Medidas de impulso de la construcción de viviendas en Canarias

«6. La instalación de las vallas publicitarias a las que hace referencia el apartado f) del punto 1 del presente artículo no computarán como edificabilidad.

Queda prohibida cualquier tipo de publicidad dirigida a los usuarios de la carretera, salvo que los terrenos tengan la consideración de suelo urbano, urbanizable o sistema general portuario o aeroportuario.

Será requisito necesario para realizar publicidad exterior hacia las carreteras que las personas físicas y jurídicas que cumplan las correspondientes normas fiscales, de seguridad social, de prevención de riesgos laborales y cualquier otra que les resulte aplicable, debiendo contar con el correspondiente seguro de responsabilidad civil.

Con independencia del carácter urbano o urbanizable del suelo, queda prohibida la publicidad exterior dirigida a los usuarios de la carretera en las zonas de dominio público de las mismas. La presente prohibición no será de aplicación en el supuesto de que dicha franja se encuentre en el ámbito de las zonas de servicio aeroportuarias.

En las zonas de servidumbre de carreteras se podrá realizar actividad de publicidad exterior, aunque, su uso, de forma excepcional y motivada, pudiera ser sometido a condiciones en tramos concretos de las vías, en el supuesto de que fuera necesario para compatibilizar aquella actividad con la seguridad de la circulación, en los términos que se fijen reglamentariamente.

En las zonas de afección de las carreteras se podrá realizar actividad de publicidad exterior.

Las especificaciones referidas en el presente apartado en relación con la publicidad exterior dirigida a los usuarios de las carreteras, prevalecerán frente a cualquier otra disposición normativa y sobre cualquier determinación urbanística vigente que suponga una prohibición o limitación a dichas actuaciones.»

«3. Admitida a trámite la solicitud, se solicitarán los informes y autorizaciones preceptivos que resultaran aplicables, a menos que ya fueran aportados por la persona solicitante.

Entre los informes preceptivos que se han de solicitar se comprenderán los informes técnico y jurídico, que serán emitidos de forma sucesiva y por dicho orden, en los términos siguientes:

a) El informe técnico deberá emitirse por los servicios propios de la Administración urbanística actuante y deberá pronunciarse sobre los siguientes extremos, en cuanto resulten aplicables a la actuación sometida a licencia:

i) Adecuación del proyecto o actuación a la legalidad ambiental, territorial y urbanística, definida en el artículo 324.2 de la presente ley.

ii) Adecuación de la titulación académica y profesional de la persona redactora del proyecto, en su caso.

iii) Adecuación del contenido formal o documental del proyecto a las exigencias de la normativa básica estatal, incluido el visado colegial, en su caso.

iv) Adecuación del proyecto o actuación a los requisitos técnicos contenidos en la normativa sectorial aplicable que expresamente exija que su verificación deba realizarse a través de la licencia urbanística.

v) Adecuación del contenido material del proyecto a la normativa sobre accesibilidad y habitabilidad, en su caso.

El informe técnico de los servicios propios de la Administración urbanística actuante no será preceptivo respecto a aquellos extremos señalados en el párrafo anterior que resulten aplicables respecto de los que en el expediente figura un informe de conformidad emitido por alguna de las entidades colaboradoras habilitadas para ello, en los términos legalmente previstos.

b) El informe jurídico, que en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante, se pronunciará sobre los siguientes extremos:

i) Adecuación del proyecto o actuación a la legalidad ambiental, territorial y urbanística, definida en el artículo 324.2 de la presente ley, para lo cual podrá remitirse, en su caso, a los informes que sobre tales extremos ya obren en el expediente.

ii) Tramitación del procedimiento debido y concurrencia en este de los informes técnicos previstos en el apartado a) y, en su caso, de los títulos habilitantes previos y preceptivos para el otorgamiento de la licencia solicitada.

c) Cuando los informes jurídico y técnico fueren contradictorios entre sí en cuanto a la interpretación de la legalidad ambiental, territorial y urbanística aplicable, la Secretaría General del ayuntamiento se pronunciará mediante informe motivado resolviendo la discrepancia.»

1. El comienzo de las actuaciones objeto de licencia, una vez obtenida esta de forma expresa o por silencio y verificado, en su caso, el cumplimiento de sus condiciones, requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio. Esta notificación irá acompañada del proyecto de ejecución cuando la licencia hubiera recaído sobre un proyecto básico, no siendo exigible ningún otro título habilitante para iniciar las obras.

2. Durante dicho plazo, los servicios técnicos municipales deberán personarse en el terreno afectado a fin de señalar las alineaciones y rasantes. De no hacerlo en dicho plazo, podrá levantarse el acta de replanteo, firmada por la persona promotora, la dirección técnica y, en su caso, la empresa constructora, e iniciarse las obras.»

«7. Se entenderán que los bienes tienen el carácter de demanial cuando los mismos se encuentren afectos a un uso o servicio público y se hayan incorporado al patrimonio de la Administración mediante expropiación o por cualquier otro título jurídico.»

«h) La expedición o emisión de certificaciones, visados, proyectos, documentos técnicos, informes justificativos e informes técnicos, en régimen de colaboración, con objeto de acompañarlos a una comunicación previa o solicitud de licencias urbanísticas, cuando en ellos se omitan, falseen o alteren aspectos esenciales de su contenido.

i) La formulación de comunicaciones previas y declaraciones responsables para la obtención de títulos habilitantes de actuaciones urbanísticas o para la habilitación como entidades urbanísticas de colaboración, incurriendo en omisión, falsedad o alteración de datos esenciales que afecten a la legalidad urbanística de la actuación, cuando la conducta no sea subsumible en la letra h) anterior.»

«j) La participación en la elaboración, suscripción y emisión de informes técnicos en régimen de colaboración por personas o entidades colaboradoras incursas en causa de abstención para ello.»

«4. A los efectos de la presente ley, el órgano ambiental será el que designe la Administración competente para autorizar o aprobar el proyecto o, en su caso, para controlar la actividad de los proyectos sujetos a declaración responsable o comunicación previa, debiendo garantizarse la debida separación funcional y orgánica respecto del órgano sustantivo en los términos previstos en la legislación estatal básica.

En el ámbito de la Administración autonómica, el órgano ambiental residirá en el departamento con competencia en materia de medioambiente y será la Dirección General de Transición Ecológica y Lucha contra el Cambio Climático. No obstante, esta designación específica podrá ser objeto de modificación en el reglamento orgánico de dicho departamento.

Sin perjuicio de la previsión del primer párrafo, los entes locales podrán delegar la competencia para la evaluación ambiental de proyectos en el órgano ambiental autonómico o en el órgano ambiental insular, o bien encomendarles mediante convenio el ejercicio de los aspectos materiales de dicha competencia. El acuerdo de delegación deberá adoptarse por el pleno de la entidad local, y el acuerdo de aceptación de la delegación o de aprobación del convenio de encomienda, por el pleno del respectivo cabildo insular o por el Gobierno de Canarias, según proceda.

5. El Consejo de Gobierno podrá, a propuesta del órgano sustantivo, en supuestos excepcionales y mediante acuerdo motivado, excluir un proyecto determinado de la evaluación de impacto ambiental, cuando su aplicación pueda tener efectos perjudiciales para la finalidad del proyecto o aquellos proyectos que consistan en obras de reparación o mejora de infraestructuras críticas, definidas en la Ley 8/2011, de 28 de abril, por la que se establecen medidas para la protección de las infraestructuras críticas, que hayan sido dañadas como consecuencia de acontecimientos catastróficos o cuyo refuerzo sea necesario para garantizar la seguridad nacional.»

1. Los suelos destinados a equipamientos por los instrumentos de ordenación están habilitados también para la construcción de viviendas protegidas, aunque los instrumentos de ordenación no establezcan este fin para esos suelos, por efecto directo, sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado.

2. De conformidad con el apartado anterior, las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, en el ejercicio de la libertad de empresa, podrán presentar ante el municipio proyectos de ordenación y de construcción de viviendas protegidas de promoción privada, si bien cuando se trate de equipamientos públicos las viviendas mantendrán de manera indefinida su calificación como vivienda social, de conformidad con lo establecido por la legislación básica estatal.

3. Cuando fuera necesario ordenar un espacio destinado a equipamientos para la implantación de viviendas protegidas de promoción privada, se podrá utilizar con sus mismos efectos el instrumento previsto en el artículo 307 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

4. A los efectos de este decreto ley se entenderá por equipamiento el así definido por el artículo 2.3.e) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento.»

La aplicación de las medidas establecidas en los artículos 4 y 5 requerirá que el ayuntamiento identifique de manera motivada, conforme a la norma básica estatal, el suelo susceptible de acoger vivienda protegida.

El pleno, previa información pública por un plazo de siete días, sin más trámite ni informes, acordará sobre la medida.

Dicho acuerdo será publicado en el boletín oficial de la provincia correspondiente y se incorporará al planeamiento afectado en la primera modificación sustancial que se tramite.»

«Artículo 6. Ejecución anticipada de sistemas generales.

1. En el supuesto de que el suelo para viviendas protegidas de promoción pública se implante en un sistema general incluido o adscrito en un sector según las previsiones de este decreto ley, el municipio podrá ejecutar por sí mismo las obras necesarias para ocupar el suelo sin necesidad de esperar a la ejecución del sistema privado.»

«Artículo 7. Derecho de superficie.

1. El sector público autonómico y local podrá promover viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler a precio asequible, así como viviendas asequibles incentivadas, mediante la constitución a favor de personas físicas o jurídicas privadas de derechos de superficie sobre patrimonio de su titularidad para la construcción y gestión de esas viviendas.

(…)

4. Las promociones que se pongan en marcha de acuerdo con lo previsto en este precepto podrán acogerse a lo previsto en el artículo 23 del presente decreto ley.»

«Artículo 8. Concesión para construir y/o gestionar viviendas protegidas.

3. Igualmente, las Administraciones podrán otorgar mediante concesión de dominio público la construcción y gestión de viviendas protegidas de promoción pública, de acuerdo con las previsiones de la legislación de patrimonio de las Administraciones públicas y normas concordantes.»

«Artículo 10. Cambio de uso de parcelas a residencial.

4. Las viviendas resultantes de la aplicación de esta disposición quedarán sujetas a las siguientes obligaciones mínimas de destino, como contraprestación por el cambio de uso autorizado:

a) Un mínimo del 30% de las viviendas resultantes se destinará a vivienda protegida de promoción privada, sujeta al régimen establecido en la normativa aplicable.

b) Un mínimo del 20% de las viviendas resultantes se destinará a vivienda asequible incentivada.»

«Artículo 17. Reglas comunes sobre cambios de uso, incremento de edificabilidad y división de viviendas.

(…)

3. Las medidas recogidas en los artículos 12 a 16, así como en este artículo 17, son igualmente aplicables a las edificaciones que puedan construirse en las parcelas vacantes en suelo urbano. En todo caso, al menos la mitad de la edificabilidad debe ser destinada a la construcción de viviendas protegidas; las viviendas libres que puedan construirse deben tener una superficie mínima de 60 m2 construidos; y, salvo que se acredite la inviabilidad técnica, cada una de las viviendas debe contar con una plaza de aparcamiento en la parcela. A los efectos de viabilizar estas actuaciones, la calificación de una parte como vivienda protegida determina el desplazamiento de los parámetros urbanísticos, entre otros el número máximo de viviendas y/o superficie que recoja el planeamiento general, así como sobre el uso de la planta baja de la edificación.

4. La obligación de destinar al menos el 50% de las viviendas que se construyan a vivienda protegida de promoción privada, que se recoge en los artículos 13 a 17, podrá cumplirse cuando el promotor destine el 70% del total las viviendas resultantes a vivienda asequible incentivada, siendo el porcentaje destinado a vivienda protegida de promoción privada el 30% restante.»

1. Se consideran edificaciones no terminadas aquellas que, situadas en suelo urbano o en suelo urbanizable, siendo admisible la urbanización y edificación simultáneas, tengan las siguientes características:

a) Las obras ejecutadas se amparan en una licencia urbanística otorgada de acuerdo con el planeamiento vigente en el momento de su otorgamiento.

b) La edificación cuente, al menos, con la estructura parcialmente ejecutada.

c) La ejecución de las obras autorizadas se hubiera interrumpido más allá del plazo legal y de sus prórrogas, se haya declarado o no la caducidad de la licencia.

d) El planeamiento actualmente vigente establezca un destino urbanístico distinto para el ámbito, la manzana o la parcela, siempre que no sea público.

2. En las edificaciones no terminadas serán autorizables las obras necesarias para la total finalización y, en su caso, las precisas para su adaptación, con destino a viviendas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia original, sin perjuicio del obligado cumplimiento de las normas técnicas vigentes sobre seguridad, habitabilidad y accesibilidad, salvo que esta adaptación resulte técnica o económicamente inviable.

