Medidas urbanísticas para impulsar la promoción de vivienda en Extremadura

I

Nuestra Comunidad Autónoma, al igual que el resto de nuestra nación, se enfrenta al grave problema que supone la escasez de vivienda o la dificultad para su acceso a precios de mercado, incluso en régimen de alquiler, para amplios sectores de la población, en particular para las personas más desfavorecidas. Desequilibrios en el acceso a la vivienda que no se producen únicamente en los entornos urbanos y en las grandes ciudades, sino también en el medio rural, donde se constata en muchas ocasiones una insuficiente oferta de vivienda disponible en condiciones adecuadas.

No es preciso recordar que el derecho a la vivienda se configura como un principio rector de la política social y económica, previsto en el artículo 47 de la Carta Magna que declara que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y atribuye a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

Así, la vivienda constituye, ante todo, el pilar central del bienestar social en el desarrollo de la vida privada y familiar, configurándose como un derecho reconocido en nuestro propio texto constitucional. La evolución de precios en el último año ha elevado, por un lado, el precio de adquisición y, por otro, el coste de los alquileres en nuestra región pese a las medidas adoptadas a nivel nacional para contener sus precios.

También el gobierno autonómico aprobó medidas tributarias para hacer efectivo este derecho, como las siguientes normas con rango legal:

1. Decreto-ley 4/2023, de 12 de septiembre, por el que se aprueban medidas urgentes para reducir la carga tributaria soportada por los contribuyentes, se amplían las ayudas al acogimiento familiar, se incrementan las ayudas a los nuevos autónomos y se conceden ayudas directas a los productores de cerezas.

2. Decreto-ley 2/2024, de 22 de octubre, de medidas fiscales urgentes para impulsar el acceso a la vivienda en Extremadura. Este Decreto-ley no fue convalidado en la Asamblea de Extremadura.

3. Decreto-ley 1/2025, de 23 de enero, de medidas fiscales urgentes en materia tributaria. Este Decreto-ley dio lugar a la aprobación de la Ley 1/2025, de 3 de abril, de medidas fiscales urgentes en materia tributaria.

Por ello, se hace urgente adoptar medidas que, desde el ámbito de la planificación territorial y urbanística y su ejecución, contribuyan a paliar este problema recurrente de nuestra sociedad que lastra su calidad de vida, e incluso el propio desarrollo de esta, en unas condiciones mínimas de dignidad y seguridad.

Constituye, por tanto, la finalidad del presente decreto-ley, facilitar el ejercicio del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, atendiendo a la llamada que la Constitución hace a los poderes públicos para promover las condiciones necesarias para hacer efectivo dicho derecho, regulando la utilización del suelo de forma que los operadores económicos y las administraciones públicas puedan poner viviendas de protección pública en el mercado, para atender a las necesidades de viviendas de los sectores menos favorecidos. Y esto lo hace, por una parte, introduciendo modificaciones y novedades en nuestra legislación urbanística en cuatro áreas diferenciadas:

— Agilizando y facilitando la aprobación del planeamiento general de los municipios y de sus modificaciones.

— Propiciando que los ayuntamientos puedan ceder gratuitamente a otras Administraciones Públicas de carácter territorial o a entidades o empresas públicas de ellas dependientes, los bienes integrantes de su patrimonio público de suelo con calificación adecuada para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

— Favoreciendo el destino a la construcción de viviendas protegidas de todos aquellos suelos o inmuebles que no están cumpliendo ninguna finalidad de utilidad social, tanto aquellos solares reservados para uso dotacional sobre los que no hay previsión alguna de promover la construcción de edificios para equipamientos, como los destinados por el planeamiento en exclusiva a uso terciario, para los que no exista demanda del mercado.

— Y, finalmente, agilizando las autorizaciones previas al proceso de materialización de la edificación y de las necesarias para la ocupación de lo edificado.

Por otra parte, se crea mediante el presente decreto-ley una figura novedosa en nuestra legislación urbanística, los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible que, fusionando en una única tramitación el instrumento de ordenación y las herramientas de gestión y ejecución de lo planificado, permiten poner en el mercado de forma ágil suelo destinado a la construcción de vivienda protegida, reduciendo al mismo tiempo los plazos de tramitación de las licencias de edificación.

Y, por último, se regula la prima de edificabilidad como medida de fomento para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública en determinados supuestos. Así mismo, se establece que la superficie de las terrazas cubiertas no computará a efectos de edificabilidad, con un doble efecto práctico: destinar la superficie de las terrazas a superficie útil de la vivienda permitiendo, con la adición de ese superávit de superficie por cada vivienda, construir un mayor número de ellas, al tiempo que se mejora la calidad del parque residencial.

II

El planeamiento urbanístico y la ordenación dada por éste a nuestros municipios deben guardar directa correlación con las demandas propias del interés general. Y no sólo en el objeto y sustancia de las soluciones que la ordenación aporte, sino también en la adecuación de los tiempos de respuesta que caracterizan a una sociedad dinámica, que con vertiginosa velocidad experimenta cambios en sus retos y demandas.

La aprobación de un nuevo planeamiento general en un municipio o la modificación del planeamiento vigente, permiten canalizar iniciativas para la puesta en el mercado de suelo destinado a distintos usos y, singularmente, a la construcción de viviendas, a través de la ejecución de las actuaciones de transformación urbanística previstas en los instrumentos de ordenación.

El Decreto-ley 5/2025 de 18 de septiembre, de ayudas extraordinarias y otras medidas urgentes para la recuperación de las zonas afectadas por los incendios forestales acaecidos en Extremadura durante el verano de 2025 y en materia preventiva de incendios forestales introdujo una modificación en la disposición transitoria segunda de la LOTUS, consistente en eliminar toda limitación temporal sobre la vigencia de las distintas figuras de planeamiento municipal de nuestra comunidad autónoma, evitando la posible parálisis en el desarrollo de los núcleos urbanos, al permitir la rápida adaptación del planeamiento, a través de su innovación, a la realidad cambiante de los municipios, que tiene especial relevancia para incrementar la oferta de suelo para uso residencial vivienda.

La nueva redacción dada a la disposición transitoria segunda de la LOTUS eliminó cualquier plazo preclusivo para realizar modificaciones del planeamiento aprobado conforme al régimen jurídico anterior a la Ley 15/2001, o de los proyectos de delimitación del suelo urbano vigentes, en este caso mediante la modificación también de la disposición adicional cuarta operada también por el Decreto-ley 5/2025.

Además, esta modificación de la disposición transitoria segunda permitió agilizar la aprobación definitiva de las modificaciones puntuales del planeamiento general vigente que afectan sólo a determinaciones de ordenación detallada, pudiendo el ayuntamiento elevar el acuerdo de aprobación provisional a definitiva si el informe de la dirección general con competencias en materia de urbanismo es favorable respecto a la no afección a determinaciones de ordenación estructural. Asimismo, agiliza también la aprobación definitiva y publicación de las modificaciones que afecten conjuntamente a la ordenación estructural y a la detallada, asumiendo la comunidad autónoma la aprobación definitiva de la modificación y su posterior publicación.

El presente decreto-ley introduce ahora otra modificación menor, pero no por ello menos importante en su capacidad para agilizar la tramitación del planeamiento, que se materializa en el artículo 50, que reduce el periodo de información pública en la tramitación para su aprobación, de las modificaciones de los planes generales municipales, cuando no sea necesario someterlas a evaluación ambiental estratégica ordinaria.

Las modificaciones destinadas a agilizar la aprobación del planeamiento general implementadas por el presente decreto-ley, no operan sólo sobre la LOTUS, también afectan a la Ley 2/2018, de 14 de febrero, de coordinación intersectorial y de simplificación de los procedimientos urbanísticos y de ordenación del territorio de Extremadura, en la que se modifican los artículos 1 y 2, ampliando el ámbito de aplicación del procedimiento de coordinación intersectorial a las modificaciones de las determinaciones de la ordenación estructural del planeamiento urbanístico aprobado conforme al régimen jurídico anterior a la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura y a las modificaciones del mismo tipo de los proyectos de delimitación del suelo urbano, procedimiento antes limitado a los planes generales municipales. Esto va a contribuir, sin duda, a la agilización del trámite de consecución de los informes sectoriales de aquellas figuras de planeamiento general, básicamente las denominadas normas subsidiarias municipales y planes generales de ordenación urbana, así como de los proyectos de delimitación del suelo urbano, como ya se ha demostrado para los planes generales municipales, en los siete años de funcionamiento de la Comisión de Coordinación Intersectorial.

