Alquiler turístico: cuestiones jurídicas clave

El alquiler vacacional se ha convertido en una opción muy habitual entre los propietarios de inmuebles que quieren obtener una rentabilidad. La gestión de inmuebles bien como apartamento turístico bien como vivienda de uso turístico genera numerosas dudas. En este artículo se abordan las principales cuestiones a tener en cuenta.

• 1. Apartamento turístico y vivienda turística

  El apartamento turístico (AT) es propiedad de empresas pertenecientes al sector turístico y se destina a alojamiento vacacional que puede arrendarse por días o semanas, mientras que la vivienda de uso turístico (VUT) es una propiedad, de carácter residencial, perteneciente a un particular que, ocasionalmente, la alquila para estancias cortas (en general, máximo 30 días).

  En algunas CCAA es posible alquiler la vivienda por habitaciones o realizar una cesión parcial de la misma, mientras que los apartamentos turísticos siempre deben alquilarse al completo.

• 2. ¿Existe una normativa estatal única que regule el alquiler turístico?

  No existe una regulación estatal, ya que la competencia para regular este tipo de establecimientos corresponde a las CCAA. Si en alguna comunidad autónoma no existe normativa en esta materia, se aplica el régimen de arrendamiento de temporada, previsto en la LAU.

  Las ordenanzas municipales de la localidad en que se encuentre situada la vivienda pueden limitar o condicionar su utilización con fines turísticos.

• 3. ¿Qué requisitos se exigen para explotar una vivienda con fines turísticos?

  Como ya se ha comentado, la regulación del alquiler turístico es competencia de las CCAA, por lo que habrá que consultar cuales son los requisitos específicos en cada territorio. No obstante, existen unos requisitos comunes para poder explotar una vivienda con fines turísticos:

  - Que la vivienda tenga una cédula de habitabilidad.

  - Realizar una declaración responsable para el inicio de la actividad.

  - Solicitar la licencia turística.

  - Inscripción de la vivienda en el registro autonómico correspondiente.

  - Contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños o perjuicios que pudieran sufrir los huéspedes durante su estancia.

  En el caso de los apartamentos turísticos, se establece la obligatoriedad de disponer de hojas de reclamaciones.

  Asimismo, es obligatorio llevar un registro de viajeros, debidamente actualizado, que permita llevar un control de los huéspedes alojados en el establecimiento. Puede ser solicitado por las autoridades competentes con el fin de realizar investigaciones o con fines estadísticos para conocer el flujo de turistas. Es de vital importancia, cumplir con las normas de protección de datos para garantizar la privacidad de los viajeros.

  Algunas CCCA regulan la obligatoriedad del uso de placas distintivas (AT o VUT).

  En general, no se exige la formalización de un contrato, basta con el justificante de reserva para establecer las condiciones de la contratación. No obstante, habrá que estar a lo que establezca la normativa de cada comunidad autónoma.

  En relación con las instalaciones y equipamiento, los requisitos que deben cumplir los apartamentos turísticos se asemejan a los de los hoteles. Son más exigentes que los exigidos para una vivienda de uso turístico. Por ejemplo, deben contar, entre otros servicios, con una recepción, servicio de limpieza …

• 4. ¿Puede la comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?

  El fenómeno de las viviendas turísticas dentro de las comunidades de vecinos es una de las cuestiones más polémicas surgidas en esta materia. El alquiler turístico, aunque, en principio, no puede ser considerado como una actividad molesta, pueden generar serios problemas dentro de las comunidades de propietarios, ya que pueden acarrear problemas de seguridad por la rotación de huéspedes, ruidos y molestias generados por los turistas que respetan las normas básicas de convivencia, etc. Además, el uso intensivo de zonas comunes conlleva un desgaste mayor, por lo que pueden suponer un incremento de los costes de mantenimiento.

