Finca expropiada sin acta de ocupación e inscrita a nombre de los propietarios anteriores, ¿puede el ayuntamiento proceder a su inscripción en el registro de la propiedad?

Planteamiento

En el año 1995, se llevó a cabo un proyecto de compensación al objeto de desarrollar un plan especial. En este proyecto de compensación, la junta de compensación aportó una serie de fincas. Una de esas fincas (finca X), aun no era de la junta de compensación, pues 2/6 partes de la misma estaba en proceso de expropiación forzosa tramitado por este ayuntamiento en beneficio de la junta de compensación.

De entre las parcelas resultantes en ese proyecto de compensación y que se le adjudica al ayuntamiento (Parcela Y), se integraba la finca X que, como he mentado con anterioridad, 2/6 partes de esa finca estaban en proceso de expropiación.

Este extremo se recogió en el proyecto de compensación, que se escrituró, y se indicó como una operación jurídica complementaria.

A la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad este proyecto de compensación, como es lógico, el registrador indicó que, respecto de la parcela resultante Y no se practicaba operación alguna hasta en tanto no se terminase el proceso expropiatorio de las 2/6 partes de la finca X y se formalice aquella operación jurídica complementaria.

Esta operación jurídica complementaria nunca se hizo.

Las obras de urbanización se recepcionaron y se disolvió la junta de compensación.

El problema radica en que, a día de hoy, la Parcela Y no figura inscrita en el registro de la propiedad. Y la finca X continúa inscrita a nombre de los propietarios a los que en su día se tuvo que haber expropiado. Sin embargo, la parcela Y si está en el Inventario de Bienes de la Entidad desde hace 20 años y se le ha dado su uso (dotacional zona verde y no edificable).

No nos consta el acta de ocupación de la expropiación. Suponemos que esta tuvo que hacerse, ya que los propietarios de la finca X nunca han reclamado nada y ya han pasado más de 20 años.

¿Qué forma proceder para inscribir la parcela? Sólo se me ocurre iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación de la parcela Y. Pero no se dispone de documento alguno relativo a la expropiación de las 2/6 partes de la finca X, más que el acuerdo plenario de inicio. Lo más probable es que ni siquiera si hiciera acta de ocupación.

¿Sería el cauce adecuado?

¿Qué documentación resulta necesaria para la tramitación del expediente de dominio?

Respuesta

El art. 53 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa -LEF -, dispone que el acta de ocupación que se expide tras el pago del justiprecio en el procedimiento de expropiación es el título requerido para que se transmita el dominio y se inscriba el bien en el Registro de la Propiedad:

• “El acta de ocupación que se extenderá a continuación del pago, acompañada de los justificantes del mismo, será título bastante para que en el Registro de la Propiedad y en los demás Registros públicos se inscriba o tome razón de la transmisión de dominio y se verifique, en su caso, la cancelación de las cargas, gravámenes y derechos reales de toda clase a que estuviere afectada la cosa expropiada. El acta de ocupación, acompañada del justificante de la consignación del precio o del correspondiente resguardo de depósito, surtirá iguales efectos. Los expresados documentos serán también títulos de inmatriculación en el Registro de la Propiedad.”

En definitiva, la transmisión del dominio de los bienes expropiados se inscribe mediante el acta de ocupación, siempre y cuando esa acta de ocupación venga acompañada por los justificantes del pago, de la consignación del precio o del correspondiente resguardo de depósito, según determina el art. 53 LEF , por lo que serán dichos trámites los que deba cumplir el ayuntamiento al objeto de inscribir el bien expropiado en los registros públicos.

Con arreglo a la teoría del “título y el modo”, que son requisitos necesarios para adquirir la propiedad de los bienes, se requiere, al tratarse de una expropiación, tanto que se formalice el acta de la ocupación, que sería el título, como que se lleve a la ocupación del bien, que resultaría ser la traditio o entrega de la cosa, motivo por el cual, al no tener constancia de la expedición de dicha acta, no podría considerarse que se haya transmitido la propiedad entre los particulares expropiados y el ayuntamiento, al faltar el título que ampara dicha operación y que es, a su vez, el documento que permite inscribir la adquisición del terreno en favor de la Administración en el Registro de la Propiedad.

No obstante, la ausencia de acta de ocupación no tiene efectos invalidantes, sino que es una irregularidad formal que debe subsanar el ayuntamiento, como así estableció la Sentencia del TSJ Andalucía de 15 de diciembre de 2008, que señala:

• “Queda como única cuestión la ausencia de levantamiento del acta de ocupación en sentido estricto, acto que si bien de naturaleza formal, constituye un elemento de garantía tanto para el expropiante, en cuanto le permite el acceso al Registro de la Propiedad respecto a su titularidad, como para el expropiado. Ahora bien, la ausencia de la extensión del acta de ocupación no constituye un requisito invalidante por cuanto no afecta a los derechos o garantías esenciales del expropiado, a diferencia del previo pago, que sin embargo sí se ha producido mediante su consignación judicial.

