¿A quién corresponde determinar si el inmueble en condominio es indivisible a efectos del IIVTNU?

Planteamiento

En relación al impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, tenemos varios casos de extinciones de condominio de un único bien, que se adjudica a uno de los condóminos compensando económicamente al otro u otros.

En estos casos, según los últimos criterios al respecto, se considera que, tratándose de un único bien inmueble, indivisible o que desmerezca mucho por su división, tal proceder de adjudicarlo a uno de los comuneros que compensa económicamente al resto, no estaría sujeto al impuesto.

Nuestra duda estaría en los conceptos indivisible o que desmerezca mucho por su división. El primero de ellos es objetivo, y puede ser determinado técnicamente. El segundo es más conflictivo.

¿A quién corresponde determinar que el bien es indivisible o desmerece mucho por su división?

Nos gustaría saber su opinión al respecto.

Respuesta

El art. 104.1 del RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, define el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana como:

• “… un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.”

Del precepto transcrito deducimos las características del impuesto:

• - Es un impuesto voluntario para las corporaciones Locales, por lo que podrán o no establecerlo. Así consta expresamente en el art. 59.2 TRLHRL, que establece el carácter potestativo del IIVTNU junto con el ICIO.

• - Para su exigencia es necesario que el ayuntamiento adopte cuerdo de imposición y de aprobación de la ordenanza fiscal correspondiente.

• - Es un tributo directo, porque grava la renta cuando se produce, esto es con la transmisión del inmueble.

• - Grava el incremento del valor de los terrenos, no de las construcciones, por lo que son aquéllos los que tienen que cumplir las condiciones impuestas en la norma.

• - Los terrenos gravados tienen que tener la naturaleza de urbanos de conformidad con las normas urbanísticas vigentes. Por tanto, y como ratifica expresamente el citado art. 104.1 TRLRHL, no están sujetos al impuesto el incremento del valor de los terrenos de naturaleza rústica.

• - El incremento del valor se tiene que poner de manifiesta tanto en la transmisión de la propiedad de los terrenos como en la constitución o transmisión de derechos reales sobre los terrenos.

Por otra parte, el art. 109.1 TRLRHL sitúa el devengo en la fecha de transmisión:

• “a) Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.

• b) Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.”

El TS en sentencias de 22 de enero de 1993 y de 27 de junio de 1995, ha manifestado que el acto extintivo del condominio en el aspecto fiscal no es un acto transmisivo. Por otra parte, cuando la cosa común es indivisible, bien materialmente o bien por un menoscabo excesivo si se llevara a cabo la división, el TS tiene declarado que cada comunero o cada cónyuge, aun cuando tenga derecho sólo a una parte de la cosa, tiene realmente un derecho abstracto a que, en su día, se le adjudique aquélla en su totalidad, dada la naturaleza indivisible, con la obligación de compensar al otro u otros en metálico. Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no se considera "exceso de adjudicación", sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común.

En el mismo sentido, la consulta de la DGT nº 0029-17, de 19 de septiembre de 2017, distingue varios supuestos:

• “La división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.

• Por tanto, bajo este supuesto, no se produce la sujeción al IIVTNU, dado que no se realiza el hecho imponible del impuesto al no haber transmisión del derecho de propiedad.

• Asimismo, en el caso de que la cosa en común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, la única forma de extinción de la comunidad es la adjudicación de la cosa a uno de los comuneros con la obligación de abonar al otro/s, el exceso en dinero. Esta obligación de compensar al otro/s en metálico no es un «exceso de adjudicación», sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de «compra» de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en los arts. 402 y 1061 del Código Civil. Se puede entender, cuando la cosa común es indivisible, bien materialmente o bien por desmerecimiento excesivo si se llevara a cabo la división, que cada comunero, aun cuando tenga derecho solo a una parte de la cosa, tiene realmente un derecho abstracto a que, en su día, se le adjudique aquella en su totalidad, dada su naturaleza de indivisible, con la obligación de compensar a los demás en metálico. Esta forma, pues, de salir de la comunidad es también, por tanto, concreción o materialización de un derecho abstracto en otro concreto, que no constituye transmisión, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales.

• Por ello, en el caso de una comunidad de bienes constituida por dos o más personas que adquirieron en común un único bien inmueble urbano y que deciden extinguir el condominio adjudicando el bien inmueble a uno de ellos, con la obligación de compensar económicamente al otro/s, no se produce la sujeción al IIVTNU, dado que no se realiza el hecho imponible del impuesto, por no existir una transmisión de la propiedad entre los comuneros, ni civil ni fiscalmente, sino que se trata de una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente que ya ostentaba cada uno de los comuneros.