III

La Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, regula en su artículo 137 la disposición de los bienes y derechos de los patrimonios públicos de suelo , cuyos tres primeros apartados se dedican al suelo residencial, integrante del patrimonio público de suelo, procedente de las cesiones obligatorias de suelo con calificación apta para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, que podrá enajenarse mediante concurso, o bien, mediante cesión gratuita a otras Administraciones Territoriales o a entidades o empresas públicas de ellas dependientes.

El apartado 4 se dedica a la enajenación del resto de elementos patrimoniales integrantes del patrimonio público de suelo, indicando que se regirá por las normas comunes aplicables al patrimonio de las Administraciones Públicas que, en el caso de Extremadura, se encuentran reguladas en la Ley 2/2008 de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, que remite a la ordenación urbanística el establecimiento del régimen legal del patrimonio público de suelo.

Así pues, con la modificación legal que se propone sobre el artículo 137, se pretenden clarificar las facultades de disposición de los bienes y recursos que integran el patrimonio público de suelo, con independencia de su origen, poniendo en marcha de forma inmediata actuaciones públicas encaminadas a la ejecución, conservación y mejora de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, incrementando la oferta existente de viviendas en régimen de alquiler y en propiedad, así como, la ejecución de infraestructuras y equipamientos públicos de interés general, mejorando la colaboración entre las diferentes administraciones, respetando el destino previsto en el apartado 1 del artículo 52 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, precepto susceptible de desarrollo por parte del legislador autonómico, especialmente en relación con otros usos de interés social .

IV

Entre las determinaciones básicas destinadas a garantizar el bienestar de los habitantes de nuestros municipios, el planeamiento urbanístico contiene prescripciones destinadas a garantizar unos niveles satisfactorios de equipamientos, dotaciones, infraestructuras, servicios y unas reservas de suelos destinados a la construcción de viviendas protegidas. Hasta ahora, la regulación urbanística propia conceptuaba dotaciones y vivienda protegida de manera desvinculada entre sí. Si bien la atención de ambas necesidades tenía como origen la proyección de habitantes, se abordaban como objetivos independientes, sin vínculo entre ellos.

La situación mayoritaria de los municipios extremeños, respecto al balance existente entre habitantes y dotaciones, es de clara sobredotación, por encima de los valores establecidos en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, en sus indicadores y estándares de sostenibilidad urbana.

Este factor plantea una oportunidad adecuada para abordar, mediante este decreto-ley, la adopción de mejoras normativas que contemplen la gestión correlacionada y flexible de ambas necesidades de la población. Persiguiendo un equilibrio racional en el conjunto de necesidades dotacionales y residenciales a las que el urbanismo presta atención.

En este contexto, de manifiesta dificultad en el acceso a la vivienda, cobra un protagonismo especial la intervención de la Administración mediante el impulso de una adecuada oferta de vivienda social, o vivienda dotacional pública, que permita el cumplimiento efectivo del mandato constitucional, en lo concerniente a personas que se encuentran en situaciones de dificultad. Persiguiendo ese objetivo, este decreto-ley posibilita, sin modificación de planeamiento, la implantación de vivienda dotacional pública, como parte del sistema de equipamientos, en terrenos calificados para uso dotacional público o en edificios destinados a equipamiento público. No obstante, la adecuada integración del nuevo uso residencial en su ámbito exigirá la existencia, en éste, de un nivel básico de dotaciones y zonas verdes, como indicadores de la calidad y cohesión urbana imprescindibles.

Como condición propia de la implantación de vivienda dotacional pública sobre terrenos dotacionales, debe considerarse la naturaleza de estos bienes demaniales, que conduce necesariamente a fórmulas de tenencia temporal de la vivienda. Pudiendo desarrollarse mediante la exclusiva intervención de la Administración pública, o mediante fórmulas de colaboración con el sector privado.

La dificultad de acceso a la vivienda no es exclusiva de las personas que pudieran padecer especiales circunstancias de vulnerabilidad o inestabilidad laboral. Es extensible a sectores sociales más amplios y, en mayor o menor grado, al conjunto del territorio. Por tanto, como complemento a las medidas previamente expuestas, la modificación de la regulación urbanística autonómica comprende actuaciones destinadas a facilitar la promoción de vivienda protegida al conjunto de la población extremeña, concretándose esta actuación en la directa consideración de la vivienda protegida, como uso urbanístico alternativo de los usos terciarios previstos en el planeamiento, para el suelo urbanizado. Esta flexibilización normativa, evitará la tramitación de modificaciones de la ordenación, como requisito previo a posibles actuaciones puntuales de renovación urbana que tuvieran como objeto la promoción de vivienda protegida. Incluso, se contempla la posibilidad de cambio de uso en locales o elementos privativos, de uso terciario, comprendidos en edificios de vivienda colectiva.

V

Desde la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la legislación estatal reconoce la posibilidad de que la primera ocupación o utilización de las edificaciones, pueda estar sujeta a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, tal y como se recoge en el apartado 5 del artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuyo primer párrafo ha sido redactado en ejercicio de las competencias reservadas al legislador estatal, sin que exista ningún impedimento legal para que la normativa urbanística extremeña pueda modificar el régimen de intervención relacionado con la primera ocupación o utilización, sustituyendo la licencia urbanística por declaración responsable, favoreciendo en este momento el acceso y la ocupación de viviendas.

Con la presentación de la declaración responsable de primera ocupación o utilización, acompañada de la documentación exigible, se garantiza el cumplimiento de la legalidad urbanística, teniendo en cuenta el control previo ya realizado por el municipio para el otorgamiento de una licencia de obras de edificación, construcción e instalación, sin necesidad de exigir posteriormente una nueva licencia para habilitar la ocupación o utilización del mismo una vez concluidas las obras de nueva planta, ampliación o rehabilitación que se hubieren llevado a cabo, considerando este régimen más proporcionado, suprimiendo trabas en la tramitación administrativa, tanto para las personas interesadas como incluso para la propia administración, contribuyendo a la aplicación del principio de simplificación de los procedimientos administrativos.

Este decreto-ley delega en los ayuntamientos la regulación mediante ordenanza del contenido de las declaraciones de primera ocupación o utilización, especificando la documentación exigible en cada caso, los procedimientos de comprobación y control posterior de los elementos y circunstancias manifestadas por la persona interesada en cada caso, así como de aquellas que afecten a edificaciones, construcciones e instalaciones que se encuentren en régimen de actuación disconforme, teniendo en cuenta que la regulación contenida en la ley será de aplicación únicamente en defecto de la citada ordenanza municipal, requiriéndose un esfuerzo por parte de todos los municipios de la región en dotarse de una ordenanza específica reguladora de esta nueva figura de control posterior, adaptando en su caso, su regulación actual.

Se incluyen determinados preceptos destinados a garantizar la veracidad de las declaraciones responsables que pudieran presentarse, sin que puedan tener ningún tipo de eficacia cuando las mismas sean contrarias o disconformes con la legalidad urbanística aplicable.

El texto contempla alguna declaración responsable relacionada con actuaciones que merecen un tratamiento especial y que llevan aparejada la presentación de unos documentos concretos y específicos. En este sentido y a modo de ejemplo, se establecen los documentos a presentar al finalizar una actuación que lleve por objeto una edificación y urbanización simultánea; el supuesto de vinculación registral de actuaciones sometidas a calificación rústica con su correspondiente certificado del Registro de la Propiedad; la cesión de terrenos objeto de una regularización de alineaciones y la garantía a depositar en caso de que nos encontremos ante una declaración responsable de primera ocupación o utilización parcial.