3. La mitad de las viviendas que se construyan, en términos equivalentes a la mitad de la edificabilidad autorizada, deben ser viviendas protegidas de promoción privada debiendo obtenerse la correspondiente calificación provisional sin la cual no podrá otorgarse la licencia rehabilitada. No obstante, cuando el promotor destine el 70% del total las viviendas resultantes a vivienda asequible incentivada, el porcentaje exigido de vivienda protegida de promoción privada será el 30% restante, debiendo obtenerse la correspondiente calificación provisional sin la cual no podrá otorgarse la licencia rehabilitada.

4. La licencia de rehabilitación se deberá solicitar en el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor del presente decreto ley.

5. El otorgamiento de la licencia de rehabilitación de la edificación se considera compatible con el planeamiento territorial y urbanístico que, en caso de contradicción, queda desplazado, sin perjuicio de su adaptación cuando se lleve a cabo su modificación sustancial.

6. Transcurrido el plazo señalado en el apartado 4 sin haber solicitado la licencia de rehabilitación, previa audiencia, la Administración urbanística podrá acordar la ejecución subsidiaria de la rehabilitación de la edificación, destinando la totalidad de la edificabilidad a la construcción de viviendas protegidas de promoción pública. El acuerdo de ejecución subsidiaria llevará implícita la necesidad de ocupación y la declaración de urgencia de la ocupación a efectos de expropiación por incumplimiento del deber de rehabilitar.

7. En el caso de edificaciones no terminadas sin que se haya producido cambio del planeamiento y sin que la Administración haya declarado la caducidad de la licencia otorgada conforme al mismo, las obras pueden continuar conforme a la licencia original y, en su caso, las modificaciones posteriores autorizadas, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 347 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.»

1. Se consideran urbanizaciones no terminadas aquellas en las que concurran las siguientes características:

a) La urbanización cuente con obras de urbanización y, en su caso, de edificación parcialmente ejecutadas.

b) La ejecución de las obras de urbanización se hubiera interrumpido más allá del plazo fijado para su terminación sin que se haya declarado el incumplimiento de los deberes urbanísticos por la entidad promotora ni tampoco la Administración urbanística haya acordado la subrogación.

c) El planeamiento actualmente vigente establezca un destino urbanístico distinto, en todo o en parte para el sector o el ámbito, incluyendo cambios en los suelos dotacionales y cesiones obligatorias más gravosos que los originales.

2. En las urbanizaciones no terminadas serán autorizables las obras necesarias para la total finalización y, en su caso, las precisas para su adaptación, con destino a la construcción de viviendas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia original.

Lo dispuesto en este apartado se entenderá sin perjuicio del obligado cumplimiento de las normas técnicas vigentes sobre seguridad, habitabilidad y accesibilidad, salvo que esta adaptación resulte económicamente inviable.

3. La mitad de las viviendas que se construyan, en términos equivalentes a la mitad de la edificabilidad autorizada, deben ser viviendas protegidas de promoción privada, debiendo obtenerse la correspondiente calificación provisional sin la cual no podrá otorgarse la licencia rehabilitada. No obstante, cuando el promotor destine el 70% del total las viviendas resultantes a vivienda asequible incentivada, el porcentaje exigido de vivienda protegida de promoción privada será del 30% restante, debiendo obtenerse la correspondiente calificación provisional sin la cual no podrá otorgarse la licencia rehabilitada.

4. La licencia de rehabilitación de la urbanización se deberá solicitar en el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor del presente decreto ley. Transcurrido ese plazo sin haberlo solicitado, la Administración pondrá en marcha el sistema de ejecución forzosa previsto en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

5. El otorgamiento de la licencia de rehabilitación de la urbanización se considera compatible con el planeamiento territorial y urbanístico, pues, en caso de contradicción, queda desplazado, sin perjuicio de su adaptación cuando se lleve a cabo su modificación sustancial.

6. En el caso de urbanizaciones no terminadas sin que se haya producido cambio del planeamiento y sin que la Administración haya formulado declaración de incumplimiento del proyecto de urbanización aprobado conforme al mismo, las obras pueden continuar conforme al proyecto de urbanización originalmente aprobado, y, en su caso, las modificaciones posteriores autorizadas, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.»

«Artículo 23. Declaración de obras públicas de interés general.

1. Los proyectos de construcción de viviendas protegidas así como de viviendas asequibles incentivadas, incluidas las obras de urbanización que fueran necesarias, que sean promovidos por las Administraciones públicas, bien directamente o a través de sus medios propios, bien mediante el otorgamiento de derechos de superficie o concesiones administrativas, y cuenten con calificación provisional, tendrán la consideración de obras públicas de interés general.»

1. Es vivienda asequible incentivada aquella de titularidad privada destinada a residencia habitual en régimen de alquiler que cumple las limitaciones de uso, superficie, temporalidad y renta máxima que se establecen en este precepto.

2. La vivienda asequible incentivada se destinará a residencia habitual de la persona arrendataria y, en su caso, de su unidad familiar, debiendo acreditar la condición de residente en alguno de los municipios de Canarias al menos durante cuatro años.

3. La persona arrendataria o, en su caso, la unidad familiar, no podrá tener ingresos que excedan de siete veces el Iprem. Tampoco podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de disfrute sobre alguna vivienda protegida o libre.

4. Las viviendas asequibles incentivadas tendrán una superficie mínima de 60 m2 construidos, sin que puedan superar los 120 m2 construidos, accediendo a las mismas en función del número de miembros de la unidad familiar.

5. El régimen de calificación de las viviendas asequibles incentivadas se extenderá durante siete años, transcurridos los cuales pasarán a ser viviendas libres. Se exceptúan las viviendas asequibles incentivadas que se promuevan sobre suelos de titularidad pública, en particular mediante derechos de superficie y concesiones administrativas, calificación que se extenderá durante el tiempo de duración de esos derechos, revirtiendo a su término esas edificaciones a la Administración promotora.

6. La renta máxima del alquiler será la que se establezca para las viviendas protegidas de promoción privada de superficie equivalente incrementada en un 20%.

7. Las viviendas asequibles incentivadas no podrán ser destinadas a vivienda vacacional o equivalente.

8. Tanto el umbral de capacidad económica como el diferencial determinante de la renta máxima del alquiler a que se refieren los anteriores apartados 3 y 6 podrán ser actualizados mediante orden de la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda en función de la evolución de las circunstancias socioeconómicas.»

1. Las viviendas asequibles incentivadas podrán ser de nueva promoción, o bien instalarse en viviendas y edificaciones ya existentes.

2. En las parcelas de suelo urbano con destino residencial, la calificación de vivienda asequible incentivada determina la adaptación de los parámetros urbanísticos, en particular los relativos al número máximo de viviendas y/o a su superficie, que se entenderán desplazados, pudiéndose construir o adaptar tantas viviendas como sea admisible, sin que pueda incrementarse la edificabilidad. En el caso de que se trate de parcelas en suelo urbano no consolidado, la calificación permitirá llevar a cabo las obras de urbanización que sean precisas para que adquieran la condición de solar.

3. Asimismo, en las parcelas a que se refieren los apartados anteriores, si la ordenación urbanística prevé oficinas y/o locales en las edificaciones existentes o que se vayan a construir, tal determinación se tendrá por no puesta, pudiendo destinarse la edificabilidad correspondiente a viviendas asequibles incentivadas.

4. En el caso de que el incremento del número de viviendas afectara a las dotaciones del ámbito en que se vayan a localizar, la Administración municipal procederá a reajustar las superficies correspondientes, sin que esta adaptación impida la construcción o la adaptación de las viviendas asequibles incentivadas. En el supuesto de parcelas en suelo urbano no consolidado, en el momento de solicitar la licencia, la entidad promotora habrá de monetizar el valor correspondiente a las dotaciones y cesiones obligatorias que correspondan.

5. A solicitud de quienes las promuevan, previo informe preceptivo y vinculante del ayuntamiento con base en las circunstancias socioeconómicas concurrentes y la inexistencia material de suelos disponibles en su entorno, las viviendas asequibles incentivadas podrán ser dispensadas de los deberes de entrega de suelo que correspondan, en cuyo caso el régimen de calificación se extenderá hasta veinte años.

6. Las viviendas asequibles incentivadas podrán acogerse, además, a los beneficios fiscales que se establezcan para fomentarlas.

7. Las viviendas asequibles incentivadas podrán construirse e implantarse en los asentamientos rurales.

8. En el caso de las viviendas asequibles incentivadas que se promuevan sobre suelos de titularidad pública, incluyendo las que lo sean mediante derecho de superficie o concesión de dominio público, dada la permanencia del régimen de protección, los proyectos podrán aumentar hasta dos alturas más de las que permita el planeamiento urbanístico aplicable, incremento que quedará autorizado con la calificación provisional y el otorgamiento de la licencia urbanística, sin necesidad de modificación del planeamiento.»

1. La condición de vivienda asequible incentivada está sujeta a calificación provisional y, una vez ejecutada, a la calificación definitiva por el Instituto Canario de la Vivienda.

2. El procedimiento de tramitación y resolución de las calificaciones y los plazos de resolución serán los que se aplican para la calificación de vivienda protegida, sin perjuicio de que reglamentariamente puedan establecerse modulaciones o un régimen especial.

3. Corresponde al Instituto Canario de la Vivienda verificar, con carácter previo al arrendamiento, que la persona arrendataria cumple los requisitos legales para acceder a esta modalidad de vivienda. Una vez suscrito, el contrato será comunicado a esa entidad pública en los quince días siguientes a la firma. El contrato que sea suscrito con incumplimiento de los requisitos legales supondrá la descalificación automática de la vivienda y de la actuación de la que forme parte, con pérdida y reintegro de todos los beneficios otorgados.

4. Las viviendas asequibles incentivadas no son viviendas protegidas ni se someten al régimen jurídico de estas.

5. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, las viviendas asequibles incentivadas computan a efectos del artículo 137.1.B.d) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, en cuanto sujetas a un régimen de protección pública.

6. Se crea el Registro de Viviendas Asequibles Incentivadas como instrumento para la gestión y el control de esta modalidad de viviendas y de quienes accedan a las mismas. Tendrán acceso a este registro las resoluciones de calificación de viviendas asequibles incentivadas, así como los contratos de arrendamiento que se suscriban. La inscripción en este registro se realizará de oficio por la Administración competente, sin que la misma limite la eficacia de las resoluciones y contratos. La organización y su régimen de funcionamiento se regulará mediante orden de la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda. En todo caso, mediante convenio con el Colegio de Registradores, todas o algunas de las funciones del registro de vivienda asequible podrán ser encomendadas a los registros de la propiedad de las islas, debiendo quedar garantizado el acceso del Instituto Canario de la Vivienda a los datos correspondientes.»

1. En las parcelas no edificadas de uso terciario, industrial o comercial, situadas tanto en suelos urbanos como en suelos urbanizables que cuenten con la urbanización terminada, en que, por concurrir condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad económica del uso industrial o comercial, quien ostente derechos sobre las mismas podrá instar el cambio de uso a residencial ante la Administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la Administración sectorial competente que deberá emitirse en el plazo de un mes, transcurrido el cual se entenderá favorable.

2. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales, debiendo destinar un mínimo del 10% de la edificación a usos diferentes del residencial tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada.

3. En los casos en los que el ayuntamiento acuerde el cambio de uso, si el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria calculado teniendo en cuenta el uso industrial o comercial fuera inferior al que hubiera correspondido en caso de uso residencial, la persona propietaria o promotora deberá abonar a la Administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, la diferencia que corresponda, calculada de forma proporcional sobre la parcela o parcelas individualmente consideradas. De no ser inferior, la cesión de aprovechamiento se mantendrá en los términos en que se hubiera calculado y materializado.

4. Del total de viviendas que puedan construirse, el 40% serán viviendas protegidas de promoción privada y el 60% viviendas asequibles incentivadas. No obstante, cuando la promoción y la construcción de las viviendas se promueva por sociedades cooperativas de viviendas, al menos un tercio de las que se puedan construir deberán serlo como viviendas protegidas de promoción privada.»

Las parcelas de suelo urbanizable ordenado destinadas a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección público de acuerdo con lo establecido en el artículo 137.1.B.d) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, una vez identificadas, podrán ser desarrolladas de forma anticipada y autónoma, incluyendo las obras de urbanización que sean necesarias, previa obtención de la calificación provisional correspondiente. El desarrollo podrá ser realizado por la persona o entidad promotora de ese suelo, bien directamente, bien mediante convenio de cooperación con la Administración municipal.»

Corresponde a la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda del Gobierno de Canarias la declaración como zona de mercado residencial tensionado de aquellos ámbitos territoriales en los que concurran los supuestos establecidos en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.»

