Liquidación del IIVTNU, ¿es posible deducir los gastos de notaría, registro e inmobiliaria?

Planteamiento

Hace un año los sujetos pasivos de una herencia liquidaron la plusvalía con motivo de la misma en la que había un inmueble por el que tributaron. Ahora van a proceder a su venta, ¿cómo se hará la liquidación? ¿A su juicio es correcto partir del valor declarado en la herencia y el plazo de un año que va a transcurrir desde la adquisición de la misma hasta la venta del piso?

Nos gustaría conocer si este ejemplo les parece acertado:

- Si el valor de adquisición en herencia fue el catastral, por un importe de 100.000 euros, y el suelo representaba el 72%, y el inmueble se vende por un importe de 200.000 euros, ¿habría que calcular si existe plusvalía teniendo en cuenta que en ambos valores el suelo representa el 72%?

- ¿Se pueden deducir los gastos de notaría, registro e inmobiliaria?

Respuesta

El Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana -IIVTNU-, regulado en los arts. 104 a 110 del RDLeg. 2/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales -TRLRHL-, es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

El art. 107.1 TRLRHL, en relación con la base imponible, establece que:

• “La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5 de este artículo, multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo calculado conforme a lo establecido en sus apartados 2 y 3, por el coeficiente que corresponda al periodo de generación conforme a lo previsto en su apartado 4”.

Por su parte, el referido art. 107.5 TRLRHL recoge que:

• “No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

• Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106.

• Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

• (...)

• Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.”

Por poner ejemplos, el cálculo se podría hacer:

1. Por el método objetivo.

Se adquirió la vivienda hace X años con un valor catastral de XXX euros.

Base Imponible: XXX euros (valor catastral del suelo) X (coeficiente correspondiente a este periodo) = XXX euros.

Y su tipo impositivo corresponde a un X%, sería: XXX euros X % = XXX euros de cuota tributaria.

2. Por el método real.

Para el contribuyente que adquirió hace X años su vivienda por XXX euros, y ahora vende por XXX euros, su ganancia patrimonial será de XXX euros. Por tanto, su Base Imponible correspondería a la ganancia patrimonial euros (calculamos el valor catastral del suelo sobre el valor catastral de la vivienda que es un 60%. Por tanto: XXX € es un X %).

Si por último aplicamos el tipo impositivo que es el X % obtendríamos una cuota tributaria de XXX €.

El sujeto pasivo sería el encargado de elegir que método le conviene más.

En el supuesto expuesto justamente no se ajusta ni al método real y al objetivo, por lo que el cálculo no es el correcto.

En contestación a la segunda pregunta, de conformidad con lo citado en el art. 107.5 TRLRHL, no es posible deducir los gastos de notaría, registro e inmobiliaria.

Conclusiones

1ª. El cálculo citado en la consulta no parece correcto, puesto que no aplica ni el método real ni el objetivo.

2ª. No es posible deducir los gastos de notaría, registro e inmobiliaria.