Se introducen, también, correcciones necesarias en determinados artículos, el 148, 161 y 171, exclusivamente, para garantizar la adecuada concordancia interna de la ley modificada, al sustituir la licencia de primera ocupación o utilización por la declaración responsable de primera ocupación o utilización.

En relación con los procedimientos de control de la actividad urbanística y en aras de potenciar la colaboración público-privada y de conseguir una mayor agilidad en la tramitación de los expedientes de concesión de licencias bien por el volumen de las solicitudes presentadas bien por la falta de personal humano suficiente para su tramitación, se crea el marco legal regulatorio que permita la puesta en marcha en nuestra región de las denominadas entidades de certificación urbanística, que ya cuentan con una amplia trayectoria en otras comunidades autónomas.

En Extremadura la actividad de estas entidades de carácter privado se limitará exclusivamente a la emisión de los informes necesarios relacionados con la tramitación de licencias, comunicaciones previas y declaraciones responsables y en la emisión de actas e informes fruto de la inspección urbanística.

Teniendo en cuenta la finalidad pretendida, de colaboración y ayuda a las entidades locales, entre otros requisitos, en el nuevo título VIII de la ley, se establece que para que las entidades de certificación urbanística puedan operar en los municipios, estos deberán dotarse de una ordenanza al respecto, además será necesario que estén acreditadas por la Entidad Nacional de Acreditación (ENAC) y autorizadas e inscritas en el Registro de entidades de certificación urbanística de la Junta de Extremadura. Asimismo, deberán disponer de un seguro de responsabilidad civil por cuantía adecuada para responder de los daños que pudieran ocasionar tanto a las Administraciones Públicas como a los titulares de las actuaciones urbanísticas que contraten sus servicios.

Las novedades que se introducen en materia de procedimientos de control urbanístico en las que pueden intervenir las entidades de certificación urbanística, persiguen la máxima agilidad en la tramitación municipal de determinados procedimientos, desde la autorización de una determinada obra de edificación hasta su finalización y ocupación, mediante la declaración responsable correspondiente, teniendo en cuenta que dichas funciones deberán llevarse a cabo por profesionales especialistas en la materia, que deben regirse conforme a los principios de imparcialidad, confidencialidad e independencia, y cuya actuación estará sometida en todo momento al control de la administración.

VI

En cuanto al Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible, se crea esta figura con la finalidad de configurar un marco normativo ágil, simplificado, dotado de las necesarias garantías, que impulsen, previa declaración de urgencia residencial municipal, la disponibilidad de suelos urbanizados de uso residencial en base al mandato constitucional previsto en el artículo 47 interpretado conjuntamente con el artículo 9.2 y 14, relativos a la igualdad real y efectiva, con el artículo 33.2. que delimita el derecho de propiedad por su función social, el artículo 45 que exige utilización racional de los recursos naturales y el artículo 48 que ordena promover la participación y el desarrollo social de la juventud.

Una medida, en coherencia con el mandato previsto en el artículo 7 del Estatuto de Autonomía, que trata de incentivar una oferta efectiva de viviendas adecuadas, accesibles y económicamente compatibles con la capacidad económica de los hogares extremeños mediante un suelo ordenado y urbanizado que permita materializarlo en un plazo razonable.

Se configura, por tanto, dicho Proyecto Estratégico como un instrumento urbanístico extraordinario, de activación municipal, con una finalidad estrictamente residencial y ámbito espacial delimitado. Su objeto es ordenar y coordinar las actuaciones necesarias para obtener, en el plazo más breve posible, ante la necesidad urgente existente, y con las garantías legales, suelo urbanizado apto para la construcción de viviendas sometidas a un régimen efectivo y duradero de protección o asequibilidad. Dicha medida está respaldada en los datos actuales de demanda-oferta, precios de compra y alquiler, renta y vulnerabilidad de los hogares extremeños, suelo urbanizado disponible así como promociones y licencias.

En cuanto a la declaración municipal de urgencia residencial opera como presupuesto habilitante ajustado al principio de proporcionalidad, aplicando el régimen extraordinario donde haya una demanda insatisfecha, insuficiencia de oferta y la falta de suelo finalista haya sido acreditada.

Se trata de un procedimiento simplificado, preferente y acelerado que reduce tiempos de espera, permite la tramitación simultánea de actuaciones compatibles, concentra la coordinación administrativa y confiere prioridad en las actuaciones necesarias para ello.

La eficacia prevalente de las determinaciones del Proyecto evita, que una vez aprobado con todas las garantías, sea necesaria una posterior modificación ordinaria del planeamiento general que, reproduciendo el mismo análisis, demora la ejecución.

La posibilidad de simultanear urbanización y edificación evita que la construcción deba esperar a la completa terminación material de las obras de urbanización cuando ambas actuaciones puedan desarrollarse coordinadamente, sin riesgo para el interés público.

Con todo ello se aspira a transformar con rapidez las actuaciones programadas en una oferta efectiva. Los datos del 2015 y el primer trimestre del 2026 muestran una intensificación de la situación y permite identificar una necesidad actual y no meramente prospectiva.

El mecanismo del decreto-ley produce, desde su entrada en vigor, un efecto jurídico inmediato, al crear un cauce habilitante, permite adoptar acuerdos municipales de activación, establece prioridad procedimental y ordena conjuntamente las actuaciones.

La conexión del obstáculo con la medida es directa en tanto que la declaración municipal selecciona donde exista necesidad acreditada, el procedimiento simplificado evita duplicidades, la eficacia prevalente impide tener que tramitar ulteriormente una modificación con el mismo contenido, la celeridad en licencia acorta fase de autorización edificatoria y la simultaneidad de urbanización y edificación reduce el intervalo entre ejecución y construcción de vivienda.

VII

Por otro lado, el presente decreto-ley establece un régimen temporal y extraordinario que permite a los municipios autorizar, dentro de los límites y ámbitos que determine motivadamente su pleno, un incremento máximo de la edificabilidad residencial destinado a viviendas sujetas a protección pública.

El régimen es temporal, voluntario para los municipios y propietarios, limitado a suelo urbanizado con capacidad suficiente, sujeto a las cargas similares a las de las actuaciones de dotación y vinculado permanentemente a vivienda protegida. Estas garantías determinan que la intervención sea idónea, necesaria y proporcionada para atender la situación residencial acreditada, sin alterar estructuralmente el modelo urbanístico y conforme a las competencias municipales.

La necesidad de establecer un procedimiento temporal, integrado y accesible no deriva únicamente de una demanda ciudadana de mejorar los tiempos de respuesta, sino que obedece principalmente a una situación residencial acreditada mediante indicadores objetivos que requiere de una solución inmediata y acorde a las necesidades de la población.

Los poderes públicos, en el marco de sus ámbitos competenciales, deben promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada regulando la utilización del suelo de acuerdo al interés general latente, siendo igual de importante habilitar mecanismos para su efectividad como materializarlo a la mayor brevedad posible. Para estas situaciones de primera necesidad, al ser eje vertebrador de la ciudadanía, y en tanto la vivienda protegida constituye una de las principales vías de acceso, debemos hacer uso, como servidores del interés general, de los cauces que gozan de más celeridad en nuestro ordenamiento jurídico autonómico en pro de no dilatar más en el tiempo una necesidad que precisa de una solución urgente. La concurrencia de estas circunstancias actuales avoca a una reacción inminente, que produzca efectos normativos inmediatos que no precisan de desarrollos futuros. Los procedimientos ordinarios difieren y resultan incompatibles con la evolución actual de oferta-demanda y la necesidad de la primera vivienda, todo ello en base a la insuficiencia de vivienda protegida, las demandas de vivienda existentes en los municipios extremeños, las promociones paralizadas o inviables por falta de edificabilidad y la existencia de suelo residencial urbanizado. En consecuencia, se diseña un incentivo urbanístico temporal dirigido a motivar la movilidad de parcelas residenciales ante dicha demanda básica de la primera vivienda en la población extremeña, configurándose como una técnica urbanística extraordinaria que agiliza, prioriza y posibilita la efectividad de un derecho constitucional.