1. El procedimiento se inicia por el ayuntamiento interesado, que deberá presentar una solicitud para declarar un ámbito territorial concreto como zona de mercado residencial tensionado, acompañada de la siguiente documentación:

a) Análisis del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada.

b) Propuesta de delimitación del ámbito que se propone para la declaración como zona de mercado residencial tensionado.

c) Propuesta de memoria justificativa con el contenido previsto en el apartado 3 del artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

d) Propuesta de plan específico con las medidas que considera necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, así como su calendario de desarrollo, incluyendo su cronograma durante el periodo de vigencia de tres años. En este plan se deberán indicar las necesidades de financiación, ayudas o actuaciones convenidas que se plantean y que requieran de colaboración del Gobierno de Canarias o de otras Administraciones.

e) Cualquier otro estudio que permita evidenciar los desequilibrios y procesos de segregación socioespacial en detrimento de la cohesión social y territorial.

2. Una vez recibida la solicitud acompañada de la documentación referida en el apartado anterior, el órgano competente de la Administración autonómica podrá recabar la información adicional que considere necesaria en relación con la situación del mercado residencial en la zona a fin de comprobar la adecuación con los requisitos establecidos por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, proponer las modificaciones o subsanaciones que considere procedentes, pudiendo recabar además cuantos informes considere necesarios para resolver la solicitud.

3. Concluidos los trámites anteriores, el órgano autonómico competente someterá el expediente a información pública por plazo de, al menos, veinte días tras su publicación. Durante dicho plazo, las personas interesadas podrán presentar alegaciones.

En el trámite de información pública deberá ponerse a disposición de la ciudadanía toda la documentación que ha servido de base a la memoria justificativa y a la solicitud de declaración, así como el plan específico de medidas propuesto.

La publicación deberá realizarse en el Boletín Oficial de Canarias y en el Boletín Oficial de la Provincia correspondiente.

Finalizado el plazo de información pública, se procederá al análisis de las alegaciones presentadas, para lo que se requerirá la emisión de un informe al respecto al ayuntamiento solicitante.

4. Una vez instruido el expediente, tras la comprobación de la integridad y suficiencia de la solicitud y la documentación aportada por el ayuntamiento y una vez valoradas las circunstancias concurrentes, la persona titular del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno de Canarias podrá declarar la zona solicitada como zona de mercado residencial tensionado, teniendo en cuenta la incidencia de la declaración en la política autonómica de vivienda; en el caso de que se desestime la declaración, se procederá al archivo de las actuaciones.

5. Si se declara la zona de mercado residencial tensionado, la orden que ponga fin al procedimiento tendrá el siguiente contenido:

- La declaración de zona de mercado residencial tensionado.

- La delimitación del área.

- La relación de medidas específicas para la corrección de los desequilibrios evidenciados.

- La aprobación del plan específico de medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en la declaración y su calendario de desarrollo.

6. El plazo para declarar una zona de mercado residencial tensionado es de seis meses computados a partir de la finalización del trámite de información pública. Transcurrido dicho plazo sin que se haya dictado la orden correspondiente, la solicitud se entenderá desestimada por silencio administrativo.»

1. La declaración de zona de mercado residencial tensionado tendrá una vigencia de tres años.

2. La declaración será notificada al ayuntamiento y, asimismo, será publicada en el Boletín Oficial de Canarias y en el Boletín Oficial de la Provincia correspondiente para general conocimiento, entrando en vigor con la primera de las publicaciones.

3. La declaración se comunicará al ministerio competente en materia de vivienda, a los efectos previstos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

4. La vigencia de la declaración de zona de mercado residencial tensionado podrá ser prorrogada, siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración.»

Las viviendas asequibles incentivadas quedan sujetas al régimen de infracciones y sanciones de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, con las especialidades recogidas en este decreto ley.»

Con el fin de promover la construcción y puesta en el mercado de viviendas en régimen de alquiler asequible, los municipios podrán permitir en los edificios residenciales existentes o en parcelas residenciales sin edificar el incremento de una altura más de las que permita el planeamiento general vigente siempre que se destinen a viviendas protegidas o a viviendas asequibles incentivadas. Este incremento podrá ser aprobado mediante ordenanza municipal, sin previa modificación del planeamiento. En tanto viviendas sujetas a un régimen de protección pública, las que se construyan no se consideran aprovechamiento lucrativo, correspondiendo a la Administración municipal, de ser preciso, proceder al reajuste de las dotaciones del ámbito en que se localicen, sin que esta adaptación impida la construcción de las viviendas.»

1. Con el fin de impulsar la construcción de viviendas, los suelos urbanizables sectorizados con destino terciario, ordenados o no ordenados, podrán pasar a tener como uso principal o característico el residencial, siempre y cuando se destine la mitad de la edificabilidad a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública, incluyendo viviendas asequibles incentivadas, debiendo ser, al menos, la mitad de ellas viviendas protegidas de promoción privada.

2. A esos efectos, la persona o las personas titulares de, al menos, el 60% del suelo, podrá solicitar al ayuntamiento el cambio de uso. De ser favorable, el acuerdo plenario determinará sin más trámites ese cambio de uso. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m2 de superficie edificable, debiendo destinar un mínimo del 10% de la edificación a usos diferentes del residencial tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural, y cumplir las reservas de suelo y aparcamientos propios del suelo urbanizable residencial.

3. Transcurrido un año desde la aprobación del cambio de uso sin que la persona promotora haya presentado la ordenación pormenorizada ante la Administración municipal, el suelo afectado quedará automáticamente reclasificado como suelo rústico común, salvo causa justificada que corresponde apreciar al ayuntamiento.

4. La ejecución y terminación de las obras de construcción de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, viviendas protegidas y/o viviendas asequibles incentivadas, deberá ser simultánea a la de las viviendas libres que puedan construirse, quedando condicionada la primera ocupación de estas a la calificación definitiva de las anteriores.»

1. Las personas propietarias de edificaciones de uso turístico conforme a la calificación asignada por el planeamiento y/o la licencia urbanística que por razones de incompatibilidad del uso turístico en la zona en que se sitúan o por concurrir condiciones que justifiquen la inviabilidad de ese uso, podrán solicitar a la Administración urbanística respecto de la totalidad del inmueble o, en su caso, de unidades funcionalmente independientes, el cambio a uso residencial convirtiendo la totalidad de los alojamientos en viviendas asequibles incentivadas. El ayuntamiento, previo informe de la Administración turística a emitir en el plazo de un mes, transcurrido el cual se entenderá favorable, podrá acordar mediante acuerdo plenario el cambio de uso sin necesidad de modificación del planeamiento.

2. En el caso de que, aprobado el cambio de uso, transcurra más de seis meses sin que las personas promotoras aporten la calificación provisional de las viviendas asequibles incentivadas y, de ser necesaria, la comunicación previa de obras de reforma para la adecuación de las viviendas, la edificación volverá automáticamente a su destino original, salvo causa justificada que corresponde apreciar de forma expresa al ayuntamiento.»

1. En los suelos urbanizables, urbanos no consolidados y urbanos con uso residencial que sean de titularidad, individual o conjuntamente, de las Administraciones públicas canarias y/o de cualquiera de las entidades instrumentales vinculadas o dependientes de las mismas, los parámetros urbanísticos recogidos en el planeamiento general que se encuentre vigente tendrán carácter meramente indicativo, salvo el aprovechamiento asignado y los sistemas generales que les afecten, pudiendo establecer una ordenación pormenorizada que, con el fin de responder a la emergencia habitacional, reajuste, cambie o reordene las determinaciones pormenorizadas con el objetivo de construir el mayor número posible de viviendas protegidas.

2. El acuerdo plenario que apruebe la nueva ordenación pormenorizada determinará el desplazamiento de las determinaciones contrarias que pueda incorporar el planeamiento general, sin necesidad de llevar a cabo su previa modificación.

3. El acuerdo plenario a que se refiere el apartado anterior, igualmente sin modificación del planeamiento general, podrá incrementar el aprovechamiento urbanístico del sector o del ámbito correspondiente mediante el traslado, en todo o en parte, del asignado a otros suelos públicos existentes en el municipio que, en este supuesto, pasarán a engrosar el suelo destinado a espacios libres y/o zonas verdes.

4. El régimen previsto en esta disposición adicional será igualmente aplicable cuando la titularidad pública del suelo sea, al menos, del 80% del sector o del ámbito, en cuyo caso, el acuerdo plenario comportará la declaración de utilidad pública e interés social, así como la urgencia de la ocupación, a efectos de la legislación de expropiación forzosa, sin perjuicio, de la posibilidad de adquisición previa o mediante mutuo acuerdo.»

1. Las viviendas protegidas que, contando con calificación provisional, se hayan construido de forma simultánea a la urbanización, podrán ser ocupadas y utilizadas por las personas a las que están destinadas, aun cuando la urbanización no esté terminada, siempre y cuando la parcela cuente con los servicios previstos en el artículo 48.1 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, siendo suficiente contar con acceso rodado por alguna de las vías que la circunden según el planeamiento que se encuentre pavimentado y abierto al uso público, de forma provisional o definitiva, por el ayuntamiento correspondiente.

2. En estos casos, si los servicios no se encuentran en funcionamiento la persona promotora de las viviendas protegidas deberá garantizar la prolongación de los servicios provisionales contratados para la ejecución de las obras siempre y cuando cumplan los requisitos de seguridad y calidad para el consumo humano legalmente exigibles, estando obligada la persona promotora al pago de dichos suministros de forma provisional hasta que, recibida la urbanización, se proceda a la contratación de los servicios definitivos.

3. A los efectos de garantizar el cumplimiento el deber a que se refiere el apartado anterior, la persona promotora habrá de prestar garantía por importe del 5% del coste de las obras de construcción de cada inmueble.

4. La primera ocupación y utilización provisional de viviendas protegidas a que se refiere esta disposición adicional queda sujeta a comunicación previa ante el ayuntamiento correspondiente conforme a lo establecido por la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, debiendo acompañar la documentación que sea preceptiva con la acreditación de la prestación de la garantía señalada en el anterior apartado, así como el visado otorgado por el Instituto Canario de la Vivienda.

5. Las promociones que se acojan a lo dispuesto en esta disposición adicional deberán obtener un visado del Instituto Canario de la Vivienda, en el que se verifique el cumplimiento de los requisitos propios de las viviendas protegidas calificadas, con la excepción de los servicios que sean prestados de forma provisional y la terminación y recepción de las obras de urbanización. La calificación definitiva será otorgada cuando se cumplan todos los requerimientos legalmente exigibles. El visado será otorgado en el plazo de dos meses, transcurridos los cuales sin que se haya producido, se entenderá otorgado por silencio administrativo.»

1. Con el fin de agilizar los trámites legales necesarios para la urbanización y la construcción de las viviendas, en los suelos urbanizables ordenados con destino residencial en los que al menos el 50% de la edificabilidad se destine a viviendas sujetas a un régimen de protección pública, a solicitud del promotor, el ayuntamiento tramitará de forma conjunta y simultánea la iniciativa del sistema de ejecución, incluyendo el proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización, y las licencias de edificación.

Las licencias podrán ser otorgadas antes de la aprobación definitiva de esos proyectos, aunque nunca con anterioridad al trámite de información pública del procedimiento de establecimiento del sistema de ejecución, quedando en todo caso la Administración concedente exonerada de toda responsabilidad derivada de la ulterior modificación o cambio obligado en aquellas que resulte de la aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación y de urbanización.

2. Para viabilizar lo dispuesto en el anterior apartado, en estos supuestos no serán exigibles las condiciones que para la urbanización y edificación simultánea establece el artículo 43.1.e) en relación con el artículo 52 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. No obstante, la primera ocupación de las viviendas libres queda condicionada a la concesión de la calificación definitiva de las viviendas sujetas a un régimen de protección pública, en ambos casos, no podrá permitirse hasta tanto se produzca la recepción de la urbanización por la Administración municipal.

3. En caso de incumplimiento de los deberes, compromisos y obligaciones inherentes al sistema de ejecución y los asumidos por el promotor, el ayuntamiento aplicará las fórmulas de sustitución o cambio del sistema de ejecución privado previstas en el artículo 220 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.»

