Enajenación por ayuntamiento de inmueble en ruina sin titular ni herederos conocidos: viabilidad jurídica y procedimiento

Planteamiento

Tras haber declarado la ruina de una vivienda de la que no se conoce titular alguno ni por supuesto herederos del mismo el ayuntamiento pretende enajenarla sin tener que demolerla con anterioridad ya que presupuestariamente no es posible. ¿Existe la posibilidad de enajenar el bien de forma rápida? Teniendo en cuenta que existen varios vecinos interesados en participar en el proceso y que no existen propietarios ni herederos del mismo.

Respuesta

Como quiera que, en el caso que nos ocupa, el inmueble declarado en ruina no tiene propietario conocido, y se desconoce la identidad de los herederos, debemos señalar que, en principio, lo que cabe entender es que el inmueble se encuentra vacante y procederá darle el destino que fija la Ley.

En este sentido, el art. 913 del Código Civil aprobado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, dispone que, a falta de herederos testamentarios, la Ley difiere la herencia a los parientes del difunto, al viudo o viuda y al Estado. Éste último hereda siempre a falta de personas que tengan derecho a heredar conforme a lo dispuesto en las disposiciones del CC (art. 956 CC) y previa declaración judicial de heredero, siéndole adjudicados los bienes por falta de herederos legítimos (art. 958 CC).

Para que tenga lugar la sucesión legítima de la Administración General del Estado, se aplicarán las normas contenidas en el RD 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -RGLPAP-. No obstante, hay que tener en cuenta que los herederos no adquieren los bienes hereditarios hasta el momento en que se produce su aceptación tácita o expresa de la herencia, por lo que, mientras el Estado no adquiera la propiedad del bien, el inmueble formará parte de la herencia yacente, y será a ésta a quién deberá imputarse el coste de las operaciones que conlleve su demolición.

Con respecto a los inmuebles vacantes o sin dueño conocido, hay que recordar en este punto que la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, en su art. 17 -precepto de aplicación general, con arreglo a la disp. final 2ª de la misma- se prevé, dentro de la adquisición de bienes y derechos, lo siguiente:

• “1. Pertenecen a la Administración General del Estado los inmuebles que carecieren de dueño.

• 2. La adquisición de estos bienes se producirá por ministerio de la ley, sin necesidad de que medie acto o declaración alguna por parte de la Administración General del Estado. No obstante, de esta atribución no se derivarán obligaciones tributarias o responsabilidades para la Administración General del Estado por razón de la propiedad de estos bienes, en tanto no se produzca la efectiva incorporación de los mismos al patrimonio de aquélla a través de los trámites prevenidos en el párrafo d del art. 47 de esta Ley.

• 3. La Administración General del Estado podrá tomar posesión de los bienes así adquiridos en vía administrativa, siempre que no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño, y sin perjuicio de los derechos de tercero.

• 4. Si existiese un poseedor en concepto de dueño, la Administración General del Estado habrá de entablar la acción que corresponda ante los órganos del orden jurisdiccional civil.”

De este modo, consideramos que el ayuntamiento debe presumir que la titularidad del inmueble corresponde a la Administración General del Estado, por aplicación del citado art. 17 LPAP, al tratarse de un bien inmueble que carece de dueño y cuyos posibles herederos son desconocidos. El ayuntamiento no puede disponer ni enajenar dicho inmueble, al no ostentar sobre él ningún título de propiedad que le faculte para ello, y corresponde a la Administración General del Estado en su condición de actual representante de la herencia yacente del propietario fallecido, hasta tanto éste decida aceptar o no la misma, por lo que las actuaciones procedentes habrán de seguirse con la Subdelegación del Gobierno, ante quien deberá interesar autorización para poder llevar a cabo las actuaciones oportunas en orden a la ejecución de la situación de ruina declarada.

Conclusiones

1ª. El bien inmueble declarado en ruina, al no tener propietario conocido ni herederos identificados, debe considerarse bien vacante, correspondiendo su titularidad a la Administración General del Estado conforme al art. 17 LPAP, sin que el ayuntamiento pueda disponer ni enajenar dicho bien al no ostentar título de propiedad sobre el mismo.

2ª. El ayuntamiento consultante debe presumir que la titularidad del inmueble corresponde al Estado en su condición de actual representante de la herencia yacente del propietario fallecido, hasta tanto éste decida aceptar o no la misma, por lo que las actuaciones procedentes habrán de seguirse con la Subdelegación del Gobierno, ante quien deberá interesar autorización para poder llevar a cabo las actuaciones oportunas.