La medida, que produce efectos jurídicos inmediatos, no restringe el derecho de propiedad, en tanto no es un derecho incondicionado, sino que concede una ventaja urbanística voluntaria, conservando la propiedad la edificabilidad ordinaria, siéndole únicamente aplicable si hace uso de esta facultad legal, cuya materialización queda supeditada a la decisión municipal.

Dicho régimen extraordinario permite eliminar inmediatamente un obstáculo jurídico concreto la insuficiencia de edificabilidad atribuida por el planeamiento y la duración de las modificaciones de planeamiento sin suprimir los controles municipales ni deberes urbanísticos, existiendo una conexión directa entre la situación de necesidad acreditada, el obstáculo urbanístico y administrativo identificado y la medida adoptada.

Los títulos competenciales del artículo 9.1.31 y 9.1.32 habilitan a la administración autonómica a delimitar el contenido urbanístico de la propiedad, a establecer reservas y estímulos urbanísticos para vivienda asequible, definir los deberes vinculados a los incrementos de aprovechamiento y a introducir regímenes transitorios alternativos al planeamiento municipal dentro del marco de la legislación estatal básica, el artículo 137 y 140 de nuestra Norma Fundamental y los artículos 54 y 55 del Estatuto de Autonomía.

Concurren, por tanto, las circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad exigidas por el artículo 33 del Estatuto de Autonomía, al resultar necesaria una disposición con rango legal que permita desplazar temporalmente determinadas limitaciones de la ordenación detallada, sin que los procedimientos reglamentarios o de planeamiento ordinario puedan ofrecer una respuesta de eficacia equivalente dentro del plazo requerido por la situación residencial descrita.

VIII

El presente decreto-ley consta de una parte expositiva y una parte dispositiva estructurada en cuatro capítulos, una disposición derogatoria y una disposición final que establece el momento de entrada en vigor del decreto-ley.

El primero de los capítulos describe el objeto del presente decreto-ley. El segundo desglosa las modificaciones que se introducen en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura para establecer medidas de simplificación en materia de urbanismo, así como las modificaciones que, con el mismo fin, se introducen en la Ley 2/2018, de 14 de febrero, de coordinación intersectorial y de simplificación de los procedimientos urbanísticos y de ordenación del territorio de Extremadura. El tercero crea y regula la figura de los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible, que pretende ser una herramienta novedosa para facilitar el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna, adecuada, accesible y asequible. El cuarto capítulo, destinado a medidas de fomento de carácter transitorio, acotadas temporalmente, encaminadas a posibilitar primas de edificabilidad en determinados supuestos, así como para mejorar la calidad del parque residencial en general, permitiendo que las terrazas cubiertas no computen a efectos del cálculo de la edificabilidad.

El capítulo II, el más extenso, regula en su artículo 2 la modificación de determinados artículos de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura: los artículos 50 ,69, 137, 148, 161,171 y 183, y la disposición adicional duodécima. Deroga el artículo 152. Crea una nueva Sección 3ª Declaraciones Responsables Urbanísticas , dentro del capítulo 2 relativo a “Procedimientos de control de actuaciones urbanísticas del título VI “La actividad edificatoria”, con cuatro nuevos artículos el 166.bis, 166.ter, 166.quater y 166.quinquies. Se introduce un nuevo título VIII “Entidades de certificación urbanísticas”, que comprenderá los nuevos artículos 189 a 215. Por último, se establecen dos nuevas disposiciones adicionales: la decimocuarta cuyo epígrafe es “Consideración del uso residencial destinado a vivienda como uso alternativo al uso terciario” y la decimoquinta, con epígrafe “Inclusión del uso residencial destinado a vivienda dotacional pública dentro del sistema de infraestructuras básicas y servicios”.

El artículo tres modifica los artículos 1 y 2 de la Ley 2/2018, de 14 de febrero, de coordinación intersectorial y de simplificación de los procedimientos urbanísticos y de ordenación del territorio de Extremadura, para dar cabida, dentro del procedimiento de coordinación intersectorial, a las modificaciones de determinaciones de carácter estructural de cualquier figura de planeamiento general y de los proyectos de delimitación del suelo urbano.

El capítulo III desarrolla pormenorizadamente, en seis artículos, el contenido y la tramitación para su aprobación de los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible, concebidos como instrumentos destinados a la agilización de la gestión de suelo para la construcción de viviendas en aquellos municipios en los que sea declarada la urgencia residencial por existir una demanda residencial notablemente superior a la oferta, que impida a los ciudadanos el ejercicio del derecho a una vivienda digna en condiciones económicas asequibles.

Estos proyectos englobarán, aprobándose en un único acto, tanto el plan especial que establece la ordenación del suelo de su ámbito, como los instrumentos de ejecución de esa ordenación: programa de ejecución, del que el plan especial es la alternativa técnica, proyecto de urbanización y proyecto de reparcelación.

Si bien esta figura está pensada para ser empleada de manera preferente por la administración pública, en gestión directa, para la ejecución de sus competencias en materia de urbanismo y vivienda, se reconoce la iniciativa privada para presentar y ejecutar Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible, por cualquiera de los sistema de gestión indirecta previstos en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, con una tramitación más ágil, que obedece a la urgencia de la situación que se pretende resolver.

Los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible podrán operar tanto sobre suelo urbano como urbanizable, modificando en lo necesario su ordenación, incluso estructural, como sobre suelo rústico genérico directamente colindante con la trama urbana, reclasificándolo a urbanizable, respetando siempre los criterios de ordenación sostenible.

Por último, el capítulo IV, integrado por los artículos 10 y 11, incorpora medidas dirigidas a fomentar tanto el acceso a la vivienda protegida como la mejora de la calidad del parque residencial en general. En este sentido, el artículo 10 regula la prima de edificabilidad vinculada a la implantación de viviendas acogidas a alguno de los regímenes de protección aplicables en la Comunidad Autónoma de Extremadura, estableciendo las condiciones necesarias para su aplicación. Esta medida permite un incremento de hasta un 20 % de la edificabilidad en parcelas sin edificar y en edificios existentes de uso residencial, sin necesidad de modificar previamente los instrumentos de ordenación urbanística. Por su parte, el artículo 11 establece que, la superficie de las terrazas cubiertas no computará a efectos de edificabilidad, con el fin de incentivar su incorporación al diseño de las viviendas y contribuir a mejorar su calidad, habitabilidad y confort, además de permitir con esa edificabilidad ahora excedentaria, que puede llegar a ser del 30% de la superficie total de cada vivienda, construir más viviendas sobre cada parcela agotando su edificabilidad computable.

IX

La Ley Orgánica 1/2011, de 28 de enero, de reforma del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Autónoma de Extremadura, determina, en su artículo 7.1, que los poderes públicos regionales ejercerán sus atribuciones con la finalidad primordial de facilitar la participación de todos en la vida política, económica, cultural y social de Extremadura.

A este respecto conviene señalar que, dentro del marco competencial establecido, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.1. del Estatuto de Autonomía, otorga competencias exclusivas, entre otras, en:

1. Creación, organización, régimen jurídico y funcionamiento de sus instituciones, así como la organización de su propia Administración y la de los entes instrumentales que de ella dependan.

3. Organización territorial propia de la Comunidad Autónoma y régimen local en los términos del título IV de este Estatuto.

6. Cooperación transfronteriza e internacional para el desarrollo, en coordinación con el Estado.

7. Fomento del desarrollo económico y social de la Comunidad Autónoma dentro de los objetivos de la política económica nacional.

8. Ordenación de la Hacienda de la Comunidad Autónoma.

31. Urbanismo y vivienda. Normas de calidad e innovación tecnológica en la edificación y de conservación del patrimonio urbano tradicional.

32. Ordenación del territorio.

Por lo tanto, la Comunidad Autónoma de Extremadura tiene atribuida la competencia exclusiva en materia de Ordenación del territorio, lo que significa que le corresponde ejercer la función legislativa, la potestad reglamentaria y, en ejercicio de la función ejecutiva, la adopción de cuantas medidas, decisiones y actos procedan.