1. En atención a la declaración de la situación de emergencia habitacional como interés general excepcional, el Gobierno de Canarias, de oficio, bien por propia iniciativa, bien a petición de otras Administraciones o de particulares, podrá suspender motivadamente la vigencia de cualquier instrumento de ordenación para el establecimiento en los suelos afectados de actuaciones excepcionales residenciales, aplicando a estos efectos lo previsto en el artículo 168 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

2. Las actuaciones a que se refiere esta disposición podrán promoverse en suelos que presenten alguna de las siguientes características:

a) Sectores de suelo urbanizable vigentes con destino principal no residencial cuando las personas propietarias que representen al menos el 60% de la superficie propongan el cambio a uso residencial con una reserva de, al menos, la mitad de la edificabilidad a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección público.

b) Sectores de suelo urbanizable vigentes con destino principal residencial, cuando las personas propietarias que representen al menos el 60% de la superficie propongan el cambio de las determinaciones urbanísticas con el fin de incrementar el número de viviendas sujetas a un régimen de protección pública que puedan construirse.

c) Sectores de suelo urbanizables vigentes, cualquiera que sea su destino urbanístico principal, cuyo desarrollo el Gobierno considera necesario promover en orden a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública, siendo la declaración de necesidad constitutiva de utilidad pública e interés social a efectos de expropiación, e, igualmente, declarativa de urgencia a efectos de su ocupación. En este supuesto, la totalidad de la edificabilidad será destinada a viviendas sujetas a un régimen de protección pública.

3. La declaración por el Gobierno de una actuación excepcional residencial determinará la suspensión de la ordenación hasta entonces vigente así como la aprobación de las normas sustantivas transitorias aplicables para viabilizar la iniciativa, incluyendo las determinaciones de ordenación estructural y pormenorizada que sean precisas de acuerdo con lo establecido por la legislación del suelo, si bien, la densidad máxima y la edificabilidad bruta máxima serán de 500 habitantes por hectárea y 1,50 metros cuadrados edificados por cada metro cuadrado de suelo. Estas normas se incorporarán en los instrumentos de ordenación afectados en la primera modificación sustancial de que sean objeto, sin perjuicio de la eficacia inmediata de aquellas.

4. La ejecución de estas actuaciones se realizará de conformidad con las previsiones de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, y de este decreto ley.

5. La terminación de las obras de construcción de las viviendas sujetas a protección pública debe ser simultánea a la de las viviendas libres que puedan construirse, quedando condicionada la primera ocupación de estas a la calificación definitiva de las anteriores.

6. En los supuestos de las letras a) y b) del apartado 2, en el caso de que, aprobadas las normas sustantivas transitorias, transcurra más de un año sin que quienes promovieron la actuación presenten ante la Administración municipal la solicitud y la documentación para el establecimiento y adjudicación del sistema de ejecución, el suelo afectado quedará automáticamente reclasificado como suelo rústico común, salvo que el Gobierno decida asumir el desarrollo de la ejecución de la actuación en las condiciones previstas en la letra c) del anterior apartado 2, pudiendo utilizar a estos efectos cualquiera de las formas de gestión y ejecución admitidas por la legislación del suelo.

7. Los acuerdos que deba adoptar el Gobierno de Canarias de acuerdo con lo previsto en esta disposición lo serán a propuesta conjunta de las consejerías competentes en materia de vivienda y de ordenación del territorio.»

1. El régimen de las viviendas asequibles incentivadas previsto en el artículo 33.5 de este decreto ley es aplicable sobre cualesquiera suelos que se encuentren sujetos a esa determinación en el momento de entrada en vigor de este decreto ley. De ser necesario, el cambio de calificación urbanística no precisará modificación del planeamiento, en tanto se mantiene el destino residencial, siendo suficiente la calificación provisional por el Instituto Canario de la Vivienda.

2. En tanto se regula reglamentariamente el Registro de Viviendas Asequibles Incentivadas, los datos correspondientes se llevarán como una sección del Registro de Viviendas Protegidas.»

En las solicitudes de recuperación de suelo urbanizable residencial formuladas en tiempo y forma al amparo del artículo 11 de este decreto ley, para cuya aprobación únicamente restara el acuerdo plenario de recuperación, habiendo transcurrido el plazo previsto en el citado precepto para la adopción de tal acuerdo, con carácter excepcional, a petición de la persona interesada, con conservación de los actos y trámites efectuados, el ayuntamiento correspondiente podrá adoptar el acuerdo plenario en el plazo de tres meses a partir de la entrada en vigor del presente decreto ley.»

«2. Con carácter general, el régimen legal de protección durará el período de amortización del préstamo que permitió el acceso del titular a la vivienda, salvo que la regulación de cada clase de vivienda protegida fije uno diferente. En ningún caso, dicho régimen de protección podrá exceder de treinta años, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 49 con relación a las viviendas protegidas de promoción pública.

En el caso de las viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler, de titularidad de una Administración pública o de una entidad instrumental, pública o privada, vinculada o dependiente de la misma, cuya construcción se haya financiado en su totalidad con fondos públicos, el titular de las mismas podrá solicitar con anterioridad a su vencimiento la ampliación del régimen de protección, que podrá ser otorgada hasta por un plazo máximo equivalente al inicialmente fijado con el fin de mantener la función social de esas viviendas, que habrá de permanecer durante ese periodo. Transcurridos 3 meses desde la solicitud sin que la misma se hubiera resuelto y notificado, podrá entenderse estimada siempre y cuando conste el cumplimiento de los requisitos para su otorgamiento.»

«3. Se dotará al parque público de vivienda de Canarias con la construcción de alojamientos dotacionales, para dar respuesta temporal a la necesidad habitacional de mayores, personas sin hogar, jóvenes, así como colectivos vulnerables.

4. Se entenderá por alojamiento dotacional la edificación residencial apta para ser habitada, destinada a resolver de forma transitoria y mediante abono de renta o canon la necesidad de habitación de personas o unidades de convivencia. Cumplirá los requisitos establecidos en la normativa que a tal fin se desarrolle, para ofrecer a las personas que las vayan a habitar el espacio y las instalaciones necesarias que satisfagan sus necesidades personales ordinarias de habitación.»

1. La adjudicación de viviendas protegidas se realizará de acuerdo con los principios de justicia, equidad y solidaridad, de forma que prevalezca el acceso a las mismas de las familias más necesitadas. En todo caso, constituirá un requisito ineludible para acceder a una vivienda protegida, la inscripción en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias; que tendrá carácter gratuito.

Reglamentariamente, se establecerán los requisitos que han de reunir los demandantes de vivienda protegida de promoción pública para ser inscritos en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias, de tal forma que se garantice el acceso al mismo a las familias con menos recursos y mayores necesidades de vivienda.

Dichos requisitos se establecerán teniendo en cuenta los siguientes aspectos de la unidad familiar:

a) Composición.

b) Recursos económicos, incluyendo la renta familiar y su patrimonio.

c) Régimen de uso y condiciones de habitabilidad de los alojamientos que ocupe.

d) Situación de hacinamiento.

e) Familias en situación de riesgo.

f) Necesidades especiales de la unidad familiar, tales como tener el reconocimiento de la condición de familia numerosa, o tener a su cargo personas dependientes o con discapacidad, personas mayores o víctimas de violencia de género.

En todo caso, la persona solicitante de la inscripción debe tener vecindad administrativa en la Comunidad Autónoma de Canarias con al menos cuatro años de residencia ininterrumpida debidamente acreditada. Cuando se trate de emigrantes retornados se estará a lo que se establezca reglamentariamente o en su legislación específica.

2. La persona adjudicataria de una vivienda protegida de promoción pública, además de inscrita en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida, debe residir en la Comunidad Autónoma de Canarias y acreditar una residencia ininterrumpida de al menos doce años, o bien de quince años si la residencia ha sido interrumpida, además de residir o trabajar ininterrumpidamente en el municipio en el que se encuentre la promoción de viviendas a adjudicar, con al menos cinco años de antelación a la fecha de publicación del procedimiento de adjudicación. La residencia o trabajo en el municipio se exceptúa en los casos de violencia de género e, igualmente, en el caso de unidades familiares o de convivencia que se encuentren en una solución habitacional temporal concedida por una Administración pública. En el caso de personas emigrantes retornadas, se estará a lo que se establezca reglamentariamente o en su legislación específica. Reglamentariamente se establecerán los requisitos de edad, necesidad de vivienda, ingresos y patrimonio, entre otros, que sean exigibles para ser persona adjudicataria de una vivienda protegida de promoción pública.

3. El procedimiento para adjudicar las viviendas protegidas de promoción pública se desarrollará reglamentariamente, pudiendo adoptar la modalidad de baremación, sorteo o cualquier otro sistema que se estime adecuado para dar cumplimiento a los principios regulados en el apartado 1 de este artículo.

4. Dentro de cada promoción se establecerán reservas de viviendas, que tendrán la consideración de cupos especiales, para atender a personas en situación de limitación, movilidad o comunicación reducida en los términos del artículo 10 de la Ley 8/1995, de 6 de abril, de accesibilidad y supresión de barreras físicas y de la comunicación, así como para emigrantes retornados. Asimismo, dentro de cada promoción podrán reservarse viviendas para composiciones familiares reducidas o para atender situaciones excepcionales de interés público que conlleven la demolición de viviendas o el realojo de sus usuarios o cualquier otra medida de análoga naturaleza.

5. Se reservará en cada grupo de viviendas un porcentaje, que se determinará reglamentariamente, destinado a unidades familiares cuyo titular tenga una edad inferior a treinta y cinco años, personas mayores de sesenta y cinco años y mujeres víctimas de malos tratos.»

«2. El procedimiento y los requisitos para la adjudicación de las viviendas de promoción pública se desarrollará reglamentariamente mediante decreto del Gobierno de Canarias, y se ajustará a los principios de objetividad, publicidad, concurrencia, transparencia e igualdad.»

5. Los alojamientos con espacios comunes complementarios pueden ser calificados como viviendas protegidas o como viviendas asequibles incentivadas, acogiéndose el régimen de protección correspondiente, adecuándose los requisitos exigibles a las normas de superficie, diseño y calidad propios de estos alojamientos.»

1. Tendrán la consideración de entidades sociales proveedoras de vivienda aquellas personas jurídicas sin ánimo de lucro, debidamente inscritas y acreditadas conforme a la normativa autonómica, que tengan por finalidad estatutaria la captación, promoción, adquisición, rehabilitación, intermediación y gestión de viviendas destinadas al alquiler social y asequible.

2. Las entidades sociales proveedoras de vivienda podrán desarrollar, entre otras, las siguientes funciones:

a) La gestión de viviendas destinadas a alquiler asequible o social.

b) La movilización de vivienda deshabitada o infrautilizada para su incorporación a programas de alquiler asequible.

c) La promoción, adquisición y rehabilitación de viviendas para su destino a alquiler social o asequible.

d) La prestación de actuaciones de acompañamiento social y mediación, cuando proceda.

3. Estas entidades deberán disponer de sistemas de gobernanza y gestión adecuados a la finalidad social de la actividad, incluyendo mecanismos que favorezcan la participación de las personas destinatarias en la mejora del funcionamiento, el uso responsable de la vivienda y la convivencia, así como procedimientos que aseguren estándares elevados de calidad y transparencia.

4. Se crea el Registro de entidades sociales proveedoras de vivienda de la Comunidad Autónoma de Canarias, adscrito a la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad.

La inscripción en el registro tendrá carácter acreditativo a los efectos de lo previsto en esta ley y habilitará a las entidades adscritas para participar en los programas que se establezcan.

Mediante orden departamental se regularán los requisitos y el procedimiento de inscripción, actualización y baja, así como el funcionamiento del registro.

5. Las Administraciones competentes en vivienda promoverán fórmulas de colaboración con las entidades sociales proveedoras de vivienda acreditadas, mediante los instrumentos jurídicos que resulten adecuados, para el desarrollo de actuaciones vinculadas a la captación, promoción, adquisición, rehabilitación, intermediación y gestión social de vivienda destinada a alquiler social o a alquiler asequible, así como al acompañamiento y mediación, cuando proceda.

Asimismo, las Administraciones competentes podrán establecer medidas de fomento para impulsar la actividad de las entidades sociales proveedoras de vivienda acreditadas, en particular, mediante subvenciones y otras ayudas públicas, con la finalidad de apoyar las actuaciones que promuevan las mismas.»

1. Las viviendas calificadas definitivamente con arreglo a cualquier régimen de protección pública con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley se someterán a lo dispuesto en la misma y en las normas que la desarrollen. Se exceptúa de este mandato el plazo de duración del régimen legal de protección, que será el establecido en las respectivas calificaciones, e, igualmente, en las viviendas de protección oficial de promoción pública, la posibilidad de adquirir su propiedad, bien por compra, bien por acceso diferido a la propiedad, cuando estuviera reconocido en la promoción correspondiente.

2. La posibilidad de ampliación del régimen de protección de las viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler prevista en el apartado 2 del artículo 39 será de aplicación a cualesquiera actuaciones, incluidas las calificadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta medida, así como a aquellas en que el plazo de protección haya concluido en los dos años anteriores a la entrada en vigor de esta ley y continúen en el mismo régimen de alquiler.»

«4. El plazo para dictar y notificar la resolución de autorización de venta o cesión será de dos meses. Transcurrido el citado plazo sin que la resolución se haya dictado y notificado, se entenderá estimada la solicitud presentada, produciendo los efectos jurídicos que le corresponden.»