• En el caso de que existan dos o más bienes inmuebles urbanos en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la misma, de forma que si no es posible otra adjudicación distinta de los bienes más equitativa entre los comuneros, no se produce la sujeción al impuesto. Por el contrario, si es posible otra adjudicación distinta de los bienes más equitativa entre los comuneros, sí existe una transmisión de la propiedad de un comunero a otro, que determina la sujeción al impuesto, así, por ejemplo, si se adjudican todos los bienes a un solo comunero, con compensación económica a los demás, sí que se producirá la sujeción al IIVTNU, ya que aunque dichos bienes individualmente considerados sean indivisibles, el conjunto de todos ellos sí era susceptible de división.

• Esta no sujeción al IIVTNU resulta de aplicación en el caso de que el bien común sea un único bien inmueble urbano de naturaleza indivisible o cuya división pueda desmerecer mucho su valor y donde la única forma de disolver la comunidad y no perpetuar la indivisión, es adjudicar el bien a uno de los con compensación económica al otro/s. En el caso de que haya varios bienes en común, aunque individualmente considerados sean indivisibles, si el “exceso de adjudicación” a un comunero hubiera podido evitarse o al menos minorarse con una adjudicación distinta de tales bienes, sí que se existe una transmisión de la propiedad del resto de los comuneros al adjudicatario y, por tanto, se producirá la sujeción al IIVTNU.

• Trasladando lo anterior al caso objeto de consulta, en el escrito no se indica si dicho bien inmueble es el único bien o derecho que tienen en común ambos comuneros. En el supuesto de que la comunidad de bienes esté constituida únicamente por ese bien inmueble, la adjudicación del mismo a uno de los comuneros con compensación económica al otro, no produce la sujeción al IIVTNU por no existir una transmisión de la propiedad entre los comuneros, ni civil ni fiscalmente, sino que se trata de una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente que ya ostentaba cada uno de los comuneros.”

La conclusión que realiza la DGT en esta consulta es clara:

• “En los casos de disolución de comunidades de bienes en las que el activo de la comunidad esté constituido en todo o en parte por bienes inmuebles de naturaleza urbana, a efectos de la tributación por el IIVTNU, habrá que analizar cada caso concreto, de forma que si se trata de un único bien inmueble urbano cuya división entre los comuneros no sea posible, la adjudicación del mismo a uno de los comuneros no determinará la sujeción al impuesto. Por el contrario, en el caso de que existan dos o más bienes inmuebles urbanos, si se adjudican todos ellos a un solo comunero, sí que se producirá la sujeción al IIVTNU, ya que aunque dichos bienes individualmente considerados sean indivisibles, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la comunidad, de forma que si era posible otra adjudicación distinta de los bienes más equitativa entre los comuneros, existe una transmisión de la propiedad de un comunero a otro, que determina la sujeción al impuesto.”

Prácticamente las mismas conclusiones reitera la DGT en sus consultas 0021-18, de 17 de abril de 2018, y V1001-18, de 18 de abril de 2018.

Respecto a los conceptos de “indivisible” o “que desmerece mucho por su división”, tienen su causa en el art. 1062 CC, según el cual:

• “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.”

En interpretación de este precepto, el TS, en sentencias de 30 de enero de 2020, de 26 de noviembre de 2020, vienen a considerar que:

• “La indivisibilidad puede ser de tres tipos: legal (cuando viene exigida por el ordenamiento jurídico); material (cuando es imposible la división por la propia naturaleza del bien); y económica o funcional (cuando la división haría desmerecer mucho el valor del bien).

• Como señala la STS de 28 de junio de 1999, rec. casación 8138 /1998, FJ 3º,: "en el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho con su división supuesto que lógicamente concurre en una plaza de aparcamiento e incluso en un piso (no se trata de una división de un edificio, sino de un piso), articulo 401 CC - la única forma de división, en el sentido de extinción de la comunidad es paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, el exceso en dinero".

Respecto a quién corresponde determinar que el bien es indivisible o desmerece mucho por su división, no corresponde a nadie en particular. En principio correspondería los propios condóminos acreditar que no se puede dividir por su propia naturaleza o por imposición legal, o, en su caso, que al dividirse el bien su valor es sensiblemente menor que antes de la división o pierde utilidad. Pero no deja de ser una cuestión subjetiva que está sujeta a revisión judicial, por ello, si el ayuntamiento considera que sí se puede dividir o que con su división no desmerece ni su valor ni su utilidad, practicará liquidación de plusvalía.

Conclusiones

1ª. Entendemos que, prima facie, corresponde a los propios comuneros determinar si el bien es divisible o indivisible

2ª. Pero su decisión puede ser contradicha por la administración y ser objeto de revisión judicial.