X

Nuestra Constitución ha contemplado en su artículo 86 al decreto-ley como un instrumento normativo del que es posible hacer uso para dar respuesta a las perspectivas cambiantes de la sociedad actual, siempre que su utilización se realice bajo ciertas cautelas.

En nuestra Comunidad Autónoma, el apartado 1 del artículo 33 del Estatuto de Autonomía de Extremadura prevé, por primera vez en nuestro ordenamiento autonómico, tras la reforma operada por la Ley Orgánica 1/2011, de 28 de enero, que en caso de extraordinaria y urgente necesidad, la Junta de Extremadura puede dictar disposiciones legislativas provisionales bajo la forma de Decreto-ley .

Por su parte, el apartado 2 del mismo precepto recoge que no pueden ser objeto de Decreto-ley la reforma del Estatuto, las leyes de presupuestos o las materias objeto de leyes para las que se requiera una mayoría cualificada . Finalmente, los apartados 3 y 4 disponen que los Decretos-leyes quedan derogados si en el plazo improrrogable de un mes desde su publicación oficial no son convalidados por la Asamblea, tras su debate en votación de totalidad y que “la Asamblea puede tramitar los decretos-leyes como proyectos de ley por el procedimiento de urgencia, dentro del plazo establecido en el apartado anterior”.

Se permite así la utilización de este mecanismo de legislación de urgencia en la Comunidad Autónoma de Extremadura. Así, de los dos supuestos constitucionales en que el Gobierno puede dictar normas con rango de ley, el decreto-ley constituye la manifestación de una facultad propia del Ejecutivo, frente a los decretos legislativos en que la facultad de legislar se ejerce por delegación de las Cortes para cada caso.

El análisis de este mecanismo legislativo de urgencia, en concreto, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, debe centrarse en un triple ámbito:

a) El presupuesto habilitante, que no es otro que la extraordinaria y urgente necesidad.

b) Las limitaciones materiales impuestas,

c) Su carácter de norma provisional, pues los Decretos-leyes quedan derogados si en el plazo improrrogable no son convalidados por la Asamblea, tras su debate y en votación de totalidad.

Para ello, en virtud de la consolidada jurisprudencia del Tribunal Constitucional (por todas, la Sentencia 14/2020, de 28 de enero de 2020) es exigible que el Gobierno haga una definición explícita y razonada de la situación concurrente, y segundo, que exista además una “conexión de sentido entre la situación definida y las medidas que en el Decreto-ley se adopten”.

En este sentido, las modificaciones legales y reglamentarias operadas en los artículos 2 a 5 deben afrontarse con carácter urgente, a través de la figura del decreto-ley, con base a la necesidad de abordar múltiples problemas derivados de la lentitud en los procesos urbanísticos, administrativos y de liberación de suelo para vivienda, ya que la tramitación de instrumentos urbanísticos y licencias es excesivamente prolongada, impidiendo una respuesta rápida a la fuerte demanda de vivienda en Extremadura, especialmente entre jóvenes y colectivos vulnerables, ya que la oferta actual no satisface esas necesidades. A dicha crisis habitacional, se suma el hecho de que la actividad constructora ha sido modesta en la última década y el stock de viviendas disponibles es prácticamente nulo.

Estas razones de urgencia vienen avaladas por las recomendaciones de organismos nacionales e internacionales, como el Banco de España, que instan a acelerar estos procesos para estabilizar el mercado y fomentar el acceso a viviendas. Asimismo, recientes informes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana evidencian que la ocupación de viviendas y la construcción no responden a las necesidades sociales, haciendo imprescindible una actuación normativa rápida para poner en marcha soluciones inmediatas.

Así, como se ha dicho, las medidas contenidas en el presente decreto-ley no pueden ser acometidas a través del procedimiento ordinario de tramitación de los proyectos de leyes. Además, atendiendo a los criterios del Tribunal Constitucional y de la Abogacía General de la Junta de Extremadura, no pueden incluirse en las leyes de presupuestos de la Comunidad Autónoma de Extremadura. Por lo tanto, la única figura válida en nuestro derecho constitucional y autónomo para acometerlas es la del decreto-ley.

El decreto-ley constituye, por tanto, el instrumento constitucional y estatutariamente previsto a estos efectos, siempre que el fin que justifica la legislación de urgencia sea, tal y como reiteradamente ha exigido nuestro Tribunal Constitucional, subvenir a una situación concreta que por zonas difíciles de prever requiere una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el establecido por la vía normal o por el procedimiento abreviado o de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes.

Todos los motivos expuestos justifican amplia y razonadamente la extraordinaria y urgente necesidad de que por parte de la Comunidad Autónoma de Extremadura se apruebe, conforme a lo dispuesto en el Estatuto de Autonomía de Extremadura, un decreto-ley como el que nos ocupa.

Cumplidos estos requisitos previos y habilitantes, se configura el marco legal en donde se va a desarrollar el contenido del presente decreto-ley.

XI

El artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece que En el ejercicio de la iniciativa legislativa y la potestad reglamentaria, las Administraciones Públicas actuarán de acuerdo con los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia, y eficiencia. En la presente exposición queda suficientemente justificada su adecuación a dichos principios y así:

1. En virtud de los principios de necesidad y eficacia, la iniciativa normativa planteada está justificada por una razón de interés general, hay una identificación clara de los fines perseguidos y el decreto-ley es el instrumento más adecuado para garantizar su consecución.

2. En virtud del principio de proporcionalidad, la iniciativa que se propone contiene la regulación imprescindible para atender la necesidad a cubrir con esta modificación, ya expuesta en los apartados anteriores, tras constatar que no existen otras medidas menos restrictivas de derechos, o que impongan menos obligaciones a los destinatarios

3. A fin de garantizar el principio de seguridad jurídica, la nueva normativa propuesta pasará a insertarse en un sistema normativo preexistente dentro del cual se realizará la interpretación de esta. Por ello la normativa propuesta es coherente con la existente respetando los principios de jerarquía, competencia, a fin de que no se produzcan contradicciones. Además de mantener la coherencia con el resto del ordenamiento jurídico, esta nueva propuesta contribuye a generar un entorno de certidumbre que facilite la adopción de decisiones tanto para las administraciones como para la ciudadanía. Por ello y para facilitar su comprensión por parte de sus destinatarios, las disposiciones preexistentes que modifican en unos casos y otros se derogan.

4. En aplicación del principio de transparencia, las Administraciones Públicas posibilitarán el acceso sencillo, universal y actualizado a la normativa en vigor y los documentos propios de su proceso de elaboración, como principio general. En este caso no se ha realizado el trámite de consulta pública, ni el trámite de audiencia e información pública, pues el instrumento normativo elegido, por su urgencia, no permite realizar los trámites indicados, sin perjuicio de que se realicen antes de su sometimiento a la Asamblea.

Este decreto-ley es coherente con los principios de buena regulación establecidos en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; y con los principios de necesidad y eficacia. El decreto-ley es acorde al principio de proporcionalidad, al contener la regulación imprescindible para la consecución de los objetivos previamente mencionados, e igualmente se ajusta al principio de seguridad jurídica. Por último, el principio de eficiencia queda garantizado porque no implica un aumento de las cargas administrativa

En resumen, en el marco de lo dispuesto en el artículo 129, los principios de buena regulación han constituido un referente en la elaboración y tramitación de este decreto-ley, facultando a esta Consejería de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, a través de su Estatuto de Autonomía para atender a la mayor celeridad posible las situaciones de urgente necesidad ofreciendo una debida respuesta a la ciudadanía y administraciones. Conforme al principio de proporcionalidad la propuesta contiene los cambios en la regulación existente, imprescindibles para definir un marco jurídico en el que ha de ejercerse esta facultad excepcional y su posterior convalidación por la Asamblea. Por último, su contenido carece de impacto en los principios de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera.