El Módulo Básico Canario (MBC) es el valor que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas previstas en el Plan de Vivienda de Canarias 2020-2025 y en los que lo sustituyan. Comprende el coste de ejecución material de un metro cuadrado de superficie útil de una vivienda tipo inserta en edificio aislado ubicado en las islas de Gran Canaria o Tenerife, sin incluir la repercusión del suelo. La cuantía de dicho módulo se establece en 1.111,27 euros/metro cuadrado de superficie útil. En ningún caso, los precios máximos de venta, adjudicación y renta determinados conforme a este módulo podrán superar los valores establecidos por el Estado para los mismos conceptos en aquellas actuaciones cofinanciadas con fondos del Plan Estatal de Vivienda.

Dicho valor podrá ser modificado por acuerdo del Gobierno de Canarias, a propuesta de la consejería competente en materia de vivienda.»

1. Para las viviendas protegidas de promoción privada, el precio máximo de referencia por metro cuadrado de superficie útil se utilizará para determinar el precio máximo de venta y la renta máxima de arrendamiento de una vivienda protegida y se calculará como el resultado de multiplicar el Módulo Básico Canario adaptado a la concreta tipología edificatoria y a la isla, incrementado para incluir los gastos generales, el beneficio industrial, los honorarios de redacción de proyecto y dirección facultativa y similares, incorporando un margen razonable para el promotor y considerando la repercusión del suelo, la cual no superará el 20% del valor del precio máximo de referencia o venta.

Pr máx: precio máximo de referencia.

C1: Coeficiente por tipología edificatoria.

C2: Coeficiente por isla donde se ubica la promoción de viviendas.

Aplicando los coeficientes indicados se obtiene las cuantías del precio de referencia unitario en función de la isla y de la tipología edificatoria:

El precio de referencia se obtendrá multiplicando el valor unitario por la superficie útil.»

«Hasta tanto se regule el procedimiento para adjudicar las viviendas protegidas de promoción pública por decreto del Gobierno de Canarias, se aplicará el procedimiento previsto en el Decreto 138/2007, de 24 de mayo, por el que se establece el régimen de adjudicación de las viviendas protegidas de promoción pública de titularidad del Instituto Canario de la Vivienda.»

1. En los supuestos de inscripción de actos de constitución, modificación, fusión, escisión y transformación de sociedades cooperativas de vivienda, el plazo máximo para la notificación de la resolución de inscripción registral será de un mes. Transcurrido dicho plazo sin que se notifique la resolución expresa, se entenderá estimada la solicitud, produciendo efectos registrales.

2. Sin perjuicio de lo anterior, una vez presentada la solicitud con la documentación preceptiva, mediante una declaración responsable en la que manifieste bajo su responsabilidad que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente, la sociedad cooperativa de viviendas podrá desarrollar con plenitud las actividades que se corresponden con la inscripción solicitada.»

1. En atención a las peculiaridades de la necesidad habitacional derivadas del impacto del volcán, así como la urgencia de adquirir y disponer de suelo para la construcción de viviendas protegidas, la adquisición de suelo apto para ser edificado y de edificaciones que puedan ser destinadas a viviendas protegidas en La Palma se podrá llevar a cabo mediante adjudicación directa por el Instituto Canario de la Vivienda, el Cabildo Insular de La Palma, los ayuntamientos de la isla o por las entidades o medios propios de los mismos que actúen en materia de vivienda, de acuerdo con lo previsto en el artículo 25 de la Ley 6/2006, de 17 de julio, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias, o norma que la sustituya.

2. En los suelos y las edificaciones que se adquieran conforme a lo previsto en el apartado anterior, con el fin de construir un mayor número de viviendas protegidas, la edificación podrá alcanzar una altura más sobre el máximo que establezca el planeamiento urbanístico aplicable en la zona en que se localice, quedando legitimado con el otorgamiento de la licencia urbanística conforme a lo previsto en esta disposición, sin perjuicio de su incorporación formal en el instrumento de ordenación con ocasión de la primera modificación sustancial de que sea objeto. Lo dispuesto en este precepto lo es sin perjuicio de la facultad del Gobierno de declarar la construcción como obra de interés general de acuerdo con lo previsto en el artículo 23 del Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.

3. En particular, en el caso de adquisición de edificaciones en construcción, una vez suscrito el contrato, corresponde a la parte vendedora, en tanto continúa con la ejecución de las obras, solicitar la modificación de la licencia urbanística para incluir el incremento de altura a que se refiere el apartado anterior y llevar a cabo las obras correspondientes.»

Con el fin de disponer del suelo necesario para atender la demanda de vivienda agravada por la erupción volcánica, los Municipios de El Paso, Los Llanos y Tazacorte, en el plazo máximo de un año a partir de la entrada en vigor de esta disposición, mediante acuerdo plenario podrán recuperar suelos que el planeamiento general hubiera clasificado como urbanizable con destino residencial, aun cuando hubieran resultado desclasificados con posterioridad, en proporción adecuada a esas necesidades, debiendo destinar al menos la mitad de la edificabilidad a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública. En el caso de que, aprobada la recuperación, transcurra más de un año sin que la persona promotora presente ante la Administración municipal la ordenación correspondiente, salvo causa justificada que corresponde apreciar al ayuntamiento, el suelo afectado quedará automáticamente reclasificado como suelo rústico común. La ejecución y terminación de las obras de construcción de las viviendas sujetas a protección pública debe ser simultánea a la de las viviendas libres que puedan construirse, quedando condicionada la primera ocupación de estas a la calificación definitiva de las anteriores.»

1. En relación con lo previsto en el artículo 183.3 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, los proyectos arquitectónicos y de ingeniería que constituyan el objeto de contratos de servicios tendrán la consideración de especial complejidad, debiendo aplicarse las normas especiales aplicables a los concursos de proyectos.

2. Los proyectos arquitectónicos y de ingeniería a que se refiere el apartado anterior son aquellos que tienen por objeto obras de primer establecimiento, reforma, restauración, rehabilitación o gran reparación, de acuerdo con la clasificación recogida en la legislación estatal básica. También se incluyen los contratos de dirección de obras de estos mismos proyectos.

3. Cuando los proyectos a que se refiere esta disposición sean adjudicados como contratos menores o por el procedimiento negociado sin publicidad, quedarán excluidos de la medida recogida en el apartado primero.

4. La presente disposición se aplica a todas las Administraciones públicas canarias y a las entidades que forman parte de su sector público institucional.»

«2. Serán emitidos los informes técnico y jurídico en los términos previstos legalmente. Las Administraciones actuantes podrán aprobar modelos normalizados de los informes a emitir por los servicios municipales.»

«Con el objetivo de desarrollar las previsiones del Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Nacional del Teide y mantener un sistema de seguimiento y evaluación de los aspectos ecológicos, socioeconómicos y funcionales del mismo, la Administración gestora podrá dictar ordenanzas de gestión, de las que se dará cuenta al patronato del parque.»

1. Las Administraciones públicas de Canarias y las entidades de su sector público institucional en el ámbito de sus respectivas competencias y en consonancia con los principios y objetivos establecidos en la presente ley, incorporarán de forma preceptiva criterios de sostenibilidad ambiental y de acción climática en los procedimientos de contratación pública. Dicha incorporación se realizará de conformidad con lo establecido en la legislación de contratos del sector público, en particular en los artículos 126.4 y 28 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014, así como en el artículo 31.1 de la Ley 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático y transición energética, o normas que las sustituyan.

2. Con carácter preceptivo, y siempre que guarde relación con el objeto del contrato, los órganos de contratación de las Administraciones públicas de Canarias y las entidades de su sector público institucional incluirán en los pliegos de cláusulas administrativas particulares y de prescripciones técnicas las siguientes consideraciones medioambientales:

a) Como criterios de adjudicación, se valorarán positivamente aquellas ofertas que integren medidas que supongan una minoración de la huella de carbono. En particular, entre otros criterios para la determinación de dicha valoración, se utilizará la distancia entre el lugar de producción o fabricación de los bienes adquiridos y su lugar de entrega a la Administración, así como las mejoras que las ofertas propongan sobre las exigencias mínimas de carácter ambiental establecidas en las prescripciones técnicas del contrato. Estas mejoras deberán ser cuantificables.

b) Esta valoración deberá aplicarse de forma proporcionada, no discriminatoria y quedar justificada en el expediente.

c) Como prescripciones técnicas particulares, se incorporarán medidas y técnicas de reducción de emisiones y de huella de carbono dirigidas específicamente a la lucha contra el cambio climático y, en particular y entre otras, a reducir el volumen transportado, la distancia entre el origen de la materia prima y la fabricación del producto final y la utilización de materiales reciclados a menor distancia del lugar de fabricación.

3. Con carácter potestativo, los órganos de contratación podrán requerir la inscripción de los licitadores en registros oficiales de huella de carbono como medio para acreditar la solvencia técnica de carácter medioambiental, sin perjuicio de aceptar otros certificados o pruebas de medidas equivalentes.

4. Los órganos de contratación de las Administraciones públicas de Canarias y los entes de su sector público institucional establecerán, en los pliegos de cláusulas administrativas particulares, la preferencia de la adjudicación de los contratos para las proposiciones presentadas por aquellas empresas que, en el momento de acreditar su solvencia técnica, tengan la Marca de Excelencia Canaria de Eficiencia Energética y Acción Climática, siempre que dichas proposiciones igualen en sus términos a las más ventajosas, desde el punto de vista de criterios objetivos que sirvan de base para la adjudicación.

5. La consejería competente en materia de cambio climático, en colaboración con la consejería competente en materia de contratación pública, elaborará guías y recomendaciones para facilitar la aplicación de estos criterios por parte de los órganos de contratación de las Administraciones públicas de Canarias y las entidades de su sector público institucional.»

«En esta relación de los hitos más importantes sobre el devenir de las últimas décadas, con respecto al modelo turístico de Canarias, no puede dejar de mencionarse la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, como legislación específica, posterior a la Ley del Suelo de Canarias (Ley 4/2017, de 13 de julio) y, por supuesto, del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, reiterando lo contenido en el punto I del preámbulo de la meritada ley especial, por cuanto clarifica la postura y el sentir con respecto a la diferenciación de las islas verdes en materia turística:

Desde el año 2002 la ordenación territorial de la actividad turística presenta una regulación dual en el ámbito autonómico canario: la aplicable como legislación general o común para el conjunto del archipiélago y la específica de las tres islas más occidentales -El Hierro, La Gomera y La Palma-, conocidas como las «islas verdes.»

Los principios que inspiraron tal singularidad para las islas verdes siguen plenamente vigentes y actuales y ya fueron recogidos en la exposición de motivos de la Ley 6/2002, de 12 de junio, sobre medidas de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, que reivindicaba para tales islas, entre otros objetivos, el «permitir un modelo turístico alternativo al de la urbanización turística de litoral, que se sustente en la puesta en valor del paisaje como recurso y dé respuesta a las demandas que con relación a estos modelos plantea el mercado» y «establecer los mecanismos suficientes para el traslado al mundo rural de parte de las economías que se generan por la actividad turística, en la cuantía necesaria para el mantenimiento, conservación y mejora del paisaje.»

La adecuación a la legislación básica estatal de tales cometidos ha sido reconocida por el Tribunal Constitucional en su STC 42/2018, de 26 de abril, que destaca que la citada legislación especial «en ningún caso autoriza la urbanización del suelo rústico, por cuanto la urbanización supone un proceso de transformación del suelo [...] que aquí no se produce. El suelo rústico sigue la sentencia- continúa con esa conceptuación y en ese estado sirve de soporte a la implantación de actividades turísticas en los términos de la Ley 6/2002, uno de cuyos criterios básicos de ordenación territorial es justamente ese[...].»

La consecución de tales objetivos precisa de la elección de los instrumentos y de las técnicas jurídicas adecuadas, elección esta ciertamente compleja dada la necesidad de mantener el necesario equilibrio entre el desarrollo económico que se persigue y la sostenibilidad territorial y ambiental consustancial al suelo rústico y, en particular, el respeto y compatibilidad con los valores propios de cada categoría del mismo.

Dicha complejidad ha tenido su traducción en el devenir de la Ley 6/2002 hasta la actualidad, donde, manteniéndose inalterados los fines esenciales perseguidos, han quedado profundamente transformados los instrumentos y técnicas concebidos para su materialización.

La Ley 6/2002, de 12 de junio, en su redacción originaria, surgió, en efecto, con una vocación de excepcionalidad y transitoriedad, acompañada de mecanismos de ordenación e intervención dotados de una rigidez tal que frustró las potenciales iniciativas económicas a las que iba dirigida la norma, además de una vocación de planificación pública excesiva de la actividad económica privada, utilizando como medio de dirección de dicha actividad económica al urbanismo y la ordenación territorial.

