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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00El ayuntamiento pretende alquilar una nave a un particular para destinarla a centro de formación profesional puesto a disposición del instituto de enseñanza secundaria que va a impartir un ciclo medio de calderería y soldadura. El ayuntamiento, con cargo a una subvención de la comunidad autónoma, se haría cargo de equipar una nave que hay que arrendarle a un particular y hacer las obras necesarias, y mensualmente abonaría la cantidad solicitada por la propiedad en concepto de arrendamiento. ¿Se trataría de una cesión de bienes o de un contrato de arrendamiento? ¿Qué normativa le sería de aplicación?
Para ofrecer una respuesta adecuada a esta consulta, es necesario estudiar con detalle el régimen jurídico del arrendamiento de bienes municipales, desde la perspectiva de la normativa estatal, autonómica y local.
La entidad consultante pertenece a la Comunidad Autónoma de Andalucía, que cuenta con una Ley territorial de autonomía local, la Ley 5/2010, de 11 de junio, cuyo art. 33.1 determina que los servicios públicos locales pueden gestionarse de forma directa, por la propia entidad, o de forma indirecta, mediante modalidades contractuales de colaboración. A continuación, el apartado 4 señala que son modalidades contractuales de colaboración las previstas con este carácter en la legislación básica sobre contratos del sector público para el contrato de gestión de servicios públicos. Por tanto, aunque pueda entenderse que el arrendamiento no constituye una modalidad de gestión indirecta, sí constituye en todo caso un contrato celebrado por la Administración local, que deberá regirse por la ley de contratos del sector público.
Remitiéndonos a dicha norma, el art.9.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017- dispone su exclusión del ámbito de aplicación de la Ley y su consideración de contratos privados que se regirán por la legislación patrimonial.
Esta remisión a la legislación patrimonial, nos lleva en primer lugar a la de carácter local, siendo de aplicación el art.92.1 del RDecreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL- que establece que:
De conformidad con esta remisión, el contrato de arrendamiento sobre el que se consulta será considerado un contrato privado de la Administración que, de conformidad con lo dispuesto por el art.26.2 LCSP 2017 se regirá, en cuanto a su preparación y adjudicación, en defecto de normas específicas, por las Secciones 1.ª y 2.ª del Capítulo I del Título I del Libro Segundo de la presente Ley con carácter general, y por sus disposiciones de desarrollo, aplicándose supletoriamente las restantes normas de derecho administrativo o, en su caso, las normas de derecho privado, según corresponda por razón del sujeto o entidad contratante. En lo que respecta a su efectos, modificación y extinción, estos contratos se regirán por el derecho privado.
Por tanto, para poder arrendar una nave industrial para los fines consultados, es necesario acudir a un procedimiento de licitación sujeto a las disposiciones que se acaba de indicar.
Ahora bien, en la consulta se pregunta por el arrendamiento de una concreta nave industrial. Nos encontramos ante la posibilidad de acudir a un procedimiento negociado, para lo cual resulta adecuado estudiar la conclusión mantenida en el Informe 66/00, de 5 de marzo de 2001 de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa que, tras analizar el régimen aplicable a los contratos privados de la Administración, se pronunció en los siguientes términos: “la sujeción de los contratos privados de la Administración a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas es una sujeción de "menor grado" o "menos intensa" que la de los propios contratos administrativos y siendo esto así debe mantenerse como incuestionable que no se puede excluir en los contratos privados la utilización del procedimiento negociado”.
Por tanto, tratándose de un contrato de arrendamiento, cabe la posibilidad de acudir al procedimiento negociado siempre que concurran alguna de las circunstancias del art. 167 LCSP 2017.
Hemos de recordar, además, que el art. 9.2 LCSP 2017, cuando excluye de su ámbito de aplicación a los contratos de arrendamiento, se remite expresamente a la legislación patrimonial y que, al respecto, el art. 107.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, párrafo declarado de carácter básico conforme su Disp. Final Segunda, señala que los contratos para la explotación de los bienes y derechos patrimoniales se adjudicarán por concurso, y a continuación añade que podrá utilizarse la adjudicación directa por las peculiaridades del bien, la limitación de la demanda, la urgencia resultante de acontecimientos imprevisibles o la singularidad de la operación.
En caso de optarse por este procedimiento, las circunstancias determinantes de la adjudicación directa deben justificarse suficientemente en el expediente y, si se pretende justificar el mismo acudiendo a la limitación de la demanda, se entiende como solución más conforme a Derecho, la previa licitación del contrato de arrendamiento, verificando de manera objetiva (número de licitadores que participan) si realmente concurre esa limitación de la demanda.
1ª. El procedimiento de adjudicación de los contratos de arrendamiento será, con carácter general, el concurso, sometido a las normas indicadas en la consulta.
2ª. En los supuestos previstos en el art. 167 LCSP 2017 podrá acudirse a un procedimiento con negociación.
3ª. Cuando, por las peculiaridades del bien, la limitación de la demanda, la urgencia resultante de acontecimientos imprevisibles o la singularidad de la operación, proceda la adjudicación directa. Las circunstancias determinantes de la adjudicación directa deberán justificarse suficientemente en el expediente.