Este decreto-ley se integra en los preceptos de la Ley Orgánica 3/2007, de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres; así como en la Ley 8/2011, de 23 de marzo, de Igualdad entre Mujeres y Hombres y contra la Violencia de Género en Extremadura. Hace especial incidencia de la ley autonómica en los artículos 3 de principios generales, 21 de transversalidad de género, 22 de desarrollo del principio de interseccionalidad, 27 de lenguaje imagen no sexista, 28 de estadísticas e investigaciones con perspectiva de género. Asimismo, cumple con lo dispuesto en el artículo 7.12 del Estatuto de Autonomía de Extremadura sobre la igualdad de la mujer en todos los ámbitos de la vida pública, familiar, social, laboral, económica y cultural.

En virtud de todo ello, haciendo uso de la autorización contenida en el artículo 33 del Estatuto de Autonomía de Extremadura, a propuesta de la Consejería de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, previa deliberación del Consejo de Gobierno, en su sesión de 28 de julio de 2026.

DISPONGO:

CAPÍTULO I. 
Disposiciones generales

Artículo 1. 
Objeto.

Este decreto-ley:

a) Establece medidas para simplificar y agilizar la aprobación del planeamiento urbanístico y su ejecución, con el fin de impulsar la promoción de vivienda.

b) Regula la figura de los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible como medida extraordinaria y urgente para desarrollar ámbitos de suelo urbanizable, urbano y rústico común, mediante su reclasificación, destinados a uso residencial, en los que se reserve un porcentaje de vivienda destinado a algún régimen de protección pública, fusionando en una única tramitación el instrumento de ordenación, el programa de ejecución y los proyectos de urbanización y reparcelación, y reducción de plazos de tramitación de las licencias de edificación.

c) Asimismo, se regula la prima de edificabilidad para la implantación de viviendas acogidas a algún régimen de protección pública aplicable en la Comunidad Autónoma de Extremadura, configurándola como una medida excepcional de fomento orientada a incrementar el parque de vivienda protegida mediante un incentivo de edificabilidad para uso residencial.

CAPÍTULO II. 
Medidas de simplificación en materia de urbanismo

Artículo 2. 
Modificación de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.

Se modifican los siguientes artículos de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura y se añaden nuevos artículos, en los términos siguientes:

Uno. Se modifica el apartado 4 del artículo 50 que queda redactado como sigue:

Dos. Se modifica la letra d) del apartado 9 del artículo 69 que queda redactado como sigue:

Tres. Se modifica el artículo 137 que queda redactado como sigue:

Cuatro. Se modifica la letra c) del apartado 7 del artículo 148 que queda redactado como sigue:

Cinco. Se deroga el contenido del artículo 152.

Seis. Se modifica la letra b) de los apartados 2 y 3 del artículo 161 que quedan redactados como sigue:

Siete. Se crea una nueva Sección 3.ª Declaraciones Responsables Urbanísticas , dentro del capítulo 2 Procedimientos de control de actuaciones urbanísticas , del título VI “La actividad edificatoria”, con cuatro nuevos artículos 166.bis, 166.ter, 166.quater y 166.quinquies, con la siguiente redacción:

Ocho. Se modifica el apartado 3 del artículo 171 que queda redactado como sigue:

Nueve. Se añade una letra m) al apartado 3 del artículo 183 que queda redactado como sigue:

Diez. Se modifica la letra d) del apartado 4 del artículo 183 que queda redactado como sigue:

Once. Se introduce un nuevo título VIII que comprenderá los nuevos artículos 189 a 215 con el siguiente contenido:

Doce. Se modifica la disposición adicional duodécima que queda redactada del siguiente modo:

Trece. Se añade una disposición adicional decimocuarta, con la siguiente redacción:

Catorce. Se añade una disposición adicional decimoquinta, con la siguiente redacción:

Artículo 3. 
Modificación de la Ley 2/2018, de 14 de febrero, de coordinación intersectorial y de simplificación de los procedimientos urbanísticos y de ordenación del territorio de Extremadura.

Se modifica la Ley 2/2018, de 14 de febrero, de coordinación intersectorial y de simplificación de los procedimientos urbanísticos y de ordenación del territorio de Extremadura, en los términos siguientes:

Uno. Se modifica el artículo 1, que pasa a tener la siguiente redacción:

Dos. Se modifica el artículo 2, que pasa a tener la siguiente redacción:

CAPÍTULO III. 
Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible

Artículo 4. 
Declaración de urgencia residencial.

1. Mediante acuerdo del pleno municipal podrá declararse la urgencia residencial en aquellos municipios que así lo consideren, cuando haya sido acreditada la existencia de una demanda residencial notablemente superior a la oferta y que impida a los ciudadanos el ejercicio del derecho a una vivienda digna en condiciones económicas asequibles.

2. Declarada la urgencia residencial, el Ayuntamiento deberá tramitar un Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible con la finalidad de disponer en el menor tiempo posible de suelos urbanizados de uso residencial de acuerdo con los principios de preferencia y de celeridad y conforme al procedimiento simplificado regulado en este título.

3. Las determinaciones del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible prevalecerán sobre las determinaciones del instrumento de planeamiento general municipal, que serán de aplicación, en su caso, en lo no previsto en dicho Proyecto.

4. Los expedientes de licencias urbanísticas relativas a los proyectos de edificación de las parcelas incluidas en el ámbito del Plan Estratégico para Vivienda Asequible se tramitarán por el procedimiento de urgencia, con los efectos previstos en el artículo 33 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

5. Se podrán simultanear las obras edificación y las obras de urbanización para transformar las parcelas en solares, conforme a la legislación urbanística autonómica vigente.

Artículo 5. 
Formulación y gestión de los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible.

1. Declara la urgencia residencial, cualquiera de las administraciones enumeradas en el artículo 9 o los particulares interesados formularán un Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible sobre suelo urbano y en suelo urbanizable, incorporando en una única tramitación urbanística y ambiental la ordenación urbanística y los instrumentos para su ejecución.

2. El Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible también podrá formularse en suelo rústico genérico directamente colindante con la trama urbana, determinando su reclasificación como suelo urbanizable.

3. Cuando el Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible sea de iniciativa privada, deberá ser formulado por la persona propietaria única, las personas propietarias que representen al menos el 50% de la superficie del ámbito, constituidas en agrupación de interés urbanístico, o por un agente urbanizador sea o no propietario.

4. La gestión del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible se realizará como actuación sistemática integral a través de cualquiera de los sistemas previstos en la legislación urbanística autonómica, en gestión directa o indirecta.

5. Las personas que, mediante una iniciativa privada, formulen un Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible deberán prestar una garantía del 7 % del coste de ejecución de las obras de urbanización en cualquiera de las formas y con los requisitos previstos en la legislación reguladora de la contratación del sector público. Las variaciones al alza que se produzcan en el coste de las obras de urbanización determinarán la obligación de ampliar el importe de la garantía, que deberá llevarse a cabo en el momento en que la administración municipal así lo requiera, sea de oficio o a instancia de personas interesadas.

La garantía se cancelará previa resolución expresa de la administración actuante una vez transcurridos dos años de garantía de las obras de urbanización desde la recepción de la urbanización.

Artículo 6. 
Determinaciones de ordenación de los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible.

1. El Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible podrá modificar las determinaciones de ordenación estructural y de ordenación detallada incorporadas en los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes. En ningún caso, el Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible podrá contradecir las determinaciones establecidas por la legislación sectorial y ambiental.

2. Se establece una reserva, como mínimo, del suelo correspondiente al 50% de la edificabilidad residencial prevista para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, incluidas las viviendas de precio limitado. De este 50%, al menos un tercio se tendrá que destinar al régimen de alquiler, excepto en casos excepcionales en que el Plan Estratégico para Vivienda Asequible lo justifique, teniendo en cuenta las características de las personas demandantes de vivienda u otras circunstancias de la realidad económica y social del municipio y su entorno.

El 50% de la edificabilidad residencial restante se podrá destinar a la edificación de viviendas de precio libre.

3. La cesión al ayuntamiento del suelo lucrativo libre de cargas de urbanización correspondiente al 10% del aprovechamiento lucrativo se tendrá que destinar a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

4. Deberán respetarse los indicadores y estándares de sostenibilidad urbana establecidos por el Decreto 143/2021, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.