Tales planteamientos originarios han de considerarse, sin embargo, superados en la actualidad: de la excepcionalidad originaria del denominado modelo turístico de las islas verdes se ha pasado a un microsistema normativo especial, que no excepcional, dentro del sistema general vigente para el conjunto del archipiélago, conforme proclama el artículo 1.2 de la Ley 6/2002. La rigidez de los instrumentos de ordenación e intervención contemplados en la redacción originaria ha quedado igualmente superada con las modificaciones introducidas por la Ley 2/2016, de 27 de septiembre, y por la Ley 4/2017, de 13 de julio, que afronta una nueva regulación general en materia de ordenación territorial y urbanística, más racional y razonable. Y, finalmente, la extralimitación en la dirección y planificación pública de la actividad económica a través de técnicas urbanísticas y de ordenación territorial, ha quedado corregida por la redefinición y redimensionamiento de los instrumentos de ordenación operados en la citada Ley 4/2017, de 13 de julio, y, especialmente, por las exigencias y prohibiciones que la legislación comunitaria y estatal anudan al principio de libre prestación de servicios, contempladas en la Directiva 2006/123/CE y en su transposición al ordenamiento interno a través de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, y cuya aplicación en el ámbito específico de la actividad turística en Canarias ha sido recientemente enfatizada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 209/2015.

La plasmación de tales cambios sobre el texto normativo originario se ha venido operando bien a través de sucesivas modificaciones puntuales o parciales de la Ley 6/2002 (especialmente las aprobadas con la Ley 2/2016, de 27 de septiembre, y la Ley 4/2017, de 13 de julio) o de regulaciones puntuales en textos legislativos separados, como la Ley 2/2016 (disposiciones adicionales primera, segunda y tercera), la Ley 14/2009, de 30 de diciembre (disposición adicional tercera) o la Ley 2/2013, de 29 de mayo (artículo 4.1, párrafo segundo).

Tal confluencia de modificaciones y regulaciones paralelas justifica, de un lado, la inclusión sistematizada, en un solo texto normativo, de las disposiciones legales vigentes sobre el régimen especial de ordenación territorial de la actividad turística en las islas verdes y, de otro lado, la adecuada sistematización interna de dicho texto, cometidos ambos que se afrontan en la presente ley con el propósito de dotar de la necesaria seguridad y certeza jurídicas a los operadores económicos y a las Administraciones competentes para su aplicación, clarificando el régimen normativo aplicable en el marco de la especialidad de las islas verdes y concretando, con ello, el ámbito de la prevalencia de dicha regulación especial, a la contenida en la presente ley, tanto frente a las disposiciones de carácter general o común para el conjunto del archipiélago como respecto a los instrumentos de ordenación aprobados hasta la fecha, instrumentos estos inspirados, en gran medida, en los planteamientos originarios ya superados y cuya infraordenación a la ley conlleva su derogación por esta.»

«Del estudio de la tabla precedente se desprende que en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, a pesar de que la implantación turística de la ley de «islas verdes» 14/2019 ha sido muy diferente, puede extraerse que, porcentualmente, atendiendo a la población y el número de viviendas vacacionales en estas islas, este es menor y más sostenible, en contraposición con los números de viviendas vacacionales que se obtienen en Lanzarote y Fuerteventura donde, por ejemplo, en esta última, con 124.066 habitantes, el número de viviendas vacacionales es de 7.620, mientras que en La Palma, con 83.875 habitantes, el número de viviendas vacacionales es de 1.731, y, en El Hierro, con 11.646 habitantes, y, prácticamente una implantación cero de la ley de “islas verdes”, solo hay 575 unidades de viviendas vacacionales. Dicho esto, queda patente que el funcionamiento de la ley diferenciada y específica para estas islas verdes permite operar con criterios de sostenibilidad.»

«Es indudable que el auge de festividades culturales y tradicionales en Canarias, con afluencia cada vez más masiva que no tiene cabida en los establecimientos de alojamiento turístico de carácter profesional, y el progresivo crecimiento de eventos deportivos de relevancia nacional e internacional, que también supone la recepción en el archipiélago de centenares o miles de deportistas y aficionados, hace necesario ofrecer alternativas para el alojamiento de los mismos, a la vez que se permite la incorporación de aquellos particulares que quieran desarrollar el servicio de alojamiento turístico en viviendas de una manera ocasional y puntual, por lo cual han de rebajarse los requisitos para el desempeño de esta actividad, especialmente en el sentido de que, limitada en el tiempo, no tiene por qué suponer en absoluto una afección al derecho a la vivienda, ni a la protección del entorno urbano, ni a la calidad de vida de los residentes, etcétera, siempre y cuando esté sometida a la oportuna planificación previa, por lo cual se vincula la habilitación a los instrumentos básicos de ordenación urbanístico del uso turístico de viviendas. Es precisamente esa necesaria habilitación previa a través de esos instrumentos complementarios de ordenación urbanística y esa escasa incidencia temporal, junto con las limitaciones derivadas de la aplicación de las recientes reformas legales en materia de propiedad horizontal, las que permiten eximir de la aplicación de la normativa de actividades clasificadas, en línea con lo establecido por la Agenda europea para la economía colaborativa.»

«La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, estableció, en su disposición adicional quinta, un plazo de 6 meses, desde la entrada en vigor de la citada ley, para constituir un grupo de trabajo que avanzase en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda, sin que hasta la fecha se haya visto resultado alguno al respecto, en el sentido de que desde el Gobierno de España no se ha elevado propuesta normativa alguna en tal sentido, de tal modo que la única novedad jurídica al respecto está constituida por la proposición de ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones presentada por los Grupos Parlamentarios Republicano, Mixto, Euskal Herria Bildu y Plurinacional Sumar (Boletín Oficial de las Cortes Generales, Congreso de los Diputados de 31 de octubre de 2024).

La necesidad de una iniciativa normativa con aquel objeto resulta evidente, puesto que no existe en la actualidad un concepto claro sobre contrato de arrendamiento de temporada, ya que el artículo 3.2 de la LAU se limita a mencionarlo mediante la fórmula «arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra», para incluirlos en el cajón de sastre de los arrendamientos de uso distinto de vivienda, entre los que se incluyen muchas tipologías distintas de contrato arrendaticio, atendiendo a su finalidad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. A falta de esa regulación específica sobre los arrendamientos de temporada, se hace difícil en el tráfico inmobiliario diferenciarlos nítidamente del contrato de alquiler de vivienda para uso turístico.

Sin embargo, en otros aspectos vinculados, el marco normativo ha experimentado modificaciones sustanciales, siendo la más significativa la aprobación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, que entró en vigor el 19 de mayo de 2024 y será aplicable desde el 20 de mayo de 2026. El citado Reglamento no establece directamente un límite temporal que sirva para delimitar los alquileres de corta duración, incluyendo tan solo una referencia en sus antecedentes a que «La oferta de alojamientos amueblados para un uso más permanente, normalmente durante un año o más, no debe considerarse una forma de alquiler de corta duración.»

Otro de los aspectos relevantes es el referido a que el citado Reglamento no limita su ámbito de aplicación a los alquileres de corta duración con fines turísticos o de ocio, sino que se amplía a todas las estancias cortas, aunque sea para otros fines, como negocios o estudios, de tal manera que el abanico de arrendamientos objeto de regulación es amplísimo en lo que a la motivación del alquiler se refiere.

Por su parte, el Gobierno de España optó por aprobar el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que entró en vigor el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, precedido de un dictamen del Consejo de Estado en el que se ponían de manifiesto multitud de infracciones jurídicas por parte del proyecto de Real Decreto remitido por el Gobierno de España.

El artículo 2.a) del Real Decreto 1312/2024 incluye entre sus definiciones la relativa al servicio de alquiler de alojamientos de corta duración, y lo hace introduciendo una suerte de cajón de sastre, ya que incluye el arrendamiento por un periodo breve de una o varias unidades con finalidad turística o no, con lo cual se presenta una primera cuestión a dilucidar, que es la relativa a distinguir cuando el arrendamiento se lleva a cabo con finalidad turística y cuándo se lleva a cabo con una finalidad no turista. El precepto se completa con la expresa referencia a que el régimen jurídico aplicable dependerá de cada caso concreto, pues contempla como supuestos posibles:

a) Los referidos a aquellos arrendamientos a los que resulte aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

b) Los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.

c) Los arrendamientos de carácter turístico.

Atendiendo al marco normativo expuesto, debe señalarse que la regulación de los arrendamientos de temporada y la de los alquileres de embarcaciones señalados está reservada a la competencia del Estado, mientras que la regulación de los arrendamientos de carácter turístico está reservada a la competencia exclusiva de aquellas comunidades que la tienen en materia de turismo, como es el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias.

El artículo 12 del Real Decreto 1312/2024 es explícito al señalar que a los efectos del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, serán autoridades competentes en España, en relación con la normativa sectorial y material aplicable a los arrendamientos turísticos que puedan constituirse, la Administración autonómica o local que resulte competente en cada caso de acuerdo con la Constitución Española.

Además de ello debe tenerse presente que la propia legislación estatal, en concreto la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, remite expresamente a la competencia autonómica en materia de turismo la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística, al excluir expresamente dicha actividad del ámbito de aplicación de la citada ley de arrendamientos urbanos.

El propio Real Decreto 1312/2024 incluye entre sus objetivos facilitar la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes y evitar que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes Administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz.

Con esa finalidad, establece que cada unidad solo podrá tener asociado un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento y, de esta manera, una unidad solo podrá contar con un número de registro destinado a alquiler de corta duración no turístico, un solo número de registro destinado a alquiler de corta duración turístico, y un solo número de registro de embarcación. Si bien, podría contar simultáneamente con un número de registro de finalidad turística y un número de registro de finalidad no turística.

Por todo ello, resulta imprescindible el ejercicio efectivo que corresponde a la Comunidad Autónoma de Canarias, en virtud del artículo 129 del Estatuto de Autonomía de Canarias, aprobado por la Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, de reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias, de la competencia exclusiva en materia de turismo, que incluye, en todo caso la ordenación del sector turístico, que abarca la regulación de las empresas, actividades y establecimientos turísticos, la regulación de los derechos y deberes específicos de los usuarios y de los prestadores de servicios turísticos, la implantación, coordinación y seguimiento del sistema de información turística y la regulación del régimen de inspección y sanción, así como de los medios alternativos de resolución de conflictos, delimitando qué arrendamientos deben ser considerados turísticos a los efectos de la aplicación tanto de la normativa sectorial turística de Canarias como del Reglamento UE 2024/1028 y el Real Decreto 1312/2024.

El nuevo artículo 11 delimita el ámbito de la actividad alojativa turística a los efectos de determinar su sujeción a las prescripciones de la legislación turística. Esta disposición permite excluir del registro de arrendamientos a aquellas viviendas que pretenden operar fraudulentamente bajo un número de registro de finalidad no turística, pues pone de manifiesto que la finalidad es turística y, por lo tanto, se podría instar la cancelación del número de registro de arrendamiento no turístico y se podría exigir de la entidad correspondiente la eliminación del anuncio respecto de la vivienda en cuestión.

Solo si obtuviese habilitación turística autonómica y así se acredita en sede registral podrían obtener número de registro como actividad turística.

El nuevo artículo 12 deslinda el ámbito de los arrendamientos con finalidad turística de las demás tipologías de arrendamientos de corta duración, especialmente de los arrendamientos de temporada, y lo hace utilizando la figura de la presunción iuris tantum sobre la base de un criterio temporal. A la vez establece las responsabilidades correspondientes al arrendador y las consecuencias del incumplimiento de las condiciones establecidas en el propio precepto.»

«A la vez, esto permite a través de oportunas ordenanzas establecer un régimen singular para aquellos núcleos de población ubicados en medianías y áreas de montaña cuya dinámica no está vinculada ni puede afectar a las zonas turísticas del mismo término municipal en que se ubican, beneficiándose, de este modo, de la posibilidad de incorporar una mínima oferta de alojamiento turístico que de otro modo les estaría vedada por la saturación del resto del término municipal, idea que sirvió como base para articular la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, que sigue suponiendo una estrategia diferenciada, razonable, sostenible y moderna para la específica situación de las islas occidentales no capitalinas.»

«El número de plazas ofertadas en la isla de El Hierro en la modalidad de vivienda vacacional solo alcanzaba en 2023 el 15,84% de su población; en La Gomera el 16% y el 7,23% en La Palma. Ha de señalarse también que el número de plazas ofertadas en esa modalidad supone para la isla de El Hierro el 61,57% de la oferta, en La Gomera, el 41,34% y en La Palma, el 43,25%, siendo pues la tipología predominante en las “islas verdes”, actividad imprescindible para aprovechar el beneficioso influjo económico del turismo que acude a estas islas.»