• No obstante este carácter formal, y aunque de su ausencia no se derivase en este caso ninguna vulneración de garantías del procedimiento, ni se puede calificar, atendidas todas las circunstancias de una omisión esencial del procedimiento con efectos invalidantes del mismo, sí que cabe afirmar que existe una irregularidad que deberá ser subsanada por la Administración, al no constar que su omisión se haya salvado posteriormente. Por consiguiente habremos de estimar parcialmente el recurso, declarando el derecho de la entidad recurrente Gráficas Murgis S.C.A. a que por el Ayuntamiento de El Ejido que se extienda en la forma prevista en el art. 55, apartados 1 y 2 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa la correspondiente acta de ocupación”.

Por consiguiente, la corporación podría subsanar el expediente formalizando el acta de ocupación con los requisitos fijados en el art. 55 del Decreto de 26 de abril de 1957 por el que se aprueba el Reglamento de Expropiación Forzosa -REF-, retrotrayendo sus efectos al momento de la toma de posesión del bien por parte del ayuntamiento.

En este sentido, el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH-, faculta a reanudar el tracto sucesivo interrumpido mediante la tramitación del expediente contemplado en el art. 208 LH, en el que se establece, a este respecto, que no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos, en cuyo caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

En cuanto al expediente de dominio, regulado en el art. 203 -LH-, se inicia mediante solicitud del interesado a la que deberá acompañar del título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

Además de ser necesario aportar el título de propiedad de la finca, hay que decir que es un procedimiento que permite la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a nombre de persona alguna, a cuyo fin, el notario remite copia de la documentación presentada al registrador de la propiedad competente solicitándole la expedición de certificación acreditativa de la no inscripción de la finca en el registro, circunstancia que no se cumple en el presente caso, por lo que no consideramos procedente dicho procedimiento.

La corporación local también pueden utilizar el procedimiento establecido en el art. 206 de la LH y 303 a 307 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, pero se trata, igualmente, de un modo de inmatricular bienes no inscritos, posibilitando a las administraciones públicas, cuando carezcan de título escrito de dominio, inscribir los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos, siendo suficiente, a tal efecto, la certificación que, con relación al inventario aprobado por la respectiva corporación, expida el secretario, con el visto bueno del presidente de la corporación, tal y como prevé el art. 36.2 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-.

Pero, según dispone el art. 206.2 LH, resulta preciso que el registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble, de tal modo que, si advierte la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, motivo por el cual tampoco resulta un procedimiento adecuado al presente supuesto.

Por último, no hay que dejar de indicar que el ayuntamiento también puede adquirir el dominio de los inmuebles por medio de la usucapión ordinaria, que requiere una posesión del inmueble en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante el plazo será de 10 años entre presentes y de 20 años entre ausentes, con justo título y buena fe (art. 1957 del código Civil -CC-), entendiéndose como justo título aquel que legalmente es suficiente para transmitir el dominio o derecho real cuya prescripción se trata, requisito que, como hemos visto, no cumpliría la corporación.

También puede adquirir el inmueble mediante la usucapión extraordinaria, pero en este caso siempre que su posesión, en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, se hubiese mantenido durante 30 años (art. 1.959 CC ), plazo que no parece haberse cumplido en el presente supuesto.

Conclusiones

1ª. No habiéndose formalizado el acta de la ocupación, no puede considerarse que se haya transmitido la propiedad al ayuntamiento, al faltar el título que ampara dicha operación y que es, a su vez, el documento que permite inscribir la adquisición del terreno en favor de la Administración en el Registro de la Propiedad, según dispone el art. 53 LEF .

2ª. No obstante, la ausencia de acta de ocupación no tiene efectos invalidantes, sino que es una irregularidad formal que puede subsanar el ayuntamiento, formalizando el acta de ocupación con los requisitos fijados en el art. 55 REF, retrotrayendo sus efectos al momento de la toma de posesión del bien por parte de la entidad local.

3ª. En cuanto al expediente de dominio, regulado en el art. 203 LH, es un procedimiento que requiere que se aporte por el solicitante el título de propiedad de la finca, además de permitir únicamente la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a nombre de persona alguna, por lo que no lo consideramos procedente en el presente caso.

4ª. El procedimiento establecido en el art. 206 LH y 303 a 307 RH, en relación con el art. 36.2 RBEL , se trata, igualmente, de un modo de inmatricular bienes no inscritos previamente en el Registro de la Propiedad.

5ª. La usucapión ordinaria requiere una posesión del inmueble en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante el plazo será de 10 años entre presentes y de 20 años entre ausentes, pero requiere justo título y buena fe, entendiéndose como justo título aquel que legalmente es suficiente para transmitir el dominio o derecho real cuya prescripción se trata.

6ª. También puede adquirir el inmueble mediante la usucapión extraordinaria, pero en este caso siempre que su posesión, en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, se hubiese mantenido durante 30 años.