Artículo 7. 
Documentación de los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible.

El Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible contendrá la siguiente documentación:

1) Instrumento de ordenación, Plan Especial.

a. Memoria informativa y justificativa de la ordenación conforme a los criterios de ordenación sostenible, con especial atención a la conexión con redes y servicios existentes, así como con la red de transporte público y peatonal.

b. Normativa reguladora de los parámetros de parcelación, usos y edificación, incorporando tanto las determinaciones estructurales propias de un Plan General Estructural que se considere necesario modificar como las determinaciones de ordenación detallada propias de un Plan Parcial.

c. Documentación gráfica comprensiva de la información y ordenación del ámbito.

d. Los estudios que garanticen el cumplimiento del derecho a la accesibilidad universal, en condiciones no discriminatorias para la utilización de las dotaciones públicas y los equipamientos colectivos de uso público.

e. Informe de sostenibilidad económica.

f. Documentación que proceda para la evaluación ambiental estratégica que, en el caso de afectar a suelo urbano o urbanizable, tendrá una tramitación simplificada y tramitación ordinaria en el caso de afectar a suelo rústico.

g. División en unidades de actuación integrada, en su caso, en función del resultado del informe de sostenibilidad económica.

h. Determinación del sistema de gestión.

2) Programa de ejecución

a. Proposición jurídico-económica que comprenda el desarrollo de las relaciones entre la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y las personas propietarias y la estimación de los gastos de urbanización indicando el beneficio empresarial de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador. Cuando se programe una actuación de transformación urbanística de reforma o renovación de la urbanización, incluirá una memoria, con expresión de los medios económicos de todo tipo de los que se disponga, en la que se justifique la viabilidad económica de la actuación de acuerdo con las determinaciones de la legislación estatal de suelo en materia de la garantía de viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano.

b. Propuesta de convenio urbanístico, a suscribir entre la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, la Administración actuante y, en su caso, las personas propietarias afectadas que acepten colaborar con la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, en el que se hará constar los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación, en el caso de régimen de gestión indirecta con aplicación de cualquiera de los sistemas de ejecución privada.

c. En el caso de régimen de gestión directa con aplicación del sistema de cooperación, este convenio será sustituido por una relación precisa de los compromisos asumidos por la administración actuante para el desarrollo del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible.

d. Fijación del plazo total de ejecución de la actuación y, en su caso, plazos parciales.

e. Plan de realojamiento y retorno (en su caso).

f. Garantías del exacto cumplimiento de los compromisos.

3) Proyecto de urbanización.

a. Memoria descriptiva y justificativa de las obras.

b. Mediciones y presupuesto.

c. Pliego de condiciones.

d. Planos de proyecto y detalle adecuados a las obras a definir.

4) El proyecto de reparcelación, que podrá ser voluntaria o forzosa, conforme a la regulación de la legislación urbanística autonómica vigente.

En ningún caso podrá aprobarse separadamente cualquiera de los documentos que integran el Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible, que deberá ser aprobado íntegramente.

Artículo 8. 
Procedimiento para la aprobación de los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible.

1. La aprobación de los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible, con todos los instrumentos de planificación y ejecución que incorpora, se ajustará al siguiente procedimiento:

a) Una vez declarada la urgencia residencial, la persona interesada presentará la solicitud ante el ayuntamiento correspondiente en el plazo de dos meses desde el acuerdo plenario municipal. Superado ese plazo se inadmitirá a trámite la solicitud.

La solicitud se presentará en el ayuntamiento incluyendo la siguiente documentación:

1. Borrador del Plan Estratégico para Vivienda Asequible, que incluirá la propuesta del sector afectado y, en su caso, la delimitación de la unidad de actuación integral y la propuesta escrita y gráfica de ordenación con los parámetros urbanísticos aplicables.

2. Identificación y acreditación de la persona promotora de la actuación, los plazos indicativos de ejecución y el régimen y sistema de ejecución.

3. Acreditación de la constitución de la garantía provisional, cuyo importe será del 3% del coste previsto de las obras de urbanización. Esta garantía provisional será retenida y deberá complementarse hasta llegar al importe definitivo del 7% del coste previsto de las obras de urbanización, en el plazo de un mes desde la aprobación definitiva del Plan Estratégico para Vivienda Asequible.

b) El ayuntamiento, una vez comprobada la suficiencia de la documentación presentada, emitirá un informe sobre el cumplimiento de las determinaciones básicas y de los citados requisitos, en el plazo máximo de dos meses desde la recepción de la documentación completa. Tanto la solicitud de la persona interesada como el informe deberán comunicarse a la Consejería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, para su conocimiento.

c) En el supuesto de que el informe municipal sobre el estudio preliminar sea favorable, se notificará a la persona promotora a los efectos de que, en el plazo de seis meses, presente el Plan Estratégico para Vivienda Asequible, que deberá contener toda la documentación exigible, con indicación de que, si así no lo hiciera, se le tendrá por desistida de su solicitud.

En caso de pluralidad de personas propietarias y sistema de gestión por compensación, en un plazo de 1 mes, desde la notificación regulada en el apartado anterior, éstas deberán constituirse en agrupación de interés urbanístico. La inactividad de las personas interesadas determinará el archivo de las actuaciones. Una vez que se acredite la constitución de la agrupación de interés urbanístico y su inscripción en el Registro único de urbanismo y ordenación del territorio, se requerirá a la agrupación de interés urbanístico la presentación, en el plazo de seis meses, del Plan Estratégico para Vivienda Asequible, que deberá contener toda la documentación exigible, con indicación de que, si así no lo hiciera, se le tendrá por desistida de su solicitud.

d) En el plazo de 3 meses siguientes a la recepción de la documentación completa del Plan Estratégico para Vivienda Asequible, incluido el documento ambiental que fuera preceptivo, el ayuntamiento analizará el contenido de la misma, procediéndose, previo informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales, y tras el requerimiento de subsanación de deficiencias, en su caso, a su aprobación inicial.

Transcurrido el plazo establecido para adoptar la resolución relativa a la aprobación inicial del Plan Estratégico para Vivienda Asequible, el mismo se entenderá aprobado inicialmente por silencio positivo, siempre que la documentación esté completa al inicio del cómputo, incluida la ambiental preceptiva.

e) El Plan Especial urbanístico aprobado inicialmente será sometido a los trámites de información pública y de consulta a las administraciones afectadas por el plazo mínimo de 45 días. La documentación que se someta a información pública deberá contener los resúmenes ejecutivos y no técnicos previstos en la legislación estatal básica.

Durante el plazo de información pública se concederá audiencia por el mismo plazo a las personas interesadas mediante citación personal y se solicitará informe a las administraciones públicas afectadas, para su emisión en los plazos que determine la normativa aplicable. La emisión de informes sectoriales del instrumento de ordenación será coordinada por la Comisión de Coordinación Intersectorial, dependiente de la Consejería con competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio, de acuerdo con su propio procedimiento.

Asimismo, el ayuntamiento solicitará a las empresas de suministro de servicios que se pronuncien sobre la parte del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible relativa al proyecto de urbanización.

f) Previo informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales respecto de las alegaciones formuladas en el trámite de información pública y, en su caso de consultas, se incorporarán las modificaciones pertinentes. Sólo será preceptivo un nuevo trámite de información pública cuando las modificaciones impliquen un cambio que afecte a determinaciones de ordenación estructural.