«Llama también la atención el dato de que sube más el número de viviendas que la población. Así, en El Hierro -+729 viviendas y +303 personas-, habiendo aumentado su población en el periodo 2000-2022 un 33,9%. Lo que demuestra que la vivienda vacacional no tiene por qué ser la causa determinante a la hora de limitar el crecimiento demográfico en estas islas.»

«A la vista de todos estos datos no parece adecuado mantener la tradicional exclusión de la necesidad de autorizaciones previas en las islas de La Palma, La Gomera y El Hierro, es decir, no parece justificado mantener un régimen diferenciado respecto de lo que se denomina la industria turística, puesto que los efectos de la explotación turística de vivienda pueden proyectarse de una manera importante en los próximos años con efectos significativos en el medio ambiente insular, con independencia de que su número total no alcance a día de hoy valores masivos. En estas islas, más que en ninguna otra, la escala territorial en la prestación de los servicios esenciales tales como sanidad, seguridad, suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua, saneamiento, tratamiento y gestión de residuos, tienen unos importantes sobrecostes económicos, sociales y, sobre todo, ambientales respecto a los que puedan prestarse en las otras islas de mayor población y actividad económica. Debe tenerse en cuenta que se hace necesaria una previsión anticipada de los usuarios potenciales de las actividades turísticas, previsión que, como principal indicador, puede utilizar el cómputo total de plazas autorizadas o en trámite de autorización.»

«Parece oportuno pues mantener la especificidad que opera en las islas occidentales no capitalinas, a través de la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, por cuanto la práctica, tras cinco años de implantación, han confirmado que los efectos de la explotación turística en este modelo diferenciado no tiene efectos significativos en el medio ambiente insular, cuenta con medios de evaluación ambiental específicos y no afectan a los servicios esenciales tales como sanidad, seguridad, suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua, saneamiento o residuos, siendo un modelo respetuoso y sostenible.»

«Se trata de recoger con mayor precisión la novedad que supone el mecanismo de registro único de arrendamientos de corta duración previsto en el Real Decreto 1312/2024, así como de precisar todos los medios que tienen a su disposición las corporaciones locales con competencias en la materia para el ejercicio de las mismas, atendiendo a que ha sido una reivindicación de estas el que se explicite en la norma los medios disponibles, acreditándose la posibilidad de que el propio Gobierno de Canarias apoye con sus medios el ejercicio eficaz y eficiente de aquellas.»

«La disposición transitoria décima responde a la necesidad de prever la posibilidad de que por parte de los interesados se invoque el régimen urbanístico de usos consolidados previsto en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, generando espacios de incertidumbre jurídica al respecto.

Por ello es importante señalar, en primer lugar, que el régimen de usos consolidados previsto en el artículo 361 de aquella ley establece la obligación de la Administración de respetar aquellos usos, junto con el derecho de los interesados a mantenerlos, pero no de una manera ni incondicionada ni ilimitada, puesto que una de las primeras limitaciones es que no haya razones acreditadas de riesgo medioambiental que justifiquen su cese o supresión.

En ese sentido deben invocarse las razones de interés general puestas de manifiesto a lo largo de la exposición de motivos de esta ley vinculadas a la conservación del medio ambiente, en su más amplia acepción que, conforme a la doctrina del Tribunal constitucional, desde su temprana Sentencia 64/1982, de 4 de noviembre, y la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, abarca la calidad de vida de los ciudadanos, y cobra una especial importancia cuando se relaciona con el domicilio, con la vivienda, con el hogar a que hace referencia el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 13 de marzo de 2025.

No es en vano que el propio artículo 45 de la Constitución española, referido al derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, señala a continuación la obligación de los poderes públicos de velar por la utilización racional de todos los recursos naturales con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyándose en la indispensable solidaridad colectiva.

Se trata por lo tanto de un determinado modelo de Estado Social y de Derecho, que exige a la Administración una actuación en positivo de acuerdo con el principio de eficacia, principio al que repugna una posición abstencionista de no hacer y, peor aún, de dejar hacer, pues el mandato constitucional presupone una obligación de hacer en positivo, un deber de actuar, que en el ámbito del medio ambiente se enfoca a un resultado preciso y concreto: la calidad de vida.

La conclusión a este respecto es clara, en el sentido de que existen razones de índole medioambiental, vinculadas a la calidad de vida de los residentes, que exigen limitar temporalmente la continuación de los usos urbanísticamente consolidados, y de ahí que la disposición transitoria establezca un límite temporal para la permanencia de estos en las condiciones de irregularidad en las que han visto la luz y en las que permanecen, estableciendo su cese o supresión.

El plazo establecido es coherente con la reciente doctrina del Tribunal Constitucional, Sentencia de 13 de marzo de 2025, y proporcionado con los establecidos respecto de aquellos interesados que han venido ejerciendo legalmente la actividad.

Pero el citado artículo 361 de la Ley 4/2017 establece un tercer límite respecto de esos usos consolidados, y es que la consolidación del uso en ningún caso exime de la aplicación del régimen de intervención propio de las actividades clasificadas y de la normativa sectorial aplicable a la actividad, que en este caso sería el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

A este respecto, el citado precepto concluye con que el uso consolidado se considera compatible a efectos urbanísticos, lo que supone despejar ese obstáculo exclusivamente urbanístico en la tramitación establecida por la normativa reguladora en materia de actividades clasificadas y de viviendas vacacionales.

En este sentido, para la primera de aquellas normativas, supone establecer la compatibilidad urbanística, de tal manera que no podrá oponerse por la Administración la incompatibilidad urbanística. Respecto de la segunda, supone que la Administración tampoco podrá oponer al citado uso turístico las exigencias urbanísticas previstas en el artículo 3.1 y en el artículo 4 del Decreto 113/2015. Pero, al contrario, el interesado habrá de cumplir todas las demás exigencias previstas por la normativa vigente en materia de actividades clasificadas y de viviendas vacacionales, que en este último caso se concentran en el artículo 4 del Decreto 113/2015, y que suponen que el uso turístico de viviendas no podrá desarrollarse sin cumplir las exigencias del propio Reglamento y el resto de las normas sectoriales que les sean de aplicación, especialmente las de seguridad, salubridad, técnicas, habitabilidad, accesibilidad y en general, la de actividades clasificadas.

Por estas razones, esta disposición transitoria establece un plazo y un procedimiento para la regularización de las actividades consolidadas de acuerdo con aquel artículo 361.6, en lo que se refiere tanto a actividades clasificadas como a viviendas vacacionales, plazo que deberá ser cumplido por los interesados titulares de la consolidación urbanística de los usos, pues en otro caso dejará de ser eficaz e invocable la citada consolidación de usos. Igualmente, tal y como se ha señalado, esos usos consolidados desde la perspectiva urbanística están limitados temporalmente y la eficacia del régimen correspondiente a los mismos decae una vez agotado el plazo establecido en esta disposición transitoria.

El régimen de intervención previsto para el cumplimiento de ambas normativas sectoriales sigue siendo el de declaración responsable a la que deberá acompañarse un mínimo de documentación acreditativa, unificando en un único procedimiento de intervención administrativa el trámite de actividades clasificadas y de viviendas vacacionales, siguiendo en lo básico el esquema establecido con carácter general en esta ley.»

«La disposición final segunda, de modificación de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, pretende, en primer lugar, despejar cualquier duda sobre la posibilidad de que los cabildos insulares declaren zona saturadas y con crecimiento limitado cero a lo largo y ancho de su ámbito insular y no solo en zonas de carácter turístico, y ya sea en relación con usos residenciales o turísticos.»

«Artículo 4. Del ejercicio de la potestad de planeamiento urbanístico.

(...)

2. (...)

Los instrumentos complementarios de ordenación urbanística referenciados en el párrafo anterior podrán habilitar, sin que sean aplicables los porcentajes de reservas establecidos en el apartado 1 anterior, el uso turístico de viviendas por un período máximo de 15 días al año, para atender a situaciones de incremento temporal de la demanda de alojamiento motivadas por las celebración de fiestas declaradas de interés turístico de Canarias, de interés turístico nacional e internacional, o por la realización de actividades de interés general, eventos, acontecimientos o competiciones de especial relevancia cultural, social o deportiva. Esa prestación ocasional de alojamiento turístico en viviendas no tendrá la consideración de actividad clasificada ni le serán aplicables las disposiciones sobre el uso de hospedaje, siendo suficiente la calificación del suelo como uso residencial para su implementación. A efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá por actividades de interés general, eventos, acontecimientos o competiciones deportivas de especial relevancia cultural, social o deportiva, entre otras, las siguientes que tengan lugar en Canarias:

- Las que se incluyen en el artículo 146.3 de la Ley 13/2022, de 7 de julio, General de Comunicación Audiovisual.

- Las que hayan sido declaradas expresamente por las autoridades competentes como evento de interés general, turístico, social, cultural o deportivo de Canarias, nacional o internacional.

- Las que tengan relevancia cultural o deportiva acreditada mediante subvenciones públicas, premios, o reconocimientos por parte de las autoridades competentes.

- Las competiciones oficiales de ámbito nacional o internacional organizadas por federaciones reconocidas e inscritas en los Registros de Entidades Deportivas que correspondan.»

«Artículo 7. Del régimen de intervención administrativa respecto del uso turístico de hospedaje en viviendas.

(…)

8. Con carácter previo al inicio de la actividad de las viviendas de uso turístico ocasional prevista en el párrafo cuarto del apartado 2 del artículo 4, sus titulares o, en su caso, las personas físicas o jurídicas a las que se haya encomendado su explotación, deberán presentar una declaración responsable con el mismo contenido que el previsto en el presente artículo, a excepción de lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra a) del apartado 4 y de lo dispuesto en el apartado 7. Asimismo, en la declaración responsable la persona o entidad comercializadora indicará la distribución de los plazos de comercialización durante el año, que no pueden superar los 15 días, y la fiesta, actividad, evento, acontecimiento o competición de los indicados en el párrafo cuarto del apartado 2 del artículo 4 en la que se fundamenta la comercialización de la vivienda.»

«Artículo 9. Declaración responsable y cambio de uso.

(…)

3. Lo previsto en los apartados 1 y 2 no resultará aplicable a las viviendas de uso turístico ocasional reguladas en el párrafo tercero del apartado 2 del artículo 4, las cuales conservarán el uso residencial.»

1. Salvo prueba en contrario, se presume la existencia de actividad alojativa turística habitual y, por tanto, sometida a las prescripciones de la legislación turística y considerada a todos los efectos como arrendamiento turístico, la comercialización de estancias de corta duración en viviendas de uso residencial o en cualquier otro inmueble cuando concurra una de las siguientes condiciones:

a) Que se realice publicidad o comercialización a través de un canal de oferta turística.

b) Que se facilite alojamiento en viviendas de uso residencial por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, una o más veces dentro del mismo año.

2. A estos efectos, constituyen canales de oferta turística las personas físicas o jurídicas que, con carácter exclusivo o no, comercialicen o promocionen la reserva o cesión de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, incluyendo las siguientes:

a) Agencias de viajes.

b) Centrales de reserva.

c) Otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet u otras nuevas tecnologías de información y comunicación, que faciliten su contratación o reserva o permitan el enlace o inserción de contenidos por medios telemáticos.

d) Empresas que inserten publicidad de viviendas para uso turístico en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipología o soporte.»

1. Se presume que hay comercialización de estancias turísticas si se ofertan y contratan viviendas de uso residencial en condiciones de uso inmediato por periodos de tiempo continuo igual o inferior a 31 días y no se puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial y que la finalidad de la comercialización es diferente a la turística.

2. El deber de comprobar si se dan dichas circunstancias excluyentes de la presunción de uso turístico recae sobre el arrendador, quien deberá requerir previamente a la parte arrendataria la información respecto de la motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista, y deberá hacerla constar expresamente en el contrato.

3. Si el arrendador no requiere la información, se entenderá que no concurren dichas circunstancias. Si dichas circunstancias no se encuentran debidamente especificadas en el contrato de arrendamiento, el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística.

4. Las Administraciones competentes en materia de vivienda, urbanismo o turismo podrán adoptar, en el ámbito de sus competencias respectivas, las medidas necesarias para comprobar la concurrencia y veracidad de las circunstancias concretas que justifican la creación de contratos de arrendamiento temporal de inmuebles y su conexión con la duración prevista.»

1. Para facilitar la verificación de las declaraciones responsables de viviendas vacacionales inscritas mediante declaración responsable, conforme al Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, o de las declaraciones responsables que en el futuro se presenten conforme al régimen que establece esta ley, los cabildos insulares podrán suscribir convenio de colaboración o de encomienda de gestión con el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y Bienes Muebles de España, con el fin de coordinar la información del Registro General Turístico con el contenido de las fincas en los registros de la propiedad y los datos del registro único de arrendamientos regulado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, o norma que lo sustituya, para lo cual se intercambiará la información precisa por medios electrónicos de interoperabilidad entre ambas instituciones.

