describir la evolución de la jurisprudencia recaída, afirma el Tribunal Supremo: “Los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, no son subsumibles en la regla del artículo 1483 del Código Civil (…)”.
Don Vicente Guilarte Gutiérrez recogía en las cargas derivadas de la legalidad urbanística que no se puede degradar el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que van de la mano con el artículo 9.3 y artículo 24 de nuestra Constitución, ya que: “en materia de propiedad y derechos reales lo que el Registro proporciona es la seguridad jurídica en el mantenimiento del derecho inscrito.”
En este sentido, el tercero de buena fe y comprador de un inmueble tiene el derecho a ser informado por su propietario y que las cargas urbanísticas se recojan en el Registro de la Propiedad. Sin esa información se está desprotegiendo al tercero de buena fe y no se está aplicando ni teniendo en cuenta el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Adicionalmente, como hemos visto en el apartado anterior, ese principio de seguridad jurídica que se cita en el artículo 9.3 de nuestra Constitución de 1978 debe practicarse tanto por las administraciones como por los registros públicos y sin aplicarse los dos artículos citados lo que se está provocando es la inaplicación de la seguridad jurídica que nos da el artículo 24 de la Constitución Española.
Que, por lo tanto, en el supuesto de las obras ilegales legalizables, se requiere: primero, iniciar un expediente de legalización; segundo, para iniciar el expediente de legalización debe cumplir los parámetros básicos de la calificación urbanística correspondiente al inmueble, edificabilidad, ocupación, altura, parcela mínima, retranqueos; tercero, que la realidad física y Registro deben coincidir y se está exigiendo a las tasadoras conforme a la aplicación del Real Decreto ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de Directivas de la Unión Europea, que en consecuencia es la aplicación de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, y cumplimentar el artículo 9 de la Ley Hipotecaria; cuarto, la documentación para aportar ante notario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, según cada supuesto: (i) obra nueva en construcción: el título habilitante que permite ejecutar la obra y el acta de replanteo o comienzo de la obra emitido por un técnico competente; (ii) obra nueva terminada: certificado final de obra, licencia de primera ocupación o en su defecto declaración responsable urbanística, según lo dispuesto en la cada Comunidad Autónoma.
Para el caso de las obras ilegales no legalizables, habrá que comprobar: primero, si ha caducado el expediente administrativo; segundo, si ha prescrito la infracción urbanística. Para el caso de que se cumplan estos parámetros, nos encontramos con una obra que se encuentra fuera de ordenación, que es ilegal, nunca se va a poder legalizar, la única opción para que no se rompa la prescripción y caducidad es mantener y conservar, pero nunca ampliar o mejorar. Estas obras antiguas, se requiere la siguiente documentación en notaría para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad: (i) certificación del catastro para acreditar la antigüedad de la obra; (ii) acreditación de la finalización de la obra; (iii) certificado Ayuntamiento competente de que no hay ningún expediente administrativo urbanístico abierto; (iv) que concuerde la realidad física y catastro de manera previa a la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Que el Registro de la Propiedad es susceptible de inscribirse actos urbanísticos que abarca desde actos administrativos que han incoado expediente administrativo urbanístico, interposición de actos judicializados o cualquier acto urbanístico. La Administración está obligada a instar al Registro de la Propiedad la inscripción en el supuesto de que se haya incoado un expediente administrativo urbanístico y en el supuesto de omisión por parte de la Administración puede perjudicar a un tercero que puede ser indemnizado por la inacción de la propia Administración.
Por lo tanto, para concluir, al final hay que cumplimentar lo indicado en el Real Decreto 1093/97, que tanto el Registro de la Propiedad y la Administración competente tienen que haber una coordinación, que al final es un beneficio para todos, porque cuando estas dos Administraciones no están conectadas perjudica al tercero de buena fe y al final se provoca una inseguridad jurídica y el incumplimiento por parte de las Administraciones en la responsabilidad que estas tienen.
Tomás-Ramón Fernández. Manual de Derecho Urbanístico. Ed. 25ª. Navarra: Thomson-Civitas, 2017.Vicente Guilarte Gutiérrez. Legalidad urbanística, demolición y terceros adquirientes de buena fe: luces y sombreas del registro español y del principio de fe pública: la incidencia de las sentencias de las salas 1a. y 3a. del Tribunal Supremo sobre su funcionalidad. Valladolid: Lex Nova, 2011.