Tras ello, el Ayuntamiento remitirá el expediente completo debidamente diligenciado a la Consejería competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio de la Junta de Extremadura para la emisión, por la Dirección General competente en materia de urbanismo, de un informe preceptivo y vinculante sobre la no afectación a determinaciones de ordenación estructural del planeamiento vigente o, en caso contrario, sobre la adecuación a la legislación urbanística autonómica de las determinaciones de ordenación estructural que contenga el Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible. Emitido el informe en sentido favorable, el Plan Estratégico para Vivienda Asequible será aprobado por el Ayuntamiento, que procederá, en el caso de modificar las determinaciones de ordenación estructural del plan vigente, a la posterior elaboración del documento refundido del Plan General Municipal.

g) El Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible, con todos los instrumentos de planificación y ejecución que incorpora, se entenderá aprobado definitivamente por silencio administrativo positivo en el plazo de dos meses desde la recepción por el ayuntamiento del informe favorable de la Dirección General competente en materia de urbanismo. El silencio será negativo cuando el informe de la Dirección General sea negativo.

h) El acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible, junto con el contenido normativo de su plan de ordenación, deberá publicarse íntegramente en el DOE previa inscripción en el Registro único de urbanismo y ordenación del territorio.

2. Para la ejecución del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible será necesaria la constatación de la constitución de la garantía definitiva.

Artículo 9. 
Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible de iniciativa pública.

1. Podrán formular y promover Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible:

a) Los municipios o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes o de los que formen parte para la ejecución del planeamiento municipal. Cuando la entidad promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendrá como Administración actuante al municipio.

b) La Junta de Extremadura o cualquiera de los organismos o entidades, públicos o privados, de ella dependientes o adscritos a la misma o de los que forme parte, para el desarrollo de las competencias propias con relevancia territorial y, en todo caso, la promoción de suelo con destino al fomento de la vivienda social, de promoción pública o sujeta a cualquier régimen de protección pública.

c) Las restantes Administraciones públicas, para el ejercicio de sus competencias mediante la realización de actuaciones de transformación urbanística.

2. El procedimiento para la aprobación del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible será el previsto en el artículo 8, iniciándose de oficio en el caso de que la administración actuante sea la administración municipal y a instancia de la administración promotora en los restantes casos y en todos ellos con las particularidades aplicables a la gestión directa de las actuaciones de transformación urbanística.

3. Cuando la administración actuante sea una administración distinta a la municipal, la solicitud formulada por la administración promotora deberá contener una justificación específica del interés predicable de su iniciativa conforme a sus competencias propias.

4. La documentación integrante del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible de iniciativa pública tendrá las siguientes especialidades:

a) En el programa de ejecución, el convenio urbanístico será sustituido por una relación precisa de los compromisos asumidos por la administración actuante para el desarrollo del Proyecto Estratégico para Vivienda Asequible.

b) Se garantizará el cumplimiento de sus previsiones mediante crédito retenido con cargo al presupuesto de la administración actuante por importe equivalente a la totalidad de los gastos de urbanización estimados para la ejecución de la actuación urbanizadora correspondiente.

5. La resolución por la que se aprueba el proyecto debe contener los compromisos de tipo económico y técnico y los plazos y las condiciones que permitan garantizar la ejecución pública de la actuación.

CAPÍTULO IV. 
Incremento de la edificabilidad para el fomento de la construcción de viviendas sujetas a algún régimen protección pública

Artículo 10. 
Fomento de la construcción de viviendas sujetas a algún régimen protección pública mediante primas de la edificabilidad.

1. En las parcelas de uso residencial, edificadas o sin edificar, estén o no calificadas por el planeamiento urbanístico para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, podrá incrementarse hasta un 20 % la edificabilidad asignada, alcanzando hasta un 30 % cuando se trate de parcelas de titularidad pública, siempre que la edificabilidad total se destine a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública aplicable en la Comunidad Autónoma de Extremadura. Este incremento no computará a efectos de densidad en aquellos supuestos en los que el planeamiento establezca, respecto al ámbito urbanístico de referencia, un límite máximo del número de viviendas.

Este incremento de edificabilidad se hará efectivo con el otorgamiento de la licencia urbanística que ampare la actuación, no requiriendo la modificación previa de los instrumentos de ordenación urbanística vigentes, cuando concurran las siguientes condiciones:

a) La parcela debe estar situada en suelo urbano urbanizado o en suelo urbanizable ya transformado, y siempre que sea apta para la edificación o se autorice la ejecución simultanea de la edificación y la urbanización.

b) En parcelas no edificadas, el uso de vivienda protegida deberá implantarse en la totalidad de la edificación de la parcela sin perjuicio del régimen de usos compatibles que prevea la ordenación urbanística que no podrán suponer un porcentaje superior al 20 % del que se destine a vivienda.

c) En parcelas edificadas, el uso de vivienda protegida deberá implantarse, como mínimo, en la totalidad del incremento de edificabilidad otorgado.

d) En ambos casos, las condiciones en las que se autorice el uso de vivienda protegida deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, en los términos previstos en la legislación estatal.

e) El resto de los parámetros de aplicación a la parcela serán los establecidos por los instrumentos de ordenación urbanística vigentes. No obstante, si la adecuada materialización del incremento de edificabilidad requiere adaptar dichos parámetros, se aprobará un estudio de detalle a tal efecto, que no podrá prever alturas superiores a dos plantas respecto a las determinadas como máximas por el planeamiento vigente.

2. Las solicitudes de licencia deberán presentarse en el plazo máximo de dos años una vez transcurrido el plazo previsto en el apartado 4 de este artículo. Este plazo podrá ser ampliado motivadamente por acuerdo del consejero con competencias en materia de vivienda por un plazo no superior al inicial de dos años.

Reglamentariamente se establecerán las circunstancias que puedan motivar la ampliación del plazo.

3. El parámetro urbanístico que establezca la edificabilidad máxima con el que se otorgue la licencia desplazará al del planeamiento urbanístico vigente, siendo obligatoria su adaptación por el municipio en el plazo máximo de dos años desde la concesión de la licencia.

4. Serán obligaciones con cargo a la persona promotora de la implantación del uso residencial destinado a vivienda protegida:

a) La ejecución de las obras precisas para completar o ampliar las infraestructuras y redes públicas que requiera la ampliación de la edificabilidad, incluso las exteriores al ámbito urbanístico de referencia.

b) En su caso, la cesión de suelo destinado a zonas verdes y dotaciones, o la sustitución por su valor en metálico con destino al patrimonio público de suelo, en lo necesario para reequilibrarlo con el incremento de población resultante del aumento de la edificabilidad, si de la realización del correspondiente estudio de sostenibilidad urbana, relativo a estándares del sistema local, se deduce que, como consecuencia del incremento de población el estándar de zonas verdes y dotaciones queda por debajo del mínimo legal en la zona de referencia.

c) La entrega al Ayuntamiento de la superficie de suelo libre de cargas de urbanización precisa para materializar el 5% del incremento de aprovechamiento otorgado con la licencia, o su equivalente en metálico

Las posibles monetizaciones derivadas de la presente ley se materializarán durante la tramitación de la correspondiente licencia urbanística, no siendo necesario para ello ningún instrumento de gestión del planeamiento.

5. Los ayuntamientos podrán, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto ley, mediante un acuerdo de Pleno, decidir no aplicar en su término municipal el régimen previsto en el presente artículo, así como establecer condiciones restrictivas adicionales o definir los ámbitos territoriales para su implantación.

Artículo 11. 
Cómputo de la edificabilidad de las terrazas para la mejora en la calidad de las viviendas.

En las parcelas sin edificar y en los edificios existentes calificados por los instrumentos de ordenación urbanística con el uso residencial de vivienda, las terrazas cubiertas no computarán edificabilidad cuando no excedan del 30 % de la superficie total de la vivienda.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA 

Disposición Derogatoria Única. 

Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en este decreto-ley.

DISPOSICIÓN FINAL 

Disposición Final Única. 
Entrada en vigor.

El presente decreto-ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de Extremadura.

Por tanto, ordeno a la ciudadanía y a las autoridades que lo cumplan y lo hagan cumplir.

Mérida, 28 de julio de 2026.

El Consejero de Infraestructuras, Transporte y Vivienda,

FRANCISCO JOSÉ RAMÍREZ GONZÁLEZ

La Presidenta de la Junta de Extremadura,

MARÍA GUARDIOLA MARTÍN

ANEXO I-a. 

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ANEXO I-b. 

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ANEXO I-c. 

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ANEXO II 

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