Con la expresa finalidad de financiar íntegramente el servicio de comprobación que se prestará a las personas explotadoras de viviendas vacacionales, y de conformidad con lo dispuesto por el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, o normativa que la sustituya, los cabildos insulares podrán acordar la imposición de tasas por los servicios de comprobación de las declaraciones responsables.

2. Si la Administración actuante no dispusiese de personal o medios técnicos suficientes para el correcto ejercicio de las competencias previstas en la presente ley, podrá recabar de las otras Administraciones públicas la colaboración necesaria para llevar a efecto sus cometidos, sin perjuicio de la posibilidad de utilizar los diferentes medios e instrumentos contemplados en la legislación vigente, tales como encomiendas de gestión, encargos a medios propios, delegación de competencias en otras Administraciones o en entidades dependientes de la correspondiente Administración pública y otros.

La cooperación técnica se solicitará a:

a) El cabildo insular correspondiente, cuando la Administración actuante fuese la municipal.

b) Las consejerías del Gobierno de Canarias, competentes por razón de la materia, en los supuestos en que el cabildo insular, como Administración actuante o cooperadora, lo requiera por no disponer del personal competente para llevar a cabo la actuación concreta que el caso específico requiera.

La cooperación se instrumentará preferentemente, mediante convenio de colaboración suscrito voluntariamente entre las Administraciones concernidas.»

«Disposición Transitoria Primera. Especialización de usos y consolidación del uso turístico para las personas que ostenten la doble condición de personas propietarias y titulares de las declaraciones responsables. Régimen jurídico de la situación de consolidación de uso turístico de vivienda.

(…)

11. La declaración de uso consolidado dejará de surtir efectos en el momento en el que el beneficiario ponga fin con carácter definitivo a su actividad turística por cualquier motivo, entre los que se incluyen la extinción de la personalidad de quien sea propietario, la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título, el cese en el ejercicio de la actividad de quien sea explotador y/o persona propietaria que hubiese presentado la declaración responsable para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional, el no ejercicio continuado de la explotación turística durante más de un año, la demolición total de la construcción o la extinción del derecho de disfrute o gestión sobre la vivienda que ostentase al efecto.

Excepcionalmente, para aquellos casos de transmisión mortis causa de la propiedad de la vivienda en la que la persona transmitente ostentaba la doble condición de persona propietaria y titular de la declaración responsable, el nuevo propietario podrá presentar ante el cabildo insular correspondiente comunicación para el cambio de la titularidad de la declaración responsable para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional y podrá llevar a cabo la actividad turística hasta agotar un plazo máximo de caducidad de la declaración responsable de 10 años desde esta transmisión sin que puedan alargar dicho plazo posteriores transmisiones mortis causa. El cabildo insular correspondiente remitirá al Registro General Turístico el cambio de la titularidad de la declaración responsable y la apertura del plazo de caducidad.»

«Disposición transitoria primera. Especialización de usos y consolidación del uso turístico para las personas que ostenten la doble condición de personas propietarias y titulares de las declaraciones responsables. Régimen jurídico de la situación de consolidación de uso turístico de vivienda.

(…)

12. En el supuesto de que el uso turístico de la vivienda en cuestión estuviese expresamente habilitado por la ordenación urbanística pormenorizada, o reconocida la compatibilidad de usos por la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, o norma que la sustituya y, en virtud de ello, se hubiese formalizado ante el ayuntamiento correspondiente el cambio de uso residencial a uso turístico o habilitado conforme a la referida ley, con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, no será necesario presentar la declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda ni se le aplicará dicho régimen, manteniéndose vigente la declaración responsable presentada en su día conforme al régimen establecido en el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Ello no impide el ejercicio por el ayuntamiento de las facultades que le corresponden en materia de comprobación, control e inspección establecidas por la legislación en materia de actividades clasificadas y de urbanismo, ni que el cabildo insular ejerza sus funciones en materia de comprobación de las declaraciones responsables para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional.»

«Disposición transitoria primera. Especialización de usos y consolidación del uso turístico para las personas que ostenten la doble condición de personas propietarias y titulares de las declaraciones responsables. Régimen jurídico de la situación de consolidación de uso turístico de vivienda.

(…)

13. El cabildo insular llevará a cabo la comprobación de la declaración responsable habilitante del uso de vivienda vacacional, que abarcará el ámbito establecido en el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, y, en caso de resultar negativa, remitirá su informe, que tendrá carácter vinculante, al ayuntamiento quien deberá dictar, previa audiencia del interesado, la pertinente resolución dejando sin efecto la declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda. Igualmente, el cabildo, también con audiencia del interesado, dejará sin efecto la declaración responsable de inicio de la actividad que se presentó al amparo del Decreto 113/2015 y dará de baja a la vivienda en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.»

Hasta tanto no entre en vigor la normativa que, en desarrollo de la presente ley, regule el régimen de clasificación y categorización, así como los requisitos de tipología edificatoria, infraestructuras, servicios y equipamientos exigibles a las viviendas respecto de las cuales se pretenda habilitar su uso turístico, con la finalidad de fijar criterios acordes con las demandas actuales y favorecer así la innovación en las mismas, dentro del vigente marco normativo de la edificación en España, en cuanto a los requisitos de seguridad y habitabilidad de la edificación, de salubridad, protección contra incendios, ahorro energético, la protección contra el ruido, sostenibilidad de la edificación y la protección del medio ambiente, la accesibilidad para personas con movilidad reducida, lucha contra el cambio climático, movilidad sostenible y sensibilización medioambiental, serán de aplicación las siguientes normas:

1. Las viviendas residenciales respecto de las cuales se pretenda habilitar la actividad de comercialización de estancias turísticas deben tener como mínimo 35 metros cuadrados útiles de superficie y disponer de dos baños completos si el número de plazas es superior a cuatro y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.

No obstante, se admitirá el uso turístico en viviendas que cumplan con la superficie mínima útil establecida por la normativa vigente en materia de habitabilidad en el momento de la presentación de cada declaración responsable, siempre y cuando cumplan con alguna de las condiciones señaladas a continuación:

a) Plaza de aparcamiento privado a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

b) Piscina individual o comunitaria a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

c) Equipamiento deportivo (gimnasio, cancha de tenis, pádel, hípica o similares) a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

d) Equipamiento de salud, belleza o bienestar (spa, talasoterapia, fisioterapia, tratamientos corporales o similares) a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

e) En suelo urbano, superficie mínima de 9 metros cuadrados de parcela, de uso privado exclusivo para los huéspedes, por plaza de alojamiento destinada a zonas ajardinadas en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico. En suelo rústico, la superficie mínima será de 100 metros cuadrados de parcela de uso privado exclusivo para los huéspedes, por plaza de alojamiento.

f) Toma de corriente homologada para recargar vehículos libres de emisiones a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

g) Disponer de alguna certificación de calidad y de gestión medioambiental, basada en los procedimientos de gestión para la mejora de la calidad enmarcados en algunos de los sistemas de normas de calidad existentes, preferentemente los basados en el Sistema de Calidad Turística Español, y en el sistema comunitario de gestión y auditoría medioambientales (EMAS), establecido por el Reglamento (CE) 1221/2009, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de noviembre de 2009, o normativa que la sustituya.

h) Contar con un plan de transición energética dirigido a minimizar la huella de carbono que genera el uso turístico de la vivienda y articular las medidas necesarias para que esta sea cero o negativa en un plazo máximo de cinco años.

i) Tener una calificación energética de clase A o B.

j) Contar con un sistema de monitorización del ruido que permita actuar de modo inmediato para tranquilidad de los vecinos.

k) Acreditar cualquier otra consideración en materia de salud pública, objetivos de política social, de salud y seguridad de los trabajadores por cuenta ajena y por cuenta propia, de protección del medio ambiente, de conservación del patrimonio cultural y cualquier otra razón imperiosa de interés general que pueda establecer el planeamiento urbanístico municipal en la ordenación pormenorizada del uso turístico de viviendas.

l) Acreditar la condición de trabajador por cuenta propia de la persona que explote la correspondiente vivienda de uso turístico, vinculada directamente a la mencionada explotación.

m) Aparatos de refrigeración de eficiencia energética mínima A o equivalente, salvo cuando por razones técnicas, ambientales o de viabilidad económica, debidamente justificadas en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente, ello no sea posible o necesario.

n) Cumplir la normativa sobre accesibilidad vigente en el momento en que se presente la declaración responsable habilitante del uso turístico de vivienda.

2. Las viviendas deberán contar con:

a) Una calificación energética mínima de clase F en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007 y de clase D en edificaciones posteriores.

Este requisito no es exigible a las viviendas legalmente excluidas del procedimiento de certificación energética. Tampoco será necesario para las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite, caso, este último, en el que se tendrá que obtener la calificación máxima que al respecto posibilite la normativa.

En todo caso, con ocasión de cada presentación de la declaración responsable habilitante del uso turístico, se aplicarán las exigencias derivadas de la aplicación de la Directiva (UE) 2023/1791, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de septiembre de 2023, relativa a la eficiencia energética y por la que se modifica el Reglamento (UE) 2023/955, o normativa que la sustituya.

b) Un sistema de generación de agua caliente sanitaria (ACS) mediante placas solares, cuando sea técnica y normativamente posible, o con otras instalaciones alternativas de energías renovables, siempre que se acredite mediante certificación técnica que las emisiones de dióxido de carbono y el consumo de energía primaria no renovable son iguales o inferiores a las correspondientes a la instalación solar térmica. Este requisito no se tiene que exigir en las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite.

c) Un acceso rodado hasta la parcela, finca o punto de aproximación razonable más próximo a la vivienda. Cuando el acceso final a la vivienda deba realizarse a pie por la configuración tradicional de la edificación, la orografía, la ubicación en suelo rústico o razones paisajísticas, ambientales o técnicas, deberá hacerse constar expresamente tal circunstancia en la publicidad y comercialización del establecimiento, garantizándose en todo caso condiciones adecuadas de seguridad y uso. Si el acceso no estuviese pavimentado, deberá hacerse constar igualmente en la publicidad y comercialización del establecimiento.»

1. En aquellos supuestos en que los interesados hayan presentado declaración responsable antes de la entrada en vigor de la presente ley, pero no hayan presentado la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento correspondiente, podrán presentarla antes del 31 de julio de 2027.

2. La comunicación previa aludida en el número 1 de la presente disposición transitoria deberá acompañarse, como mínimo, de los siguientes documentos, sin perjuicio de aquellos otros documentos exigibles en virtud de la reglamentación presente o futura:

a) Certificación municipal acreditativa de que la vivienda fue edificada de acuerdo a la normativa urbanística y a las determinaciones del planeamiento sobre usos del suelo y la edificación y de que cuenta con las preceptivas licencias y autorizaciones exigibles.

Alternativamente, podrá acreditarse que la edificación, construcción o instalación se encuentra en situación de fuera de ordenación, al no resultar ya posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en los artículos 361 y 362 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. Del mismo modo, cuando proceda, podrá acreditarse el carácter consolidado del uso turístico del inmueble. La concurrencia de tales circunstancias podrá justificarse mediante cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

b) Memoria, suscrita por técnico competente, que incluya también una descripción gráfica de la edificación, con planos del estado actual en plantas, alzado y secciones, acompañada de fotografías de fachada e interior que permitan una correcta identificación de la vivienda. Dicha memoria deberá acreditar el cumplimiento de la normativa de aplicación del régimen de intervención propio de las actividades clasificadas.

3. La comunicación previa aludida en el número 1 de la presente disposición transitoria habilita al interesado para poder acogerse al régimen transitorio previsto en la presente ley.

4. De no presentarse la comunicación previa en el plazo establecido en el número 1 de la presente disposición transitoria, el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, extinguiéndose automáticamente la declaración responsable del uso urbanístico turístico consolidado de la vivienda.

5. La presente disposición transitoria no será de aplicación a los supuestos en los que los interesados hayan presentado comunicación previa con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.»

«Se modifica la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, en los siguientes términos:

(…)

Cuatro bis. Se añade un nuevo apartado 21 al artículo 75, con la siguiente redacción:

21. La comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial, sin cumplir los requisitos legales para ello, o en cualquier otro inmueble que no haya sido autorizado por la legislación turística.

(…)

Ocho. Se añade un nuevo apartado 24 al artículo 76, con la siguiente redacción:

24. La suscripción de un contrato de arrendamiento de vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días sin hacer constar en el contrato la motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista.

(…)

Nueve. Se añade un nuevo apartado 12 al artículo 77, con la siguiente redacción:

12. La suscripción de un contrato de arrendamiento de vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días sin haber requerido previamente a la parte arrendataria la información respecto de la motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista y haber comprobado si se dan dichas circunstancias.»