  La LPH art.17.12 establece que los propietarios pueden acordar la limitación o el condicionamiento de la actividad de alquiler turístico cuando se apruebe por una mayoría de 3/5 de los propietarios, que a su vez representan las 3/5 partes de las cuotas de participación. Por ejemplo, puede acordar que los ocupantes no puedan permanecer en las zonas comunes, la limitación del número de usuarios que puedan estar en la vivienda simultáneamente, etc.

  Con el fin de disuadir el establecimiento de alojamientos turísticos, la comunidad de vecino puede establecer cuotas especiales para aquellos propietarios que realicen dicha actividad. Estas cuotas no pueden suponer un incremento superior al 20%.

  Aunque se alcance la mayoría cualificada de 3/5, no es posible prohibir directamente que uno de los inmuebles particulares se dedique al llamado alquiler vacacional. Cosa distinta es que, establecidas determinadas condiciones para ello, el incumplimiento de las mismas, si afecta de una manera importante al desenvolvimiento normal de la comunidad, pueda considerarse actividad molesta y ser prohibida.

  El Tribunal Supremo ha determinado que el alquiler de viviendas turísticas puede considerarse una actividad económica de carácter comercial, profesional o empresarial y, por ello, prohibirse en aquellas comunidades que no permitan las mismas en sus estatutos. Si todos los propietarios, por unanimidad, acuerdan restringir o prohibir la actividad turística en la finca, esta restricción sería legítima y aplicable a todos ellos, cuando dicha limitación quede recogida en los estatutos de la comunidad e inscrita en el Registro de la Propiedad.

  Estos acuerdos no tienen carácter retroactivo, por lo que tales restricciones y limitaciones no serían aplicables a aquellos inmuebles que ya estuvieran destinados a esta actividad antes de ser aprobadas por la junta de propietarios.

• 5. Implicaciones fiscales del alquiler turístico

  El alquiler turístico tiene repercusión fiscal. A continuación, se proporciona información sobre cómo tributan los ingresos obtenidos por la realización de esta actividad.

  IRPF

  Las rentas obtenidas del alquiler turístico están sujetas a tributación en el IRPF:

  - Si se trata de un apartamento turístico, esto es, aquel que presta servicios propios del sector hotelero (recepción, limpieza periódica durante la estancia, lavandería, servicios de restauración…) los ingresos obtenidos tienen la consideración de rendimientos de actividades económicas.

  - Los ingresos obtenidos del alquiler de una vivienda de uso turístico tienen la consideración de rendimientos de capital inmobiliario.

  Independientemente de que se trate de un apartamento turístico o una vivienda para uso turístico, si en el desarrollo de la actividad, se dispone de personal contratado, las rentas obtenidas se consideran rendimientos de actividades económicas.

  IVA e ITP

  Si no se prestan servicios específicos del sector hotelero, el alquiler turístico no está sujeto a IVA, por lo que, están sujetos a ITP. El arrendador no tiene que presentar no ingresar el IVA.

  En caso de prestar servicios propios de la industria hotelera, deberá tributar al tipo reducido de 10% (LIVA art.91.uno.2.2º).

  IAE

  La actividad de alquiler turístico da lugar a la obligación de presentar la correspondiente declaración de alta y de contribuir por IAE:

  - Cuando se trate de un apartamento turístico, explotado por su propietario, se clasifica en el grupo 685 «Alojamiento turístico extrahotelero».

  - Si se trata de una vivienda de uso turístico, nos encontramos ante una actividad encuadrada en el epígrafe 861.1 «Alquiler de vivienda».

  Hay que tener en cuenta que la mayor parte de los alquileres turísticos estarán exentos de pagar por IAE, ya que la LHL art.82.1.c establece una exención para todas las personas físicas residentes, los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles…, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.

  Tasa turística

  Algunas CCAA y algunos municipios han establecido una tasa turística por noche a abonar por los huéspedes y que debe ser cobrada por el arrendador.