Adquisición de inmueble por el Ayuntamiento en pago de deudas: ¿tiene obligación de asumir las cuotas adeudadas a la comunidad de propietarios por el antiguo dueño?

Planteamiento

Este Ayuntamiento adquirió en pago de deudas un inmueble (concretamente unas cocheras), todo tramitado a través de Patronato de Recaudación de la Diputación Provincial. En la nota simple del Registro de la Propiedad no constaban cargas.

Ahora, al comunicar a la comunidad de propietarios que somos los nuevos dueños de las cocheras, nos informan que está pendiente la deuda de la cuota comunitaria de varios años y nos solicitan que se pague por el Ayuntamiento, ya que dichas cargas nos corresponde ahora a nosotros.

¿Es así? ¿Debe el Ayuntamiento asumir las cargas existentes en la comunidad en relación con los bienes que ha adquirido?

Respuesta

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -LPH-, es la norma encargada de regular las cuestiones propias del ámbito de la propiedad horizontal, entendida ésta como el conjunto de normas que afectan a la regulación de un grupo de bienes inmuebles, en la vertiente de su organización y división.

A tal efecto, el art. 9.1.e) LPH prevé como obligaciones del propietario, entre otras, las relativas al mantenimiento de gastos comunes:

• “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

• Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

• El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

• En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”

Por otra parte, en el art. 21 se recoge la forma en que la comunidad puede exigir el pago de esas cantidades indicando que las obligaciones a que se refieren las letras e) y f) del art. 9.1 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. “En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio”.

Así, lo más probable es que en el proceso de ejecución del embargo realizado por el organismo provincial no se acreditó la cuestión de las deudas pendientes de pago a la comunidad, lo cual debió incorporarse en el expediente, pero el hecho es que las deudas existen. Ya hemos visto cómo se debe incluir el certificado de la comunidad de propietarios en la escritura de propiedad, si bien su ausencia no impide que se inscriba en el Registro de la Propiedad como indica la DGRN en su Resolución de 25 de abril de 2012.Así, la DGRN estima el recurso interpuesto contra la calificación del Registrador de la Propiedad, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en la que el vendedor manifiesta desconocer el estado de deudas con la comunidad de propietarios, si bien la compradora lo acepta y además exonera al vendedor de la aportación del certificado acreditativo del estado de deudas. La DGRN admite la inscripción, al entender que puede no aportarse la certificación y utilizarse el sistema de exoneración, limitando la responsabilidad del adquirente exclusivamente a la afección real del año actual y del anterior. Añade que supeditar la autorización de la compraventa a que se incorpore la certificación de la Comunidad de Propietarios -lo que se resuelve con la exoneración- o supeditarla a un conocimiento del estado de gastos cuando no se está al corriente, sería tanto como establecer un derecho de veto por parte del administrador de la Comunidad, lo que carece de base jurídica y rompería el principio de autonomía de la voluntad que rige en los contratos; además de no estar sancionado por la ley la omisión que el registrador achaca a la escritura como defecto impeditivo de la inscripción.

En esta resolución se indica cuáles son las situaciones posibles en relación con las deudas y su conocimiento por parte del adquirente:

• “Caben en definitiva tres situaciones: la primera, que se aporte el certificado de la comunidad de propietarios, del que resulta que se está al corriente de pago, en cuyo caso este último cubre las dos reglas con garantía absoluta de que el comprador no será objeto de reclamación alguna; siempre sin perjuicio de la responsabilidad del certificante por error o negligencia, en este caso ante la junta de propietarios; la segunda, que la certificación indique que hay deudas, en cuyo caso, el comprador sólo responderá del importe total si lo admite o retiene del importe correspondiente del precio, o se subroga expresamente; en otro caso, esto es en el supuesto de que no haya manifestación expresa de subrogación, el máximo de su responsabilidad será la afección real del año y del anterior, conforme determina el penúltimo párrafo del art. 9.1.e. citado; y la tercera situación, que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración, de forma que cuando esto ocurra, la responsabilidad del adquirente se limitará exclusivamente a la afección real del año actual y del anterior; a estos efectos, es determinante el penúltimo párrafo del art. 9.1.e, que establece: «el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».”

En esta ocasión vemos que el Ayuntamiento ignoraba la existencia de esas deudas, por lo que no pudo ni siquiera hacer uso de la opción de la exoneración, lo que no impide, a nuestro juicio, que sea responsable de esas cuotas, tal y como se prevé en el art. 9 citado. Como se indica en el mismo, se respondería sólo de lo correspondiente a la anualidad en curso y los tres ejercicios anteriores, exclusivamente con el valor del inmueble, y no se respondería de los recargos que se hubieran impuesto por la comunidad. Recordemos que la Sentencia del TS de 22 de abril de 2015 fija como doctrina que “cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.

Conclusiones

1ª. De acuerdo con el art. 9.1.e) LPH el Ayuntamiento ha de hacer frente a las deudas existentes con cargo al local en los términos del citado artículo.

2ª. Solo se respondería de las cuotas -no los recargos-, con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.